La valeur locative appartiendra bientôt au passé – ce que les propriétaires doivent savoir à ce sujet

Qu'est-ce que la valeur locative ?

En Suisse, les personnes qui possèdent une maison ou un appartement en propriété qu'elles occupent elles-mêmes voient la valeur dite locative ajoutée à leur revenu imposable en tant que revenu fictif. Ce montant est censé correspondre au loyer que l'on devrait payer si l'on louait son propre logement.

Exemple :

Si votre revenu annuel réel est de CHF 80 000 et que la valeur locative de votre logement est de CHF 15 000, votre revenu imposable sera porté à CHF 95 000 (moins les éventuelles déductions, comme les intérêts débiteurs ou les frais d'entretien, par exemple).

Pourquoi la valeur locative existe-t-elle ?

À l'origine, elle a été introduite dans les années 1930 afin de stabiliser les finances publiques. Elle fait aujourd'hui partie intégrante du droit fiscal suisse. L'idée sous-jacente est la suivante : Les personnes qui vivent dans leur propre logement économisent des frais de location, ce qui constitue un « avantage » qui doit être imposé comme revenu. L'objectif de cette réglementation est de garantir une égalité de traitement fiscal entre locataires et propriétaires.

Comment la valeur locative est-elle calculée ?

Le calcul exact de la valeur locative est réglementé au niveau cantonal et se base généralement sur :

• la valeur fiscale ou la valeur de marché du bien immobilier
• un taux cantonal de valeur locative (selon le Tribunal fédéral, ce taux doit être compris entre 60 % et 70 % de la valeur du marché)
• des loyers comparatifs d'objets similaires dans la région
• des valeurs estimées ou la valeur fiscale officielle
• prise en compte de la situation, de la taille, de l'état, de l'année de construction, etc.

Ces valeurs sont mentionnées dans la déclaration d'impôts comme « valeur locative » et imposées comme revenu.

Exemple :
Si la valeur de marché d'un bien immobilier est de 800 000 CHF et que la valeur locative est de 2 500 CHF par mois, la valeur locative représente environ 60 à 70 % de ce loyer - soit environ 18 000 à 21 000 CHF par an, qui doivent être imposés comme revenu.

Qui calcule la valeur locative ?

Celle-ci est calculée et fixée par les administrations fiscales cantonales.

À quelle fréquence la valeur locative est-elle fixée ou révisée ?

La procédure et la fréquence de l'évaluation varient d'un canton à l'autre, car le droit fiscal en Suisse est largement réglementé au niveau fédéral.

Dans la pratique, on peut dire que :

• Tous les quelques années, de nombreux cantons procèdent à des réévaluations générales des biens immobiliers, généralement tous les 10 à 20 ans.
• En cas de nouvelle construction ou de changement de propriétaire, la valeur locative est redéfinie.
• Les propriétaires peuvent eux-mêmes demander une réévaluation, par exemple en cas de sous-utilisation, de perte de substance ou de modification des conditions de logement (par exemple après le départ des enfants).

Est-il possible de réduire la valeur locative ?

En principe, il n'est pas possible de réduire la valeur locative en tant que telle, car elle est fixée par l'autorité fiscale cantonale. Toutefois, il est possible de réduire l'effet fiscal de la valeur locative ou de l'optimiser. Voici la distinction et les options en détail :

Est-il possible de réduire soi-même la valeur locative ?

En principe non, mais il existe quelques exceptions ou moyens indirects :

• Demande de réduction : dans certains cantons, il est possible d'effectuer une demande si la valeur locative est objectivement trop élevée, par exemple parce que :
  • l'immeuble présente de graves défauts,
  • on est durablement malade ou en maison de retraite.

• Réglementation des cas de rigueur : certains cantons autorisent la réduction de la valeur locative lorsque la charge fiscale est trop élevée par rapport au revenu. Cette mesure concerne souvent les retraités disposant de peu de liquidités.

• Sous-utilisation (par exemple après le départ des enfants) : Certains cantons autorisent une réduction de la valeur locative en cas de « sous-utilisation », c'est-à-dire lorsqu'une grande partie de la maison est vide et n'est plus utilisée.

Réduire la charge fiscale grâce à la valeur locative - comment faire ?

