Augmenter la valeur des biens immobiliers grâce à un assainissement énergétique : l’avenir s’annonce prometteur.

Un assainissement énergétique augmente non seulement l’efficacité énergétique, mais aussi la valeur de votre logement. Bianca Suter sait ce dont il faut tenir compte dans ce cadre : la gestionnaire de produits spécialisée dans le financement à la Banque cantonale de Schwytz donne dans cette interview des conseils pour augmenter la valeur des biens immobiliers en Suisse.

Bianca Suter, quel impact peuvent avoir des mesures d’assainissement énergétique sur la valeur d’une maison ?

Il y a différents effets, qui sont tous de nature positive. Tout d’abord l’aspect monétaire, c’est-à-dire la manière dont l’augmentation de la valeur se manifeste d’un point de vue financier, par exemple au niveau des frais mensuels : ainsi, si je remplace mon ancien chauffage par un système de chauffage moderne, je profite d’une réduction de mes frais de chauffage et d’énergie.

Un autre effet concerne le confort de vie : si la maison est correctement isolée, les pièces d’habitation restent bien chaudes en hiver et agréablement fraîches en été.

En fin de compte, l’assainissement énergétique entraîne également une augmentation de la valeur marchande du bien immobilier. En effet, grâce à sa modernisation et à sa revalorisation, ce dernier passe dans une classe d’efficacité énergétique supérieure, à condition que les mesures adéquates et nécessaires soient mises en œuvre. La maison devient alors également plus attrayante pour les acheteuses et acheteurs potentiels, ce qui améliore nettement la possibilité de la revendre.

Quelles sont les mesures spécifiques qui ont le plus d’impact sur l’augmentation de la valeur d’une maison ?

Ces mesures peuvent être réparties en quatre catégories, l’isolation de l’enveloppe du bâtiment ayant certainement le plus grand impact :

• Isoler l’enveloppe du bâtiment
• Remplacer les portes et les fenêtres
• Remplacer le chauffage
• Installer un système photovoltaïque

Combien de temps faut-il en général pour amortir les investissements dans des mesures d’assainissement énergétique ?

Les propriétaires immobiliers peuvent se baser sur les valeurs indicatives de durée d’amortissement suivantes :

• Isolation du toit et des façades : 10 - 20 ans
• Remplacement des fenêtres : 15 - 25 ans
• Modernisation du chauffage : 8 - 15 ans
• Installation photovoltaïque : 15 - 25 ans
• Solaire thermique : 10 - 20 ans

Il est toutefois important de souligner que des facteurs individuels peuvent entraîner des différences.

Un exemple : supposons que les coûts d’investissement pour l’installation d’une pompe à chaleur air-eau s’élèvent à CHF 25 000.­–. L’utilisation de la pompe à chaleur permet d’économiser CHF 2000.– par an en frais d’énergie et d’entretien par rapport à l’ancienne installation de chauffage.

Pour calculer la durée d’amortissement, on divise les coûts d’investissement (CHF 25 000.–) par les économies annuelles (CHF 2000.­–). Cela donne une durée d’amortissement de 12,5 ans. En d’autres termes, il faut 12,5 ans pour que les économies réalisées grâce à l’investissement compensent les coûts initiaux.

Existe-t-il des programmes d’aide auxquels les propriétaires immobiliers peuvent recourir pour réduire les coûts d’un assainissement énergétique ?

Il est possible de bénéficier de diverses subventions dans le cadre du Programme Bâtiments. Les avantages liés à l’optimisation fiscale peuvent aussi être considérés comme une subvention : en effet, les coûts des assainissements énergétiques qui améliorent l’efficacité énergétique d’un bâtiment peuvent être déduits de la déclaration d’impôts.

Quelle est l’importance de la durabilité dans le cadre du choix des matériaux et des technologies pour l’assainissement énergétique d’un logement ?

Outre leur impact, les efforts visant à rendre les mesures d’assainissement plus écologiques ont également gagné en importance. Il s’agit par exemple de miser sur des matériaux d’isolation écologiques ou, plus généralement, sur des matériaux recyclables.

En ce qui concerne les technologies, l’utilisation d’énergies renouvelables prend de plus en plus d’importance. C’est par exemple le cas des installations de systèmes photovoltaïques pour utiliser l’énergie solaire.

En tant que propriétaire immobilier, comment puis-je m’assurer que les mesures d’assainissement mises en œuvre favorisent l’augmentation de la valeur de mon bien immobilier à long terme et n’ont pas seulement des effets à court terme ?

Pour ce faire, les propriétaires immobiliers devraient dans un premier temps déterminer leurs propres besoins et se poser par exemple les questions suivantes :

• Pour quelles raisons suis-je intéressé·e par un assainissement énergétique ?

• Est-ce que je souhaite en premier lieu réduire mon empreinte écologique ?

• Est-ce que mon objectif principal est d’économiser des coûts grâce aux mesures d’assainissement ?

• Pendant combien de temps ai-je l’intention d’habiter dans ma maison ?

• Est-ce que j’ai l’intention de vendre ma maison dans un avenir proche en réalisant un maximum de bénéfices ?

