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Transformation, rénovation, assainissement : conseils d’experts en matière de financement

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La transformation, la rénovation ou l’assainissement d’une maison engendre des coûts. Comment les propriétaires immobiliers peuvent-ils y faire face ? Nous avons demandé à un coach financier quelles étaient les différentes possibilités de financement, comme par exemple l’augmentation de l’hypothèque.

L'essentiel en bref :

  • Différentes solutions s’offrent à vous pour financer les coûts de transformation, de rénovation et d’assainissement de votre logement.
  • En cas d’augmentation de l’hypothèque, la banque couvre généralement jusqu’à 80 % des frais de rénovation. Un financement intégral peut même être envisagé pour les petites rénovations de moins de CHF 100 000.–. Les conditions exactes dépendent toutefois de chaque situation.
  • Il est également possible d’utiliser le capital du pilier 3a sous certaines conditions. Vous devez notamment être propriétaire du bien immobilier et l’habiter vous-même.
  • Vous pouvez également contracter un crédit de construction. Une fois ce crédit obtenu, vos fonds propres sont versés sur le compte de construction. Toutes les factures sont réglées via ce compte.
  • Pour les projets de transformation, de rénovation et d’assainissement, vous pouvez bénéficier de subventions sous certaines conditions. Vous pouvez bénéficier d’autres aides selon votre lieu de résidence.

Première option de financement : augmenter l’hypothèque

La première option qui s’offre à vous consiste à augmenter l’hypothèque existante. Les banques sont souvent prêtes à financer des mesures qui augmentent la valeur de votre bien immobilier. « L’augmentation d’une hypothèque a pour avantage qu’il n’est pas nécessaire de générer la totalité de la somme au moyen de fonds propres », explique Ronny Bolla, coach financier à la Banque Cantonale Bernoise. « Cela peut être très utile pour les financements qui durent déjà depuis un certain temps et ont été amortis. Dans ce cas, il vaut également la peine de considérer l’environnement actuel des taux d’intérêt. »

Normalement, les banques couvrent jusqu’à 80 % des coûts liés aux rénovations. Mais cela dépend toujours du projet concret : dans certains cas, la banque peut aussi prendre en charge jusqu’à 100 % des coûts, en fonction de l’emprunt actuel lié au bien immobilier. En tant que propriétaire immobilier, vous devez financer vous-même la part restante. Ce financement peut par exemple être assuré via le pilier 3a, comme nous le verrons plus loin.

Si vous envisagez d’augmenter votre hypothèque, la banque examinera généralement aussi votre situation financière actuelle et procédera à une nouvelle estimation de votre bien immobilier. Le montant exact de l’augmentation sera alors déterminé individuellement.

Conseil :

Si vous envisagez d’augmenter votre hypothèque, le mieux est de commencer par vous renseigner auprès de la banque qui vous finance actuellement. Si celle-ci n’offre pas de possibilités appropriées, il peut être nécessaire d’envisager un autre établissement. Notez toutefois que de tels changements peuvent entraîner des frais, en particulier si des modifications doivent être apportées aux garanties dans le registre foncier, comme par exemple le splitting des cédules hypothécaires.

Bon à savoir également : « Outre l’augmentation classique via l’hypothèque, les banques proposent parfois des produits spéciaux, notamment pour les rénovations », explique Ronny Bolla. « Ce sont justement les rénovations énergétiques, comme par exemple un nouveau chauffage ou de nouvelles fenêtres, qui sont bien vues et récompensées par un taux d’intérêt plus attractif. »

Deuxième option de financement : retirer des fonds de prévoyance

Le capital du pilier 3a peut également être utilisé pour la transformation, la rénovation et l’assainissement de votre bien immobilier. Il faut toutefois remplir certaines conditions : vous devez être propriétaire du bien immobilier et l’habiter vous-même. Cela signifie que vous devez utiliser le bâtiment que vous souhaitez rénover ou transformer comme votre résidence principale.

