Wertsteigerung von Immobilien durch energetische Sanierung: Die Zukunft sieht vielversprechend aus

Eine energetische Sanierung erhöht nicht nur die Energieeffizienz, sondern auch den Wert Ihres Zuhauses. Was es dabei zu beachten gilt, weiss Bianca Suter: Die Produktmanagerin mit Schwerpunkt Finanzieren bei der Schwyzer Kantonalbank gibt im Interview Tipps zur Wertsteigerung von Immobilien in der Schweiz.

Bianca Suter, wie wirken sich energetische Sanierungsmassnahmen auf den Wert eines Hauses aus?

Es gibt unterschiedliche Auswirkungen, die allesamt positiver Natur sind. Da wäre zum einen der monetäre Aspekt, also wie sich die Wertsteigerung in finanzieller Hinsicht beispielsweise bei den monatlichen Kosten zeigt: Wenn ich beispielsweise meine alte Heizung durch ein modernes Heizsystem ersetze, profitiere ich von einer Reduzierung meiner Heiz- und Energiekosten.

Eine weitere Auswirkung betrifft den Wohnkomfort: Ist das Haus angemessen isoliert, bleiben die Wohnräume im Winter schön warm und im Sommer angenehm kühl. 
 
Letzten Endes kommt es infolge einer energetischen Sanierung auch zu einer Steigerung des Marktwerts der Liegenschaft. Denn durch die Modernisierung und Aufwertung der Immobilie steigt das Gebäude in eine höhere Energieeffizienzklasse auf – vorausgesetzt, dass die richtigen und erforderlichen Massnahmen umgesetzt werden. Das Haus wird dann auch für potenzielle Käuferinnen und Käufer attraktiver, was wiederum die Wiederverkäuflichkeit der Liegenschaft deutlich verbessert.

Welche spezifischen Massnahmen haben den grössten Einfluss auf die Wertsteigerung eines Hauses?

Man kann die Massnahmen in vier Kategorien zusammenfassen, wobei die Dämmung der Gebäudehülle sicherlich den grössten Unterschied macht:

• Gebäudehülle dämmen
• Türen und Fenster ersetzen
• Heizung ersetzen
• Solaranlage installieren

Wie lange dauert es in der Regel, bis sich die Investitionen in energetische Sanierungsmassnahmen amortisieren?

Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer können sich bezüglich der Amortisationsdauer an folgenden Richtwerten orientieren:

• Dach- & Fassadendämmung: 10 – 20 Jahre
• Austausch Fenster: 15 – 25 Jahre
• Heizung modernisieren: 8 – 15 Jahre
• PV-Anlage: 15 – 25 Jahre
• Solarthermie: 10 – 20 Jahre

Es ist aber wichtig zu betonen, dass individuelle Faktoren zu Unterschieden führen können.

Ein Beispiel: Angenommen, die Investitionskosten für die Installation einer Luft-Wasser-Wärmepumpe betragen 25'000 Schweizer Franken. Durch den Einsatz der Wärmepumpe können jährlich 2'000 Schweizer Franken an Energie- und Wartungskosten im Vergleich zur bisherigen Heizungsanlage eingespart werden.

Um die Amortisationszeit zu berechnen, teilt man die Investitionskosten (25'000 Schweizer Franken) durch die jährlichen Einsparungen (2'000 Schweizer Franken). Das ergibt eine Amortisationszeit von 12,5 Jahren. In anderen Worten: Es dauert 12,5 Jahre, bis die Einsparungen aus der Investition die anfänglichen Kosten ausgleichen würden.

Gibt es Förderprogramme, die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer nutzen können, um die Kosten für die energetische Sanierung zu reduzieren?

Im Rahmen des Gebäudeprogramms kann man von diversen Zuschüssen profitieren. Auch kann man die Steueroptimierungsvorteile als Zuschuss betrachten: Denn Kosten für energetische Sanierungen, welche die Energieeffizienz eines Gebäudes verbessern, können bei der Steuererklärung abgezogen werden.

Welche Rolle spielt die Nachhaltigkeit bei der Auswahl der Materialien und Technologien für die energetische Sanierung des Eigenheims?

