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Umbau, Renovierung, Sanierung: Expertentipps zur Finanzierung

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Bei Umbau, Renovierung oder Sanierung des Hauses fallen Kosten an. Wie können Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer diese stemmen? Wir haben uns bei einem Finanzcoach über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten wie etwa das Aufstocken der Hypothek erkundigt.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Kosten für Umbau, Renovierung und Sanierung deines Eigenheims kannst du mit verschiedenen Möglichkeiten finanzieren.
  • Bei einer Aufstockung der Hypothek deckt die Bank in der Regel bis zu 80 Prozent der Renovationskosten. Für kleinere Renovationen unter 100'000 Franken kann sogar eine 100-prozentige Finanzierung möglich sein. Die genauen Bedingungen hängen jedoch von der jeweiligen Situation ab.
  • Auch das Kapital aus der Säule 3a darf unter bestimmten Voraussetzungen verwendet werden. Du musst dabei u.a. Eigentümerin oder Eigentümer der Immobilie sein und diese auch selbst bewohnen.
  • Weiterhin kannst du einen Baukredit aufnehmen. Nach dessen Aufnahme wird dein Eigenkapital auf das Baukonto eingezahlt. Sämtliche anfallende Rechnungen werden über dieses Konto abgewickelt.
  • Bei Umbau-, Renovierungs- und Sanierungsprojekten stehen dir unter bestimmten Voraussetzungen Fördermittel zur Verfügung. Je nach Wohnort kannst du von anderen Förderungen profitieren.

Erste Finanzierungsmöglichkeit: Hypothek aufstocken

Als erste Option hast du die Möglichkeit, deine bereits bestehende Hypothek zu erhöhen. Banken sind häufig bereit, Massnahmen zu finanzieren, die den Wert deiner Immobilie steigern. «Die Aufstockung einer Hypothek bringt den Vorteil, dass nicht die gesamte Summe aus Eigenmitteln generiert werden muss», sagt Ronny Bolla, Finanzcoach bei der Berner Kantonalbank. «Gerade bei Finanzierungen, welche schon eine gewisse Zeit laufen und zwischenzeitlich amortisiert wurde, kann dies sehr gut genutzt werden. Hier lohnt es sich auch das aktuelle Zinsumfeld zu betrachten.»

Normalerweise decken Banken bis zu 80 Prozent der mit Renovationen verbundenen Kosten. Es hängt jedoch immer von dem konkreten Vorhaben ab: In einigen Fällen kann die Bank auch bis zu 100 Prozent der Kosten übernehmen, abhängig von der aktuellen Belehnung der Liegenschaft. Den restlichen Anteil musst du als Hauseigentümerin oder Hauseigentümer selbst aufbringen. Dieser kann beispielsweise aus der Säule 3a stammen, wie weiter unten beschrieben wird.

Wenn du eine Erhöhung deiner Hypothek in Erwägung ziehst, wird die Bank in der Regel auch deine aktuellen finanziellen Verhältnisse überprüfen und eine neue Schätzung deiner Immobilie durchführen. Die genaue Höhe der Aufstockung wird dann individuell festgelegt.

Tipp:

Wenn du eine Hypothekenaufstockung in Betracht ziehst, erkundigst du dich diesbezüglich am besten zuerst bei deiner aktuell finanzierenden Bank. Wenn diese keine geeigneten Möglichkeiten bietet, kann es notwendig sein, ein anderes Institut in Betracht zu ziehen. Beachte jedoch, dass solche Wechsel Gebühren verursachen können – insbesondere wenn Änderungen an den Sicherheiten im Grundbuch vorgenommen werden müssen, wie zum Beispiel das Splitting der Schuldbriefe.

Ebenfalls gut zu wissen: «Banken bieten teilweise neben der klassischen Erhöhung via Hypothek auch spezielle Produkte an, die insbesondere für Renovationen angedacht sind», sagt Ronny Bolla. «Gerade energetische Renovationen wie zum Beispiel eine neue Heizung oder neue Fenster werden gerne gesehen und mit einem attraktiveren Zins belohnt.»

Zweite Finanzierungsmöglichkeit: Vorsorgegelder beziehen

Auch das Kapital aus der Säule 3a darf für den Umbau, die Renovierung und die Sanierung deiner Immobilie verwendet werden. Dabei gilt es aber bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen: Du musst dabei Eigentümerin oder Eigentürmer der Immobilie sein und diese auch selbst bewohnen. Das bedeutet, dass du das Gebäude, das du renovieren oder umbauen möchtest, als deinen Hauptwohnsitz nutzen musst. 