Retirer des fonds du pilier 3a : modalités pratiques

Il faut présenter un devis des travaux prévus pour pouvoir utiliser les fonds du pilier 3a dans le cadre de rénovations ou de transformations. Si la banque accepte le devis, l’argent du pilier 3a est versé et placé sur un compte bloqué. Les factures des travaux effectués sont ensuite vérifiées par la banque. Ce n’est qu’après cette vérification que les fonds sont débloqués, afin de s’assurer qu’ils sont utilisés exclusivement aux fins prévues. On évite ainsi que les fonds puissent être utilisés à d’autres fins.

Règlement des impôts dans le cadre du pilier 3a

Lorsque vous cotisez au pilier 3a, vous pouvez déduire ces cotisations de votre revenu imposable, ce qui réduit votre charge fiscale. Il en va cependant tout autrement en cas de retrait du pilier 3a : le montant retiré n’est pas déduit de votre revenu imposable.

Au lieu de cela, le retrait est imposé à un taux spécial. Ce taux d’imposition spécial est en général nettement inférieur au taux d’imposition normal sur le revenu, et la charge fiscale est par conséquent globalement moins élevée que si le capital épargné était imposé normalement.

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Réduire ses impôts, c’est facile

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D’ailleurs : « Il est également possible de retirer de l’argent du 2e pilier pour une rénovation », remarque Ronny Bolla. « Dans ce cas, la procédure est similaire à celle du retrait du 3e pilier ». En cas de retrait anticipé du 2e pilier, les rachats volontaires dans la caisse de pension ne peuvent toutefois être effectués qu’après le remboursement intégral du montant retiré.

En cas de rénovation impliquant le retrait de fonds du 2e ou du 3e pilier, il faut à chaque fois, selon le coach financier, considérer la situation de la prévoyance afin d’éviter tout problème ultérieur de capacité financière. « Les deux retraits sont en outre soumis à des impôts qui ne doivent pas être négligés », explique Ronny Bolla. « Si l’on choisit cette voie, il vaut la peine de demander un conseil supplémentaire sur la situation en matière de prévoyance, afin de détecter à temps d’éventuelles lacunes futures. »

Important à savoir :

Vous ne pouvez retirer de l’argent du 3e pilier de manière anticipée que tous les cinq ans et seulement jusqu’à cinq ans avant d’atteindre l’âge de référence. L’âge de référence est l’âge de la retraite fixé par la loi à 65 ans. Dès que vous l’avez atteint, vous pouvez retirer la totalité de votre patrimoine.

Augmenter son hypothèque tout en percevant des fonds de prévoyance ? Oui, c’est possible !

Les deux options mentionnées peuvent d’ailleurs être combinées. « Les fonds du 3e pilier étant considérés comme des liquidités, il est tout à fait possible de les combiner avec une augmentation de l’hypothèque », justifie Ronny Bolla.

Conseil : informez-vous à l’avance sur tes possibilités de financement

Comme nous l’avons déjà mentionné, un financement intégral du projet prévu peut également être possible dans certaines circonstances. Il ne faut toutefois pas partir du principe que c’est toujours le cas. En règle générale, 80 % des coûts, voire la totalité des dépenses, peuvent être couverts par une augmentation de l’hypothèque. Mais ce sont les conditions individuelles de votre projet qui sont déterminantes. C’est pourquoi il est recommandé de vous adresser au conseiller ou à la conseillère à la clientèle privée de votre banque.

Troisième possibilité de financement : prendre un crédit de construction

Le crédit de construction est un crédit en compte courant. Dans ce cas, la banque accorde à l’emprunteur un montant maximal à concurrence duquel le compte de construction à ouvrir peut être à découvert. Contrairement à l’hypothèque, le crédit de construction est géré de manière flexible, ce qui est un avantage lorsque plusieurs factures s’étalent sur quelques mois.

Après l’obtention du crédit de construction, vos fonds propres sont versés sur le compte de construction. Toutes les factures à payer dans le cadre du crédit de construction sont réglées via ce compte. La banque ne paie que les factures qui concernent directement le projet de transformation, de rénovation ou d’assainissement. Tous les autres paiements sont refusés.

