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Économiser des impôts en cas d’assainissement énergétique

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Un assainissement énergétique coûte cher. La bonne nouvelle, c’est que vous pouvez économiser des impôts. Un expert fiscal explique ce que vous pouvez déduire de vos impôts en cas d’assainissement et comment vous pouvez profiter d’un retrait du pilier 3a.

L'essentiel en bref :

  • Les coûts des assainissements énergétiques sont déductibles de l’impôt fédéral direct.
  • Une distinction est faite entre les investissements qui préservent la valeur, ceux qui augmentent la valeur et ceux qui permettent d’économiser de l’énergie.
  • Les rénovations visant à préserver la valeur sont déductibles pendant la période fiscale correspondante.
  • Les rénovations augmentant la valeur ne sont prises en compte qu’au moment de la vente du bien immobilier.
  • Les investissements visant à économiser de l’énergie et à protéger l’environnement constituent une exception : ils sont en effet déductibles fiscalement même en cas d’augmentation de la valeur.
  • Une répartition des investissements sur plusieurs périodes fiscales peut faire baisser le taux d’imposition marginal.
  • Un retrait du pilier 3a peut être utilisé pour rénover un logement occupé par son propriétaire.
  • Un conseil spécialisé est recommandé pour profiter de tous les avantages fiscaux.

Profiter de déductions fiscales grâce à un assainissement énergétique

Les assainissements énergétiques n’offrent pas seulement des avantages écologiques, ils ont aussi des conséquences fiscales que les propriétaires immobiliers doivent connaître. « En principe, les assainissements énergétiques ont le même effet sur les impôts que les assainissements habituels », explique Philipp Steiner, conseiller à la clientèle privée à la Banque Cantonale de Saint-Gall. « Ils sont déductibles de l’impôt fédéral direct et sont donc déduits du revenu imposable. »

M. Steiner estime qu’il faut toutefois distinguer si l’assainissement a un effet de préservation ou d’augmentation de la valeur du bien immobilier. La différence ? « Les rénovations qui préservent la valeur sont déductibles pendant la période fiscale correspondante », explique-t-il. « En revanche, les rénovations qui augmentent la valeur ne sont prises en compte que lors du calcul de l’impôt sur les gains immobiliers, c’est-à-dire lors d’une éventuelle vente du bien immobilier. »

Calculer l’impôt sur les gains immobiliers : voici comment procéder

« Si l’on réalise un bénéfice sur la vente de son propre bien immobilier, on paie un impôt sur ce bénéfice : l’impôt sur les gains immobiliers », explique l’expert.

Pour le calculer, il faut tout d’abord déduire le prix d’achat du prix de vente. « Les rénovations entrent ensuite en jeu », ajoute Philipp Steiner. « Les rénovations qui augmentent la valeur peuvent être déduites du bénéfice. » Après toutes ces déductions, un impôt est calculé. « On tient compte de la durée de propriété de l’objet : plus le bien immobilier est resté longtemps entre les mêmes mains ou a été habité par le même propriétaire, plus l’impôt est bas », révèle l’expert.

Calculer l’impôt sur les gains immobiliers : un exemple pratique fictif

À l’époque, Monsieur Huber a acheté sa maison  CHF 500 000.–. Il la vend aujourd’hui CHF 850 000.–. Entre-temps, il a effectué des rénovations d’une valeur de CHF 100 000.–.

Bénéfice : CHF 850 000 – CHF 500 000 = CHF 350 000.–

Bénéfice imposable : CHF 350 000 - CHF 100 000 = CHF 250 000.–

Taux d’imposition supposé : 15 %.

Impôt  : CHF 250 000 × 15 % = CHF 37 500.–

Monsieur Huber doit donc payer un impôt sur les gains immobiliers de CHF 37 500.– sur le bénéfice imposable de CHF 250 000.–.

Conditions à remplir pour pouvoir faire valoir des déductions fiscales

Pour remplir les conditions de déductibilité fiscale, les rénovations doivent être considérées comme des mesures de préservation de la valeur du bien immobilier et ne doivent généralement pas être subventionnées, explique le conseiller à la clientèle privée. Il est important de noter que sur ce point, des différences sont possibles d’une administration fiscale à l’autre. « Mais en principe, on ne peut déduire fiscalement que la différence entre les coûts d’investissement et les subventions, bien que certaines administrations fiscales ne tiennent pas compte de cette règle », précise-t-il.

Des exceptions s’appliquent aux investissements destinés à économiser de l’énergie et à protéger l’environnement : « On peut également déduire les mesures d’économie d’énergie et les frais de démolition en vue d’une nouvelle construction de remplacement, même si de tels investissements augmentent en partie la valeur », remarque Philipp Steiner. « Il est alors judicieux de faire appel à un expert fiscal ou de s’informer en consultant les notices des différents cantons. »

À retenir :

Les investissements qui servent à économiser l’énergie et à protéger l’environnement sont déductibles dans la déclaration d’impôts annuelle, même s’ils entraînent une augmentation de la valeur du bien immobilier.