Bien qu'il soit rarement possible de réduire directement la valeur locative, il est possible d'influencer les impôts qui y sont liés :

• Déduire les intérêts hypothécaires : Les intérêts hypothécaires peuvent être déduits du revenu imposable, ce qui permet de réduire la valeur locative.
• Déduire l'entretien du bien immobilier :
  • Effectivement: tous les frais d'entretien prouvés (par ex. réparations, rénovations).
  • Forfait: Il est également possible de déduire un forfait (généralement 10-20 % de la valeur locative) - cela vaut la peine si les dépenses sont faibles.
• Investissements efficaces sur le plan énergétique : Les investissements dans des mesures d'économie d'énergie (par exemple l'isolation thermique ou l'installation d'un système solaire) sont également déductibles fiscalement s'ils permettent de conserver la valeur du bien.
• Intérêts débiteurs d'autres prêts : Les autres intérêts débiteurs (par exemple les prêts personnels) peuvent également être déduits, pour autant que leur montant ne dépasse pas certaines limites.

Résultat de la votation 2025 : la valeur locative sera supprimée

Le 20 décembre 2024, le Conseil national et le Conseil des États ont tous deux approuvé la loi fédérale sur le changement de système d'imposition de la propriété du logement. Cette loi prévoit l'abolition de la valeur locative pour les propriétaires de logements qu'ils occupent. Le 28 septembre 2025, un scrutin populaire a été organisé afin de décider de l'introduction d'un impôt foncier sur les résidences secondaires, lié à la suppression de la valeur locative. Le projet a été accepté, ce qui signifie que la valeur locative sera supprimée à l'avenir.

La suppression de la valeur locative a des répercussions différentes selon les catégories de propriétaires : les retraités dont les hypothèques sont remboursées et dont les frais d'entretien sont minimes profiteront par exemple de cet allègement fiscal. En revanche, les propriétaires de biens immobiliers nécessitant des travaux de rénovation sont désavantagés, car la suppression de la valeur locative supprimera également la possibilité de déduire les frais d'entretien et de rénovation des impôts.

Allégement fiscal pour certains groupes

Le projet visant à supprimer la valeur locative ayant été accepté, la déduction pour le premier acquéreur entre en vigueur : les premiers acquéreurs peuvent déduire les intérêts hypothécaires effectifs sur le bien immobilier qu'ils occupent eux-mêmes jusqu'à un certain montant pendant les premières années suivant l'acquisition. Cette déduction est limitée dans le temps et en montant. Leur charge fiscale s'en trouve donc réduite.

Un boom de la rénovation en perspective

Avant l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, on pourrait assister à une augmentation des rénovations, car les propriétaires pourraient tenter de profiter encore des possibilités de déduction fiscale actuelles. Il faut toutefois garder à l'esprit que la demande croissante de services artisanaux entraînera une augmentation des prix des rénovations.

Conclusion : la valeur locative sera supprimée en 2025 – à quoi les propriétaires doivent-ils prêter attention ?

1. Bien planifier les investissements

Si vous prévoyez d'importants travaux de rénovation ou d'amélioration énergétique dans les prochaines années, sachez que la suppression de la valeur locative entraînera la suppression de la déduction fiscale sur le loyer fictif. Pendant la période transitoire jusqu'à l'entrée en vigueur effective de la réforme, vous pouvez toutefois continuer à bénéficier des possibilités de déduction fiscale actuelles.

Il est important de faire la distinction suivante : les mesures énergétiques telles que les pompes à chaleur, les installations solaires ou les nouvelles fenêtres peuvent rester déductibles fiscalement au niveau cantonal même après la réforme jusqu'en 2050, car elles sont encouragées politiquement. En revanche, les projets purement liés au confort ou au maintien de la valeur – comme la rénovation d'une salle de bains – ne seront plus déductibles à l'avenir. Vous devriez donc privilégier ces investissements pendant la période transitoire afin de continuer à bénéficier des avantages fiscaux actuels.

Conseil : gardez un œil sur les détails de la réforme dès qu'ils seront connus. Les déductions applicables peuvent varier d'un canton à l'autre.

2. Vérifier la situation hypothécaire

La suppression de la valeur locative modifie l'impact fiscal des intérêts hypothécaires : ceux-ci sont maintenus, mais leur effet sur la charge fiscale disparaît complètement.

Réfléchissez si vous voulez :

• amortir partiellement votre hypothèque afin de réduire directement les frais d'intérêts, car les économies d'impôts liées aux déductions d'intérêts sont supprimées,
• ou vous engager à long terme à un taux avantageux (par exemple avec une hypothèque à taux fixe) afin de bénéficier d'une sécurité de planification et de pouvoir calculer les frais d'intérêt malgré un avantage fiscal moindre. Vous devez toutefois tenir compte de votre propre liquidité, car le capital immobilisé à long terme est moins facilement disponible.