Le rôle des cédules hypothécaires dans les crédits de construction

Pour la banque, il doit y avoir dès le départ suffisamment de cédules hypothécaires, car elles servent de garanties pour le crédit. Selon l’ampleur et la structure du projet, elles peuvent être nécessaires pour différents projets ou montants partiels. Dans ce contexte, la cédule hypothécaire documente l’hypothèque, qui constitue le droit de gage immobilier pour le bien. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement, la banque a le droit de réaliser le bien immobilier. Vous devriez aussi vous informer au préalable sur les cédules hypothécaires nécessaires et, le cas échéant, demander conseil au conseiller ou à la conseillère à la clientèle privée de la banque afin de garantir un financement sans problème.

De combien de fonds propres a-t-on besoin pour obtenir un crédit de construction ?

Tout comme lors de la demande d’une hypothèque, les propriétaires immobiliers se demandent quels fonds propres ils doivent fournir lors de la conclusion d’un crédit de construction. « À partir de plus de CHF 100 000.– de rénovation, on travaille généralement avec un crédit de construction », indique Ronny Bolla. En cas de montant inférieur, des produits spéciaux peuvent être appliqués, comme par exemple une hypothèque de rénovation. Une hypothèque variable est également possible.

Le montant total se compose en fin de compte des fonds propres correspondants et du crédit de construction accordé par la banque. Il n’est toutefois pas toujours nécessaire d’en payer une partie soi-même : par exemple, si la maison est déjà largement payée et si l’emprunt général est inférieur à deux tiers, il est possible qu’aucun apport personnel ne soit nécessaire.

Important : « Étant donné qu’un crédit de construction porte souvent sur des sommes importantes, les banques exigent un contrôle permanent des factures par le biais d’une fiduciaire de construction. Vers la fin de la phase de construction, le crédit de construction peut être converti en un autre produit, comme par exemple une hypothèque à taux fixe », explique le coach financier.

Quelle option de financement me convient le mieux ?

En tant que propriétaire immobilier, on se demande maintenant, à juste titre, laquelle des trois options présentées choisir. Mais comment savoir quelle est la bonne option de financement ? « Il n’y a pas de recommandation générale », constate Ronny Bolla. « Il existe des solutions plus ou moins recommandables selon le type de rénovation, l’ampleur, le nantissement du bien immobilier et l’âge du preneur d’hypothèque ». L’important est que la banque soit bien informée de la situation financière et des projets d’avenir des propriétaires immobiliers. « Cela peut déjà être très bien déterminé lors d’un premier entretien », poursuit le coach financier.

Conseil : demander des subventions

Vous pouvez aussi bénéficier de subventions pour des projets de transformation, de rénovation et d’assainissement : « Les subventions peuvent être combinées avec ces possibilités », explique Ronny Bolla. Il est important de clarifier au préalable dans quelle mesure il est possible de les demander. « Ainsi, la suite du financement et de la planification peut être réalisée de manière idéale. »

Grâce au Programme Bâtiments de la Confédération, vous pouvez obtenir un soutien financier pour des projets de construction efficaces sur le plan énergétique. D’autres possibilités de soutien sont possibles, par exemple par les communes, les fournisseurs d’énergie, les fondations et les banques. Rendez-vous sur le site www.francsenergie.ch et entrez votre code postal pour découvrir toutes les subventions disponibles dans votre lieu de résidence.

« Les conditions de soutien varient selon les cantons », ajoute le coach financier. « De même, il existe différentes participations avec des conditions différentes. Le mieux est ici de consulter le site Internet du canton dans lequel se trouve le bien immobilier. »

Conseil pour conclure : respecter l’ordre des mesures

Enveloppe du bâtiment, chauffage, fenêtres : quelle est la meilleure façon de procéder si l’on envisage un assainissement énergétique ? « Il est recommandé de suivre un ordre planifié. Si plusieurs points sont justement à l’ordre du jour, il vaut la peine de les planifier en suivant une stratégie », répond Ronny Bolla. « Il est important que les demandes de subventions soient déposées avant la mise en œuvre des mesures. Ensuite, il est important de les mettre en œuvre rapidement, car les subventions sont souvent limitées à un certain horizon temporel, par exemple 12 mois. »

Expert en interview : Ronny Bolla

Ronny Bolla est coach financier à la BCBE.

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