Valeur locative suisse 2025 : qu'est-ce que c'est, comment est-elle calculée et comment peut-on la réduire ?

Qu'est-ce que la valeur locative ?

En Suisse, les personnes qui possèdent une maison ou un appartement en propriété qu'elles occupent elles-mêmes voient la valeur dite locative ajoutée à leur revenu imposable en tant que revenu fictif. Ce montant est censé correspondre au loyer que l'on devrait payer si l'on louait son propre logement.

Exemple :

Si votre revenu annuel réel est de CHF 80 000 et que la valeur locative de votre logement est de CHF 15 000, votre revenu imposable sera porté à CHF 95 000 (moins les éventuelles déductions, comme les intérêts débiteurs ou les frais d'entretien, par exemple).

Pourquoi la valeur locative existe-t-elle ?

À l'origine, elle a été introduite dans les années 1930 afin de stabiliser les finances publiques. Elle fait aujourd'hui partie intégrante du droit fiscal suisse. L'idée sous-jacente est la suivante : Les personnes qui vivent dans leur propre logement économisent des frais de location, ce qui constitue un « avantage » qui doit être imposé comme revenu. L'objectif de cette réglementation est de garantir une égalité de traitement fiscal entre locataires et propriétaires.

Comment la valeur locative est-elle calculée ?

Le calcul exact de la valeur locative est réglementé au niveau cantonal et se base généralement sur :

• la valeur fiscale ou la valeur de marché du bien immobilier
• un taux cantonal de valeur locative (selon le Tribunal fédéral, ce taux doit être compris entre 60 % et 70 % de la valeur du marché)
• des loyers comparatifs d'objets similaires dans la région
• des valeurs estimées ou la valeur fiscale officielle
• prise en compte de la situation, de la taille, de l'état, de l'année de construction, etc.

Ces valeurs sont mentionnées dans la déclaration d'impôts comme « valeur locative » et imposées comme revenu.

Exemple :
Si la valeur de marché d'un bien immobilier est de 800 000 CHF et que la valeur locative est de 2 500 CHF par mois, la valeur locative représente environ 60 à 70 % de ce loyer - soit environ 18 000 à 21 000 CHF par an, qui doivent être imposés comme revenu.

Qui calcule la valeur locative ?

Celle-ci est calculée et fixée par les administrations fiscales cantonales.

À quelle fréquence la valeur locative est-elle fixée ou révisée ?

La procédure et la fréquence de l'évaluation varient d'un canton à l'autre, car le droit fiscal en Suisse est largement réglementé au niveau fédéral.

Dans la pratique, on peut dire que :

• Tous les quelques années, de nombreux cantons procèdent à des réévaluations générales des biens immobiliers, généralement tous les 10 à 20 ans.
• En cas de nouvelle construction ou de changement de propriétaire, la valeur locative est redéfinie.
• Les propriétaires peuvent eux-mêmes demander une réévaluation, par exemple en cas de sous-utilisation, de perte de substance ou de modification des conditions de logement (par exemple après le départ des enfants).

Est-il possible de réduire la valeur locative ?

En principe, il n'est pas possible de réduire la valeur locative en tant que telle, car elle est fixée par l'autorité fiscale cantonale. Toutefois, il est possible de réduire l'effet fiscal de la valeur locative ou de l'optimiser. Voici la distinction et les options en détail :

Est-il possible de réduire soi-même la valeur locative ?

En principe non, mais il existe quelques exceptions ou moyens indirects :

• Demande de réduction : dans certains cantons, il est possible d'effectuer une demande si la valeur locative est objectivement trop élevée, par exemple parce que :
  • l'immeuble présente de graves défauts,
  • on est durablement malade ou en maison de retraite.

• Réglementation des cas de rigueur : certains cantons autorisent la réduction de la valeur locative lorsque la charge fiscale est trop élevée par rapport au revenu. Cette mesure concerne souvent les retraités disposant de peu de liquidités.

• Sous-utilisation (par exemple après le départ des enfants) : Certains cantons autorisent une réduction de la valeur locative en cas de « sous-utilisation », c'est-à-dire lorsqu'une grande partie de la maison est vide et n'est plus utilisée.

Réduire la charge fiscale grâce à la valeur locative - comment faire ?

Bien qu'il soit rarement possible de réduire directement la valeur locative, il est possible d'influencer les impôts qui y sont liés :

• Déduire les intérêts hypothécaires : Les intérêts hypothécaires peuvent être déduits du revenu imposable, ce qui permet de réduire la valeur locative.
• Déduire l'entretien du bien immobilier :
  • Effectivement: tous les frais d'entretien prouvés (par ex. réparations, rénovations).
  • Forfait: Il est également possible de déduire un forfait (généralement 10-20 % de la valeur locative) - cela vaut la peine si les dépenses sont faibles.
• Investissements efficaces sur le plan énergétique : Les investissements dans des mesures d'économie d'énergie (par exemple l'isolation thermique ou l'installation d'un système solaire) sont également déductibles fiscalement s'ils permettent de conserver la valeur du bien.
• Intérêts débiteurs d'autres prêts : Les autres intérêts débiteurs (par exemple les prêts personnels) peuvent également être déduits, pour autant que leur montant ne dépasse pas certaines limites.

Débat actuel : la valeur locative sera-t-elle supprimée ?

Le 20 décembre 2024, le Conseil national et le Conseil des États ont tous deux approuvé la loi fédérale sur le changement de système d'imposition de la propriété du logement. Cette loi prévoit l'abolition de la valeur locative pour les propriétaires de logements qu'ils occupent. Une votation populaire aura lieu à ce sujet le 28 septembre 2025.

L'abolition de la valeur locative pourrait avoir des conséquences différentes selon le profil des propriétaires de logements. Les retraités dont les hypothèques sont remboursées et dont les frais d'entretien sont minimes pourraient en profiter, tandis que les propriétaires d'immeubles à rénover seraient désavantagés, car ils ne pourraient plus déduire ces frais.

Allégement fiscal pour certains groupes

Les couples qui acquièrent un logement pour la première fois pourraient bénéficier sur le plan fiscal de la suppression de la valeur locative et de l'introduction d'une déduction pour le premier acquéreur. Toutefois, cette suppression pourrait également entraîner une baisse de la valeur des logements anciens, car les futurs frais de rénovation ne seraient plus déductibles fiscalement.

Un possible boom des rénovations

Avant l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, on pourrait assister à une augmentation des rénovations, car les propriétaires souhaiteraient profiter une dernière fois des possibilités de déductions fiscales actuelles.

Conclusion : valeur locative 2025 - à quoi les propriétaires de logement doivent-ils faire attention ?

1. Bien planifier les investissements

Si vous prévoyez des rénovations importantes ou des améliorations énergétiques dans les prochaines années, il est préférable d'investir avant une éventuelle suppression, afin de pouvoir encore déduire les coûts fiscalement. Par exemple, l'installation d'une pompe à chaleur, de nouvelles fenêtres, ou d'un système solaire permet de réduire les coûts à long terme et d'obtenir une déduction fiscale.

2. Vérifier la situation hypothécaire

Si la valeur locative est supprimée, les intérêts hypothécaires déductibles des impôts peuvent perdre de leur importance.

Réfléchissez si vous voulez :

• vouloir amortir partiellement l'hypothèque (car les déductions d'intérêts pourraient bientôt apporter moins d'avantages fiscaux),
• ou si vous voulez vous lier à long terme à un prix avantageux (par exemple avec une hypothèque à taux fixe, lorsque les taux d'intérêt sont encore attractifs).