Hypothek oder Kredit? Unterschiede und Gemeinsamkeiten im Vergleich

Ob bei der Erstfinanzierung des Hauskaufs oder aber wenn ein Umbau, Sanierungen und Renovierungen anstehen: Die Frage nach Hypothek oder Kredit kann in verschiedenen Situationen auftauchen. Nachfolgend gehen wir den wichtigsten Unterschieden auf die Spur.

Zinsen, Rückzahlungsmodalitäten und erforderliche Sicherheiten: Bei der Wahl zwischen Hypothek und Kredit spielen verschiedene Aspekte eine Rolle. Nachfolgend werden diese einander gegenübergestellt, um dir zu helfen, die Vor- und Nachteile abzuwägen. Wenn du zunächst einen allgemeinen Überblick über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten suchst, empfehlen wir dir, zuerst folgenden Artikel zu lesen:

Funktionsweise von Hypothek und Kredit

Hypothek

Eine Hypothek ist ein langfristiges Darlehen, das speziell für den Erwerb einer fertigen Liegenschaft verwendet wird. Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer erhalten einen bestimmten Betrag, der durch die Immobilie selbst abgesichert ist.

Dies bedeutet, dass der Kreditgeber – in der Regel eine Bank oder ein Finanzinstitut – im Falle eines Zahlungsverzugs das Recht hat, die Immobilie zu verwerten, um seine Forderungen zu decken. Die Auszahlung der Hypothek erfolgt in der Regel in einer einmaligen Summe, die Rückzahlung über einen festgelegten Zeitraum in monatlichen Raten.
 
Bei der Hypothek unterscheidet man die erste und die zweite Hypothek. Der Unterschied wird nachfolgend erklärt:

Erste Hypothek

Die erste Hypothek finanziert in der Regel bis zu zwei Drittel des Immobilienwertes und muss oft nicht während der Laufzeit zurückgezahlt werden. Sie kann auch nach der Pensionierung bestehen bleiben, solange die Tragbarkeit gewährleistet ist. Daher wird diese aufgrund der veränderten finanziellen Situation der Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer meistens noch einmal neu berechnet.

Zweite Hypothek

Im Gegensatz dazu wird die zweite Hypothek für Beträge gewährt, die über die erste hinausgehen, und muss normalerweise innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens – oft 15 Jahre oder aber bis zum Erreichen des Referenzalters – zurückgezahlt werden. Aufgrund des höheren Risikos für Kreditgeber sind die Zinssätze für zweite Hypotheken in der Regel höher.

Der Grund für das höhere Risiko ist folgendes: Bei der zweiten Hypothek handelt es sich um eine so genannte zweitrangige oder nachrangige Hypothek. Bei einer Zwangsverwertung der Immobilie wird zuerst die erste Hypothek aus dem Verkaufserlös beglichen. Der Kreditgeber der zweiten Hypothek bekommt nur, was danach übrigbleibt. Falls der Verkaufserlös nicht ausreicht, um beide Hypotheken vollständig zu bedienen, bleibt die zweite Hypothek unbezahlt oder nur teilweise gedeckt.

Kredit

Ein Baukredit deckt die laufenden Kosten, die bei Bau-, Renovations- oder Umbauprojekten entstehen. Er wird als Kontokorrentkredit geführt. In der Praxis bedeutet das, dass ein Baukonto eingerichtet wird, über das du laufend Rechnungen begleichen kannst. Der Kreditgeber prüft dabei laufend die Rechnungen und zahlt nur jene, die direkt mit deinem Bau-, Renovierungs- oder Umbauvorhaben in Zusammenhang stehen.

Voraussetzungen und Sicherheiten von Hypothek und Kredit

Sowohl bei einer Hypothek als auch bei einem Baukredit analysieren die Kreditgeber deine finanzielle Situation, um sicherzustellen, dass du die Zahlungsverpflichtungen zuverlässig erfüllen kannst. Im Zuge dessen wird deine Bonität überprüft – also deine Fähigkeit, deinen Zahlungsverpflichtungen sowohl vollständig als auch fristgerecht nachzukommen. Dabei berücksichtigt der Kreditgeber unter anderem dein Einkommen und etwaige bestehende Schulden.
 
Auch die Belehnung der Immobilie ist ein zentraler Aspekt beider Finanzierungsarten. Unter Belehnung versteht man das Verhältnis des Kreditbetrags zum Wert der Immobilie. Der Kreditgeber möchte sicherstellen, dass die Immobilie als Sicherheit für den Kredit ausreicht. Je höher die Belehnung, desto riskanter ist der Kredit für die Bank, weshalb oft ein höherer Eigenkapitalanteil verlangt wird.
 