Gelder aus Säule 3a beziehen – so läuft es in der Praxis ab

Um Mittel aus der Säule 3a für Renovationen oder Umbauten zu nutzen, muss ein Kostenvoranschlag der geplanten Arbeiten vorgelegt werden. Wenn die Bank den Kostenvoranschlag akzeptiert, wird das Geld aus der Säule 3a ausbezahlt und auf ein Sperrkonto gelegt. Die Rechnungen für die durchgeführten Arbeiten werden anschliessend von der Bank überprüft. Erst nach dieser Prüfung werden die Gelder freigegeben, um sicherzustellen, dass sie ausschliesslich für den vorgesehenen Zweck verwendet werden. So wird verhindert, dass die Mittel anderweitig genutzt werden können.

So sind die Steuern bei der Säule 3a geregelt

Wenn du in die Säule 3a einzahlst, kannst du diese Beiträge von deinem steuerbaren Einkommen abziehen, was deine Steuerlast reduziert. Beim Bezug der Säule 3a ist das jedoch anders: Der entnommene Betrag wird nicht von deinem steuerbaren Einkommen abgezogen.
 
Stattdessen wird der Bezug zu einem Sondersteuersatz versteuert. Dieser Sondersteuersatz ist in der Regel deutlich niedriger als der reguläre Einkommensteuersatz, wodurch die steuerliche Belastung insgesamt geringer ausfällt als bei einer normalen Besteuerung des angesparten Kapitals.

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Steuern sparen leicht gemacht

Eine energetische Sanierung kann teuer werden. Die gute Nachricht: Du kannst dabei Steuern sparen. Welche Kosten du im Rahmen einer energetischen Sanierung von der Steuer absetzen kannst und wie du die Mittel aus der Säule 3a effektiv nutzen kannst.

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Übrigens: «Für Renovationen darf auch aus der 2. Säule Geld bezogen werden», merkt Ronny Bolla an. «Hier verhält sich der Ablauf ähnlich wie bei dem Bezug aus der 3. Säule.» Nach einem Vorbezug aus der 2. Säule können freiwillige Einkäufe in die Pensionskasse jedoch erst wieder nach vollständiger Rückzahlung des vorbezogenen Betrags getätigt werden.
 
Bei Renovationen, bei denen Gelder aus der 2. oder 3. Säule bezogen werden, muss gemäss dem Finanzcoach jeweils die Vorsorgesituation betrachtet werden, damit später kein Problem mit der Tragbarkeit entsteht. «Zudem fallen bei beiden Bezügen Steuern an, welche nicht zu vernachlässigen sind», so Ronny Bolla. «Wenn dieser Weg gewählt wird, lohnt sich eine zusätzliche Beratung über die Vorsorgesituation, damit allfällige künftige Lücken frühzeitig erkannt werden.»

Wichtig zu wissen:

Du kannst Geld aus der 3. Säule nur alle fünf Jahre und nur bis fünf Jahre vor dem Erreichen des Referenzalters vorzeitig beziehen. Beim Referenzalter handelt es sich um das gesetzlich festgelegte Pensionierungsalter von 65 Jahren. Sobald du dieses erreicht hast, kannst du das gesamte Vermögen beziehen.

Hypothek aufstocken und gleichzeitig Vorsorgegelder beziehen? Ja, das geht!

Die beiden erwähnten Optionen lassen sich übrigens auch miteinander kombinieren. «Da 3. Säule Gelder analog Barvermögen betrachtet werden, kann dies sehr gut mit einer Aufstockung der Hypothek kombiniert werden», begründet Ronny Bolla.

Tipp: Informiere dich im Voraus über deine Finanzierungsmöglichkeiten

Wie bereits erwähnt, kann unter Umständen auch eine 100-prozentige Finanzierung des geplanten Vorhabens möglich sein. Allerdings sollte nicht davon ausgegangen werden, dass dies in jedem Fall zutrifft. In der Regel können 80 Prozent der Kosten oder sogar die vollständigen Ausgaben über eine Aufstockung der Hypothek realisiert werden. Ausschlaggebend dafür sind aber die individuellen Gegebenheiten deines Projekts. Daher ist es ratsam, die Beratung durch die Privatkundenberaterin oder den Privatkundenberater deiner Bank in Anspruch zu nehmen.

Dritte Finanzierungsmöglichkeit: Baukredit aufnehmen

Bei einem Baukredit handelt es sich um einen Kontokorrentkredit. Bei einem Kontokorrentkredit gewährt die Bank der Kreditnehmerin oder dem Kreditnehmer einen maximalen Betrag, bis zu dem das zu eröffnende Baukonto überzogen werden kann. Im Gegensatz zur Hypothek wird der Baukredit flexibel geführt, was bei mehreren Rechnungen über einige Monaten von Vorteil ist.
 
Nach der Aufnahme des Baukredits wird dein Eigenkapital auf das Baukonto eingezahlt. Sämtliche anfallenden Rechnungen werden im Rahmen des Baukredits über dieses Baukonto abgewickelt. Die Bank bezahlt dabei nur Rechnungen, die das Umbau-, Renovierungs- oder Sanierungsprojekt direkt betreffen. Alle anderen Zahlungen werden abgelehnt. 