Les réponses à ces questions auront une influence sur les étapes suivantes. Nous pouvons imaginer une propriétaire dont l’objectif principal est de réduire son empreinte écologique. Elle optera probablement plus facilement pour l’achat d’une nouvelle installation photovoltaïque combinée à une pompe à chaleur qu’un propriétaire immobilier qui souhaite avant tout réduire au maximum les coûts grâce à un assainissement énergétique.

Quelles sont les étapes concrètes que vous recommandez aux propriétaires immobiliers pour se lancer et augmenter la valeur de leur logement grâce à un assainissement énergétique ?

Effectuer une analyse de la situation actuelle du bien immobilier par un·e spécialiste et échanger sur les motivations exactes de cette augmentation de la valeur est un bon début. Il est ainsi possible de déterminer ensemble quelles mesures sont prioritaires pour la mise en œuvre et comment les combiner judicieusement.

Des interlocuteurs peuvent fournir des conseils auprès du service cantonal de l’énergie du canton de résidence ou auprès de l’entreprise de distribution d’énergie locale. La plupart des fournisseurs d’énergie proposent en effet également un conseil global avec des expert·e·s certifiés CECB. Les spécialistes connaissent parfaitement les prescriptions actuelles et peuvent aussi évaluer les obligations qui pourraient s’appliquer à l’avenir.

Il est également conseillé de réfléchir suffisamment tôt aux subventions potentielles et au soutien financier. Pour ce dernier point, il est recommandé de demander un entretien de conseil auprès de sa banque personnelle.

De même, comme déjà mentionné, il vaut la peine de prendre en compte les énergies renouvelables et les matériaux durables lors d’un assainissement énergétique. Il arrive en effet encore aujourd’hui que le chauffage au mazout soit remplacé par un autre chauffage au mazout dans certaines maisons, même si cela n’est pas recommandé pour des raisons de durabilité. Selon les cantons, des restrictions peuvent déjà exister dans ce cadre sur la base de certaines obligations.

Une fois les travaux d’assainissement terminés, il est important de procéder à un entretien régulier. Si l’on réalise une isolation thermique, il est recommandé de s’assurer, par exemple au bout d’un an, que le chauffage est bien réglé, c’est-à-dire de vérifier si la puissance de chauffage doit être adaptée.

Il n’est pas possible de donner une indication générale sur la fréquence de ces entretiens. Le mieux est de demander conseil à l’entreprise qui a installé le nouveau chauffage, pour reprendre l’exemple ci-dessus.

Quelles sont les possibilités d’améliorer l’efficacité énergétique d’une maison sans grand investissement financier ?

Il existe des possibilités très simples : par exemple l’installation de lampes LED ou de lampes à économie d’énergie. Cela semble évident, mais on l’oublie souvent. De manière générale, il est possible d’améliorer l’efficacité énergétique d’une maison en économisant l’électricité dans le ménage. Il s’agit par exemple de ne pas laisser les appareils électriques en mode veille dans la cuisine ou encore d’éteindre l’écran de l’ordinateur lorsqu’on ne l’utilise pas.

Il est également conseillé de fermer les rideaux et les volets la nuit pour conserver la chaleur dans la maison. Cela s’applique aussi la journée lorsqu’il fait chaud à l’extérieur : en été, je constate qu’il fait nettement plus frais chez moi lorsque je garde mes rideaux opaques et mes volets fermés.

Il est de plus recommandé de laisser les radiateurs libres dans la maison : un revêtement peut être joli, mais il n’est pas utile pour le chauffage.

La dernière mesure qui me vient à l’esprit est de réajuster les fenêtres : celles-ci peuvent se déformer au fil du temps. Cela a pour conséquence qu’elles ne se ferment plus correctement ou que des fuites apparaissent. Un ajustement permet d’éviter cela.

Quel est le rôle des technologies modernes telles que les systèmes smart home dans l’assainissement énergétique des maisons individuelles ?

L’importance des systèmes smart home a augmenté ces dernières années. Ici aussi, l’aspect monétaire entre en ligne de compte : si j’utilise par exemple une commande de chauffage intelligente qui régule en permanence la puissance de chauffage, les coûts de chauffage et d’énergie seront moins élevés. En outre, les systèmes smart home peuvent également être réglés de sorte que les appareils qui consomment de l’énergie, tels que les chauffe-eau, fonctionnent lorsque le tarif d’électricité est bas, c’est-à-dire la nuit.

Les systèmes smart home améliorent également le confort d’habitation, que ce soit par la commande à distance de l’éclairage, du chauffage et autres, par la mise en place de routines ou par l’adaptation permanente de la température ambiante, comme dans l’exemple susmentionné.

Comme les systèmes smart home offrent une surveillance et des analyses continues (par exemple via une application), ils contribuent également, à mon avis, à ce que les habitant·e·s de la maison soient plus conscients de l’énergie consommée.

Y a-t-il des pièges dont les propriétaires immobiliers devraient tenir compte en cas d’assainissement énergétique afin d’éviter des effets indésirables sur la valeur des biens immobiliers ?