In Sachen Sicherheit gibt es dabei folgende Unterschiede hervorzuheben:

Hypothek

Bei einer Hypothek ist die Immobilie selbst die primäre Sicherheit. Das bedeutet, dass der Kreditgeber wie oben beschrieben das Recht hat, die Immobilie zu verwerten, falls die Kreditnehmerin beziehungsweise der Kreditnehmer ihren oder seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
 
Bei einer Hypothek muss jeweils die Tragbarkeit gegeben sein. Entsprechend musst du bestimmte Tragbarkeitskriterien erfüllen, damit dir eine Hypothek zugesprochen wird. Eine Hypothek gilt als tragbar, wenn deine gesamten Wohnkosten nicht mehr als ein Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen. Unter Wohnkosten fallen dabei etwa Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten wie Heizung, Strom und Versicherungen. Für eine Hypothek auf selbst genutztes Wohneigentum sind überdies mindestens 20 Prozent Eigenkapital nötig.

Du hast nicht genug Eigenkapital? Dann kannst du mehrere Möglichkeiten in Betracht ziehen, um über die benötigten liquiden Mittel zu verfügen. Du kannst beispielsweise folgende Optionen in Betracht ziehen:

• Mittel aus der Pensionskasse oder der privaten Vorsorge
• Erbvorbezug
• Schenkung oder Darlehen von Verwandten oder Bekannten

Wichtig: Es gelten Einschränkungen beim Bezug von Vorsorgegeldern – insbesondere hinsichtlich Verwendungszweck, Rückzahlungspflichten und steuerlicher Auswirkungen. Beim Bezug von Säule 3a Geldern kommt beispielsweise ein Sondersteuersatz zum Tragen.

Kredit

Der Baukredit wird durch eine Grundpfandverschreibung abgesichert, die auf dem Grundstück oder der geplanten Immobilie eingetragen wird. In solchen Fällen wird die Sicherheit oft in Bezug auf den Landwert oder den geschätzten Wert der zukünftigen Immobilie berechnet, anstatt auf dem tatsächlichen Wert eines bereits fertigen Gebäudes.

Kosten von Hypothek und Kredit

Hypothek

Die Kosten einer Hypothek setzen sich aus dem Hypothekarzins, zusätzlichen Nebenkosten und eventuell anfallenden Gebühren zusammen. Dies können zum Beispiel Gebühren für die Verwaltung und Bearbeitung der Hypothek sowie Gebühren für die Eintragung der Hypothek im Grundbuch sein.

Kredit

Beim Baukredit musst du mit Gebühren für die Baukreditführung rechnen; konkret beispielsweise für die Kontrolle des Baufortschritts und die Prüfung von Zahlungsanforderungen. Die Baukreditführung bringt weitere Kosten mit sich – nämlich aus dem folgenden Grund: Während der Bauzeit übernimmt die Bank die laufenden Zahlungen für die angefallenen Rechnungen. Für den in Anspruch genommenen Kreditbetrag wird ein Zinssatz erhoben. Du zahlst dabei jedoch nur Zinsen für die Beträge, die du tatsächlich genutzt hast.
 
Zusätzlich hast du auch Notar- und Amtsgebühren zu berücksichtigen: Die Notarkosten entstehen vor allem durch die Errichtung der Grundpfandverschreibung, die zur Sicherung des Baukredits dient. Dazu kommen Amtsgebühren für die Eintragung dieser Verschreibung ins Grundbuch. Je nach Bank können auch Bereitstellungszinsen, Gebühren für Teilauszahlungen oder externe Gutachterkosten anfallen. Auch die Umwandlung des Baukredits in eine Hypothek verursacht zusätzliche Kosten. Im folgenden Abschnitt liest du mehr zur sogenannten Konsolidierung.
 
Tipp: Am besten erkundigst du dich bei der Bank nach einer vollständigen Aufstellung aller möglichen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Baukredit entstehen.

Laufzeit von Hypothek und Kredit

Hypothek

Die Zinsbindungsfristen für Hypotheken variieren je nach Art der Hypothek und den Vereinbarungen mit der Bank. In der Praxis gibt es Zinsbindungsfristen von 5, 10, 15 oder 20 Jahren. Die eigentliche Laufzeit der Hypothek ist in der Regel länger und erstreckt sich häufig über 15, 20 oder sogar 30 Jahre.

