Eigenmietwert ist bald Geschichte – das müssen Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer dazu wissen

Was ist der Eigenmietwert?

Wer in der Schweiz ein selbst bewohntes Haus oder eine Eigentumswohnung hat, dem wird der sogenannte Eigenmietwert als fiktives Einkommen dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Dieser Betrag soll dem entsprechen, was man an Miete zahlen müsste, wenn man sein Eigenheim mieten würde.

Beispiel:

Wenn dein tatsächliches jährliches Einkommen CHF 80’000 beträgt und der Eigenmietwert deiner Wohnung CHF 15’000 ist, wird dein steuerbares Einkommen auf CHF 95’000 erhöht (abzüglich allfälliger Abzüge, z. B. Schuldzinsen oder Unterhaltskosten).

Warum gibt es den Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert wurde ursprünglich in den 1930er-Jahren eingeführt, um die Staatsfinanzen zu stabilisieren. Heute ist er ein fester Bestandteil des schweizerischen Steuerrechts. Die Idee dahinter: Wer im eigenen Haus wohnt, spart Mietkosten – diesen "Vorteil" soll man als Einkommen versteuern. Ziel dieser Regelung ist es, eine steuerliche Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern zu gewährleisten.

Wie wird der Eigenmietwert berechnet?

Die genaue Berechnung des Eigenmietwerts ist kantonal geregelt und basiert meist auf:

• dem Steuerwert oder Marktwert der Immobilie
• einem kantonalen Eigenmietwertsatz (laut Bundesgericht: mind. 60% und max. 70% des Markwertes)
• Vergleichsmieten von ähnlichen Objekten in der Region
• Schätzwerten oder dem amtlichen Steuerwert
• Berücksichtigung von Lage, Grösse, Zustand, Baujahr usw.

Die Werte werden in der Steuererklärung als „Eigenmietwert“ aufgeführt und als Einkommen versteuert.

Beispiel:
Liegt der Marktwert einer Immobilie bei CHF 800'000 und der Mietwert bei CHF 2'500 pro Monat, beträgt der Eigenmietwert etwa 60–70 % dieser Miete – also rund CHF 18'000 bis CHF 21'000 pro Jahr, die als Einkommen versteuert werden müssen.

Wer berechnet den Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert wird von den kantonalen Steuerverwaltungen berechnet und festgelegt. 

Wie oft wird der Eigenmietwert festgelegt oder überprüft?

Das Verfahren und die Häufigkeit der Bewertung unterscheiden sich je nach Kanton, da das Steuerrecht in der Schweiz stark föderal geregelt ist.

In der Praxis gilt:

• Alle paar Jahre führen viele Kantone allgemeine Neubewertungen von Liegenschaften durch, oft alle 10–20 Jahre.
• Bei Neubauten oder Eigentümerwechsel erfolgt eine neue Festlegung des Eigenmietwerts.
• Eigentümerinnen und Eigentümer können selbst eine Neubewertung beantragen, z. B. bei Unternutzung, Substanzverlust oder geänderten Wohnverhältnissen (z. B. nach Auszug der Kinder).

Kann man den Eigenmietwert senken?

Den Eigenmietwert an sich kann man grundsätzlich nicht senken, da dieser von der kantonalen Steuerbehörde festgelegt wird. Aber: Es gibt Möglichkeiten, den steuerlichen Effekt des Eigenmietwerts zu reduzieren oder zu optimieren. Hier die Unterscheidung und die Optionen im Detail:

Eigenmietwert selbst senken – geht das?

Grundsätzlich nein, aber es gibt ein paar Ausnahmen bzw. indirekte Wege:

• Gesuch um Reduktion: In manchen Kantonen kann man ein Gesuch stellen, wenn der Eigenmietwert objektiv zu hoch angesetzt ist, z. B. weil:
  • die Liegenschaft starke Mängel aufweist,
  • man dauernd krank oder im Pflegeheim ist.

• Härtefallregelung: Einige Kantone erlauben die Senkung des Eigenmietwerts bei zu hoher Steuerbelastung im Verhältnis zum Einkommen. Das betrifft häufig Rentnerinnen und Rentner mit geringer Liquidität.

• Unternutzung (z. B. nach Auszug der Kinder): Einige Kantone erlauben eine Reduktion des Eigenmietwerts bei sogenannter Unternutzung – wenn also ein grosser Teil des Hauses leer steht und nicht mehr genutzt wird.

Steuerliche Belastung durch Eigenmietwert senken – wie geht das?