Diese Rolle spielen Schuldbriefe bei Baukrediten

Für die Bank müssen von Anfang an genügend Schuldbriefe vorhanden sein, da sie als Sicherheiten für den Kredit dienen. Diese können je nach Umfang und Struktur des Vorhabens für verschiedene Projekte oder Teilbeträge benötigt werden. Der Schuldbrief dokumentiert dabei die Hypothek, die das Grundpfandrecht für die Immobilie darstellt. Dies bedeutet, dass die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls das Recht hat, die Immobilie zu verwerten. Auch hierzu solltest du dich im Vorfeld über die erforderlichen Schuldbriefe informieren und gegebenenfalls die Beratung durch die Privatkundenberaterin oder den Privatkundenberater der Bank in Anspruch nehmen, um eine reibungslose Finanzierung sicherzustellen.

Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Baukredit?

Genau wie beim Beantragen einer Hypothek stellen sich Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer beim Abschluss eines Baukredits die Frage, wie viel Eigenkapital sie dafür aufbringen müssen. «Ab Renovationen über 100'000 Franken wird in der Regel mit einem Baukredit gearbeitet», weiss Ronny Bolla. Darunter können spezielle Produkte wie zum Beispiel eine Renovationshypothek angewendet werden. Auch eine variable Hypothek ist möglich.
 
Der totale Betrag setzt sich dabei letzten Endes aus den entsprechenden Eigenmitteln und dem von der Bank gewährten Baukredit zusammen. Es ist jedoch nicht immer erforderlich, einen Teil selbst zu bezahlen: Wenn zum Beispiel das Haus bereits weitgehend abgezahlt ist und die allgemeine Belehnung unter zwei Dritteln liegt, kann es möglich sein, dass kein Eigenanteil erforderlich ist.
 
Wichtig: «Da es sich bei einem Baukredit oft um grössere Summen handelt, fordern Banken eine laufende Überprüfung der Rechnungen via Bautreuhänder. Gegen Ende der Bauphase kann der Baukredit in ein anderes Produkt wie zum Beispiel eine Festzinshypothek umgewandelt werden», erläutert der Finanzcoach.

Welche Finanzierungsmöglichkeit ist die Richtige für mich?

Als Hauseigentümerin oder als Hauseigentümer fragt man sich jetzt zu Recht, welche der drei vorgestellten Optionen man wählen soll. Doch woher weiss man, welche Finanzierungsmöglichkeit die Richtige für einen ist? «Eine allgemeine Empfehlung gibt es nicht», hält Ronny Bolla fest. «Je nach Art der Renovation, Umfang, Belehnung der Liegenschaft und Alter der Hypothekarnehmerinnen und -nehmer gibt es mehr oder weniger empfehlungswerte Lösungen.» Wichtig ist, dass die Bank über die finanzielle Situation und Zukunftspläne der Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer gut informiert ist. «Dies lässt sich bei einem Erstgespräch schon sehr gut ermitteln», so der Finanzcoach weiter.

Tipp: Fördergelder beantragen

Bei Umbau-, Renovierungs- und Sanierungsprojekten stehen dir ausserdem Fördermittel zur Verfügung: «Fördergelder lassen sich mit diesen Möglichkeiten kombinieren», weiss Ronny Bolla. Wichtig ist die vorgängige Abklärung, in welchem Umfang diese beantragt werden können. «So kann die weitere Finanzierung und Planung ideal durchgeführt werden.»
 
Durch das Gebäudeprogramm des Bundes kannst du finanzielle Unterstützung für energieeffiziente Bauprojekte erhalten. Weitere Fördermöglichkeiten sind beispielsweise durch Gemeinden, Energieanbieter, Stiftungen und Banken möglich. Besuche die Website www.energiefranken.ch und gib deine Postleitzahl ein, um alle verfügbaren Fördermöglichkeiten deines Wohnorts zu entdecken.
 
«Die Förderbedingungen sind je nach Kanton unterschiedlich», fügt der Finanzcoach an. «Ebenfalls gibt es verschiedene Beteiligungen mit verschiedenen Bedingungen. Am besten wird hier die jeweilige Webseite des Kantons, in dem die Liegenschaft liegt, konsultiert.»

Tipp zum Abschluss: Reihenfolge der Massnahmen beachten

Gebäudehülle, Heizung, Fenster – wie soll man am besten vorgehen, wenn man eine energetische Sanierung ins Auge fasst? «Eine geplante Reihenfolge ist zu empfehlen. Falls gerade mehrere Punkte anstehen, lohnt es sich, diese anhand einer Strategie zu planen», antwortet Ronny Bolla. «Wichtig ist, dass die Gesuche für Fördermittel vor der Umsetzung der Massnahmen eingereicht werden. Danach ist eine zeitnahe Umsetzung wichtig, denn die Beiträge werden oft auf einen bestimmten Zeithorizont wie zum Beispiel 12 Monate befristet.»

Experte im Interview: Ronny Bolla

Ronny Bolla ist bei der Berner Kantonalbank als Finanzcoach tätig.

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