Une fois cette différence prise en compte, il faut en outre considérer le facteur de l’impôt sur la fortune, selon le conseiller à la clientèle privée : « En effet, en fonction du mode de financement de la rénovation, la fortune diminue, car des fonds propres sont utilisés ou l’hypothèque est augmentée. » Si des contributions d’encouragement sont accordées pour la rénovation, le patrimoine peut être maintenu au même niveau selon le montant des contributions : « Cela a pour conséquence que l’impôt sur la fortune reste inchangé. »

L’importance de la valeur locative pour les impôts

La valeur locative est un revenu fictif calculé pour les biens immobiliers occupés par le propriétaire sur la base de la valeur locative théorique du bien. « Une nouvelle valeur est déterminée à chaque investissement important », précise Philipp Steiner. Les propriétaires immobiliers ne doivent généralement pas payer d’arriérés : « En principe, la valeur est déterminée et elle est ensuite valable pour l’avenir. »

Selon l’expert, des paiements complémentaires peuvent tout au plus survenir lorsque des investissements sont réalisés, mais que le bien immobilier n’est pas réévalué à ce moment-là : « Car si le bien immobilier est ensuite réévalué dans l’intervalle d’estimation régulier et que l’on constate que les investissements ont généré une plus-value considérable, cela peut conduire à un ajustement rétroactif et à des paiements complémentaires correspondants », constate le conseiller à la clientèle privée.

Déduire les frais d’assainissement sur plusieurs années

Bien des personnes ignorent que les frais d’assainissement peuvent être déduits sur plusieurs années, si l’on s’y prend correctement. « Pour que le volume d’investissement puisse être judicieusement réparti sur plusieurs périodes fiscales, il convient dans un premier temps de calculer le taux d’imposition marginal de chaque propriétaire », conseille Philipp Steiner. Le taux d’imposition marginal montre combien d’impôts sont payés sur le revenu imposable correspondant. « En répartissant le volume d’investissement sur plusieurs périodes fiscales, le taux d’imposition marginal peut être considérablement réduit », explique le conseiller à la clientèle privée. Les coûts de la rénovation sont alors déduits du revenu imposable.

Retrait du pilier 3a : à quoi faire attention

Bon à savoir : vous pouvez utiliser l’argent de votre pilier 3a pour financer certaines rénovations et transformations de votre logement à usage personnel. Le retrait est toutefois soumis à des limites temporelles : en règle générale, vous ne pouvez accéder à votre capital du pilier 3a que tous les 5 ans. « Mais là encore, il existe des exceptions sans garantie », ajoute l’expert.

Lors du retrait du pilier 3a, différents points doivent être pris en compte. Philipp Steiner explique : « D’une part, il faut se demander à partir de quand le capital peut être versé. » Selon le conseiller à la clientèle privée, il existe ici différentes manières de procéder : « Une possibilité consiste à verser le capital sur un compte correspondant et à payer la facture de l’investissement depuis ce compte. Une autre possibilité : la banque déclenche la facture directement à partir du compte du pilier 3a. » Il existe par ailleurs des établissements financiers qui ne versent l’avoir du pilier 3a que si la facture de l’investissement a été payée au préalable par le propriétaire du bien immobilier avec ses propres fonds.

D’autre part, le capital versé dans le cadre du retrait du pilier 3a est soumis à un impôt sur les prestations en capital et il faut en tenir compte : « Cet impôt est prélevé une seule fois lors du retrait, car le capital n’était pas imposé sur la fortune jusqu’à présent et qu’il était possible de déduire le versement du revenu imposable », explique le conseiller à la clientèle privée. L’impôt sur les prestations en capital est en outre assorti d’un taux d’imposition réduit.

Faire valoir des déductions fiscales pour d’éventuels versements dans le pilier 3a : est-ce possible ?

« Si l’on procède à des rénovations qui préservent la valeur du bien, ces frais peuvent être déduits du revenu imposable », explique Philipp Steiner. Selon le conseiller à la clientèle privée, les versements dans le 3e pilier au cours de la même année que le retrait du 3e pilier pour la rénovation sont également déductibles des impôts.

Il n’y a d’ailleurs pas de limite supérieure pour les deux à la fois : les craintes de ne plus pouvoir éventuellement faire valoir un versement sont donc injustifiées. Le conseiller à la clientèle privée donne aux propriétaires immobiliers le conseil suivant : « Examinez l’impact des versements et des rénovations sur le taux d’imposition marginal. Dans certaines circonstances, il peut être judicieux de reporter certaines rénovations à l’année suivante afin d’obtenir un effet fiscal maximal. »

Important : les personnes qui souhaitent bénéficier de déductions fiscales lors d’un assainissement énergétique doivent pouvoir donner la preuve des mesures d’assainissement sous forme de justificatifs. « Vous devez fournir les copies complètes des factures des dépenses correspondantes », commente Philipp Steiner. Bon à savoir : « Les frais de réalisation d’analyses et de concepts énergétiques sont également déductibles des impôts, et donc leur planification aussi en principe. »

Maximiser les déductions fiscales : comment jouer la carte de la sécurité

Comment puis-je être sûr·e d’exploiter pleinement tous les avantages fiscaux possibles lors d’un assainissement énergétique ? Philipp Steiner donne en conclusion le conseil suivant aux propriétaires immobiliers : « Je recommande de prendre contact avec un expert fiscal ou une fiduciaire dans le canton concerné. » Selon les cas, la banque propose des conseils spécifiques : « À la Banque Cantonale de Saint-Gall, nous proposons également des chèques fiscaux dans ce contexte », cite l’expert fiscal comme exemple pratique.

Entretien avec un expert : Philipp Steiner

Philipp Steiner travaille à la Banque Cantonale de St-Gall en tant que conseiller à la clientèle privée.

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