Oui, il y en a en effet plusieurs. À commencer par une planification insuffisante, à savoir ne pas tenir compte de l’interaction évoquée au début entre les mesures d’assainissement énergétique, ou ne pas déterminer avec précision la motivation à l’origine de l’assainissement du bien immobilier, dont nous avons aussi déjà parlé.

Il existe également des différences cantonales en ce qui concerne le CECB : il faut les connaître si l’on souhaite bénéficier de subventions. Le fait de ne pas solliciter ces subventions est également un piège potentiel, tout simplement parce que les propriétaires immobiliers ne sont pas conscients de cette possibilité.

Dans certains cantons, l’établissement d’un CECB est une condition préalable à l’obtention de subventions. Il existe en outre des cantons dans lesquels le montant des subventions détermine si un CECB doit être établi. L’établissement d’un CECB plus est en outre obligatoire  pour les subventions de plus de CHF 10 000.– du Programme Bâtiments.

Il arrive aussi fréquemment que le projet d’assainissement ne soit pas suffisamment documenté. Les factures et les justificatifs, par exemple pour l’établissement du CECB, sont nécessaires aussi bien pour la demande de subventions que, plus tard, pour la déduction fiscale des coûts d’assainissement.

En fin de compte, il faut être conscient que les mesures d’augmentation de la valeur peuvent aussi entraîner une surévaluation du bien immobilier : imaginons deux voisins qui vivent dans deux maisons similaires. Tous deux souhaitent assainir leur maison pour en améliorer la performance énergétique.

L’un mise pour cela sur un assainissement complet et investit dans des matériaux et des technologies coûteux qui dépassent les standards du marché. L’autre adopte une approche plus ciblée dans le choix des mesures et opte pour des matériaux et des technologies moins chers, mais néanmoins de grande qualité.

Une fois les travaux d’assainissement terminés dans les deux maisons, la valeur générale du marché est réévaluée dans la région et les constatations suivantes sont faites :

• Le premier voisin a tellement investi que la valeur de sa maison est désormais supérieure à ce que le marché peut offrir. Il a maintenant des difficultés à obtenir ce prix de vente.

• En revanche, la nouvelle valeur de la maison du deuxième voisin est plus proche de la valeur moyenne du marché. Ses investissements modérés étaient mieux adaptés à la valeur du marché. Lorsqu’il veut vendre la maison au prix souhaité, il n’a guère de difficultés.

Pour éviter une surévaluation, il est ici aussi recommandé de demander un conseil et une planification des mesures d’assainissement par un·e spécialiste.

Aperçu de la situation : quel est l’avenir de l’assainissement énergétique en termes d’augmentation de la valeur des biens immobiliers ?

Le sujet attire de plus en plus l’attention, et ce pour plusieurs raisons. D’une part, la population est de plus en plus consciente des problèmes environnementaux. L’augmentation des prix de l’énergie incite à réfléchir à la manière d’optimiser son logement à ce niveau. De même, les progrès technologiques et les systèmes smart home déjà mentionnés évoluent constamment et offrent aux propriétaires immobiliers de nouvelles possibilités d’optimisation.

La sensibilisation à ce thème est par ailleurs sciemment encouragée : depuis janvier 2024, toutes les banques qui font partie de l’Association suisse des banquiers SwissBanking (dont nous faisons partie en tant que Banque Cantonale) sont tenues d’attirer l’attention de leur clientèle hypothécaire sur l’efficacité énergétique des biens immobiliers et de fournir une aide pour améliorer cette efficacité énergétique.

Tous les propriétaires immobiliers sont concernés, qu’il s’agisse d’une maison individuelle habitée en permanence ou d’une maison de vacances utilisée seulement en partie.

Concrètement, cela signifie que si les propriétaires immobiliers sont en contact avec une conseillère ou un conseiller à la clientèle de leur banque, que ce soit par téléphone, par voie numérique ou via un entretien personnel, la conseillère ou le conseiller à la clientèle est tenu de leur demander s’ils ont déjà envisagé un assainissement énergétique de leur maison.

Weiterhin wird die Sensibilisierung für das Thema ganz bewusst gefördert: Seit Januar 2024 sind etwa alle Banken, die der Schweizerischen Bankiervereinigung SwissBanking angehören – wozu auch wir als Kantonalbank zählen – dazu verpflichtet, ihre Hypothekarkundinnen und -kunden auf die Energieeffizienz ihrer Immobilie aufmerksam zu machen und sie dabei zu unterstützen, die Energieeffizienz zu erhöhen.
 
Betroffen sind alle Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer – unabhängig davon, ob es sich dabei um das dauerhaft bewohnte Einfamilienhaus oder um das nur teilweise genutzte Ferienhaus handelt.
 
Konkret heisst das: Haben Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer Kontakt mit einer Kundenberaterin ihrer Bank – sei es telefonisch, digital oder in einem persönlichen Gespräch – ist die Kundenberaterin verpflichtet, sie darauf anzusprechen, ob sie sich bereits mit einer energetischen Sanierung ihres Hauses auseinandergesetzt haben.