Obwohl man den Eigenmietwert selten direkt senken kann, lassen sich die Steuern darauf beeinflussen:

• Hypothekarzinsen abziehen: Hypozinsen kann man vom steuerbaren Einkommen abziehen – das wirkt dem Eigenmietwert steuerlich entgegen.
• Liegenschaftsunterhalt abziehen:
  • Effektiv: Sämtliche nachgewiesene Unterhaltskosten (z. B. Reparaturen, Renovationen).
  • Pauschal: Alternativ kann man eine Pauschale (meist 10–20 % des Eigenmietwerts) abziehen – lohnt sich bei geringen Ausgaben.
• Energieeffiziente Investitionen: Investitionen in Energiesparmassnahmen (z. B. Wärmedämmung, Solaranlage) sind ebenfalls steuerlich abzugsfähig, wenn sie werterhaltend sind.
• Schuldzinsen anderer Darlehen: Auch andere Schuldzinsen (z. B. Privatdarlehen) können abgezogen werden, sofern sie gewisse Grenzen nicht überschreiten.

Abstimmungsergebnis 2025: Eigenmietwert wird abgeschafft

Am 20. Dezember 2024 haben sowohl der National- als auch der Ständerat dem Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung zugestimmt. Dieses Gesetz sieht die Abschaffung des Eigenmietwerts für selbst genutztes Wohneigentum vor. Am 28. September 2025 wurde in einer Volksabstimmung über die Einführung einer Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften entschieden, die mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verknüpft war. Die Vorlage wurde angenommen, womit der Eigenmietwert künftig entfällt.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat unterschiedliche Auswirkungen auf verschiedene Gruppen von Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern: Rentnerinnen und Rentner mit abbezahlten Hypotheken und minimalen Unterhaltskosten profitieren beispielsweise von der Steuerentlastung. Eigentümerinnen und Eigentümer von sanierungsbedürftigen Liegenschaften sind dagegen im Nachteil – denn mit der Abschaffung des Eigenmietwerts fällt auch noch die Möglichkeit weg, Unterhalts- und Renovationskosten bei den Steuern abzuziehen.

Steuerliche Entlastung für bestimmte Gruppen

Da die Vorlage zur Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen wurde, tritt im Zuge dessen der Ersterwerberabzug in Kraft: Erstkäuferinnen und Erstkäufer können in den ersten Jahren nach dem Erwerb eines Eigenheims effektive Hypothekarzinsen auf der selbstbewohnten Liegenschaft bis zu einem bestimmten Betrag abziehen. Dieser Abzug ist sowohl zeitlich als auch betragsmässig begrenzt. Entsprechend reduziert sich dadurch ihre Steuerlast.

Renovationsboom zu erwarten

Vor dem Inkrafttreten der neuen Regelung könnte es zu einem Anstieg von Renovationen kommen, da Eigentümerinnen und Eigentümer versuchen könnten, von den aktuellen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten zu profitieren. Dabei solltest du im Hinterkopf behalten, dass die steigende Nachfrage nach Handwerksleistungen die Renovationspreise erhöhen wird.

Fazit: Eigenmietwert wird abgeschafft – worauf sollten Wohneigentümerinnen und -eigentümer achten?

1. Investitionen gut planen

Falls du in den nächsten Jahren grössere Renovationen oder energetische Verbesserungen planst: Da der Eigenmietwert abgeschafft wird, entfällt künftig der steuerliche Abzug gegen die fiktive Miete. Während der Übergangsfrist bis zum effektiven Inkrafttreten der Reform kannst du jedoch weiterhin von den heutigen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten profitieren.

Wichtig ist folgende Unterscheidung: Energiemassnahmen wie Wärmepumpe, Solaranlage oder neue Fenster können auf kantonaler Ebene auch nach der Reform bis 2050 steuerlich abzugsfähig bleiben, da sie politisch gefördert werden. Hingegen sind reine Komfort- oder Werterhaltungsprojekte – etwa die Renovation eines Badezimmers – künftig nicht mehr abzugsfähig. Solche Investitionen solltest du daher in der Übergangsfrist priorisieren, um noch von den heutigen steuerlichen Vorteilen zu profitieren.

Tipp: Behalte die genaue Ausgestaltung der Reform im Auge, sobald diese klar ist. Je nach Kanton kann sich unterscheiden, welche Abzüge tatsächlich gelten.

2. Hypothekensituation prüfen

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts verändert sich die steuerliche Wirkung der Hypothekarzinsen: Die Zinsen bleiben zwar bestehen. Ihr Effekt auf die Steuerlast fällt jedoch komplett weg.

Überlege dir, ob du:

• die Hypothek teilweise amortisieren willst, um Zinskosten direkt zu senken, da die Steuerersparnis durch Zinsabzüge wegfällt,
• oder dich langfristig günstig binden willst (z. B. mit einer Festhypothek, um Planungssicherheit zu haben und die Zinskosten trotz geringerem Steuervorteil kalkulierbar zu halten). Dabei solltest du die eigene Liquidität berücksichtigen – schliesslich ist langfristig gebundenes Kapital weniger flexibel verfügbar.