Kredit

Baukredite haben häufig eine Laufzeit von ein bis zwei Jahren, da sie oft nur als Übergangslösung für die Bau- oder Renovationsphase dienen. Nach Fertigstellung des Projekts wird der Baukredit üblicherweise in eine Hypothek mit langfristiger Laufzeit umgewandelt. Dieser Prozess wird als Konsolidierung bezeichnet.

Das sind die gängigsten Arten von Hypotheken

Hypothek ist nicht gleich Hypothek – dir stehen dabei verschiedene Optionen zur Auswahl. Zu Recht fragst du dich jetzt: Welche Hypothek ist die richtige für mich? Um diese Frage zu beantworten, ist es wichtig, die gängigsten Arten von Hypotheken zu kennen. Im Folgenden stellen wir dir darum die drei häufigsten Hypothekenarten vor.

Festhypothek

Die Festhypothek zeichnet sich dadurch aus, dass der Zinssatz während der vereinbarten Zinsbindungsfrist unverändert bleibt. Dies bedeutet, dass du von Beginn an weisst, wie hoch deine monatlichen Raten ausfallen, was dir eine hohe Planungssicherheit bietet. Diese Art der Hypothek ist besonders attraktiv für Personen, die sich gegen mögliche Zinssteigerungen absichern möchten und langfristig mit stabilen Kosten rechnen wollen.

Das bedeutet, dass die Festhypothek nur während der vereinbarten Zinsbindungsfrist den festen Zinssatz bietet. Danach gelten die Zinssätze, die zu diesem Zeitpunkt auf dem Markt verfügbar sind – und diese können sowohl höher als auch niedriger ausfallen als zu Beginn deiner Hypothek.

Tipp: Setze dich rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit dem Thema auseinander. Hole frühzeitig verschiedene Offerten ein und vergleiche die Konditionen, um dir die besten Bedingungen für deine Anschlussfinanzierung zu sichern.

Variable Hypothek

Die variable Hypothek hat einen Zinssatz, der sich regelmässig am aktuellen Marktzins orientiert. Dies ermöglicht es dir, von sinkenden Zinsen zu profitieren, was deine monatlichen Raten vorteilhaft senken kann. Allerdings besteht auch das Risiko, dass die Zinsen steigen und somit die Raten ebenfalls ansteigen. Diese Hypothek spricht Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer an, die eine flexible und potenziell günstigere Lösung suchen und bereit sind, ein gewisses Risiko in Kauf zu nehmen.

Ein weiterer Vorteil dieser Hypothekenart ist die Möglichkeit, Sonderzahlungen zu leisten, was bei einer klassischen Zinsbindung oft nicht möglich ist. Dies bietet den Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern zusätzliche Flexibilität, um ihre Schulden schneller abzubauen oder auf Zinsänderungen zu reagieren.

SARON-Hypothek

Die SARON-Hypothek orientiert sich am Schweizer Referenzzinssatz; auch bekannt als Swiss Average Rate Overnight – kurz SARON. Der Zinssatz wird in regelmässigen Abständen angepasst, was den Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern eine gewisse Flexibilität bietet. Diese Hypothek kann vorteilhaft sein, wenn die Zinsen in der Zukunft sinken. Sie birgt jedoch auch die Unsicherheit, dass die Raten steigen könnten, wenn sich die Marktbedingungen ändern. Ideal ist diese Option für jene, die sich mit einem variablen Zinssatz wohlfühlen und bereit sind, die Entwicklungen am Markt zu beobachten.
 
Die Höhe des aktuellen SARONs und wie er sich im Verlauf der Zeit entwickelt beziehungsweise entwickelt hat, kannst du auf der Webseite der Schweizerischen Nationalbank (SNB) einsehen.

Fazit: Hypothek oder Kredit? Eine andere Frage steht im Fokus

Im Grunde genommen stellt sich nicht die Frage, ob du eine Hypothek oder einen Kredit wählen solltest. Vielmehr hängt es davon ab, ob du eine Immobilie kaufst oder baust:

• Beim Kauf einer Immobilie wird meistens eine Hypothek aufgenommen, bei der die Immobilie als Sicherheit dient.
• Beim Bau einer Immobilie beginnt die Finanzierung oft als Baukredit, der nach Abschluss der Bauphase in eine Hypothek umgewandelt wird.

Deine eigentliche Entscheidung betrifft die Wahl der passenden Hypothekenart. Deshalb ist es wichtig, eine fundierte Beratung in Anspruch zu nehmen, um die passende Finanzierungslösung zu finden, die sowohl zu deinen Zielen als auch zu deinen finanziellen Möglichkeiten passt.