Nebst ihren Auswirkungen haben auch die Bemühungen, Sanierungsmassnahmen an sich umweltfreundlicher zu gestalten, an Bedeutung gewonnen. Dazu gehört etwa, dass man auf ökologische Dämmstoffe oder allgemein auf recycelbare Materialien setzt.
 
Bezüglich Technologien wird die Nutzung von erneuerbaren Energien immer wichtiger – wie zum Beispiel die Installation einer PV-Anlage, um Sonnenenergie zu nutzen.

Wie kann ich als Hauseigentümerin oder als Hauseigentümer sicherstellen, dass die durchgeführten Sanierungsmassnahmen die Wertsteigerung meines Hauses langfristig unterstützen und nicht nur kurzfristige Effekte haben?

Hierzu sollten Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer in einem ersten Schritt ihre eigenen Bedürfnisse festhalten und sich beispielsweise folgende Fragen stellen:

• Woher rührt meine Motivation zur energetischen Sanierung?
• Möchte ich in erster Linie meinen ökologischen Fussabdruck verkleinern?
• Ist es hauptsächlich mein Ziel, mit den Sanierungsmassnahmen Kosten zu sparen?
• Wie lange möchte ich das Haus noch selbst bewohnen?
• Habe ich vor, mein Haus in absehbarer Zukunft möglichst gewinnbringend zu verkaufen?

Die Antworten darauf haben Einfluss auf die nächsten Schritte. Wir können uns hierzu eine Hauseigentümerin vorstellen, deren oberstes Ziel es ist, ihren ökologischen Fussabdruck zu verkleinern. Wahrscheinlich entscheidet sie sich eher für die Anschaffung einer neuen PV-Anlage in Kombination mit einer Wärmepumpe als ein Hauseigentümer, der mit der energetischen Sanierung möglichst Kosten einsparen möchte.

Welche konkreten Schritte empfehlen Sie Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern, um mit der Wertsteigerung des Eigenheims durch eine energetische Sanierung zu beginnen?

Eine Ist-Analyse der Liegenschaft durch eine Fachperson durchzuführen und sich über die genaue Motivation zur Wertsteigerung auszutauschen, ist ein guter Anfang. Gemeinsam kann so festgelegt werden, welche Massnahmen Priorität bei der Umsetzung haben und wie man sie sinnvoll miteinander kombinieren kann.
 
Ansprechpersonen, die einen beraten können, findet man auf der kantonalen Energiefachstelle des Wohnkantons oder beim hiesigen Energieversorgungsunternehmen. Die meisten Energieversorger bieten nämlich ebenfalls eine Gesamtberatung mit GEAK-zertifizierten Expertinnen und Experten an. Fachpersonen wissen genau über die aktuellen Vorschriften Bescheid und können auch abschätzen, welche Auflagen in Zukunft gelten könnten.
 
Auch sollte man sich frühzeitig über potenzielle Fördermöglichkeiten und die finanzielle Unterstützung Gedanken machen. Für Letzteres ist ein Beratungsgespräch auf der persönlichen Bank empfehlenswert.
 
Gleichermassen lohnt es sich wie bereits erwähnt, auch erneuerbare Energien und nachhaltige Materialien bei der energetischen Sanierung zu berücksichtigen. Denn es kommt zum Beispiel auch heute immer noch vor, dass in manchen Häusern eine Ölheizung durch eine Ölheizung ersetzt wird – auch wenn dies aus Nachhaltigkeitsgründen nicht empfehlenswert ist. Je nach Kanton kann es diesbezüglich auch bereits Einschränkungen aufgrund bestimmter Auflagen geben.
 
Nach dem Abschluss der Sanierungsarbeiten ist es wichtig, regelmässig Wartungen vorzunehmen. Führt man eine Wärmedämmung durch, empfiehlt es sich, beispielsweise nach einem Jahr sicherstellen zu lassen, dass die Heizung auch richtig eingestellt ist; sprich ob die Heizleistung angepasst werden muss.
 
Wie regelmässig eine solche Wartung durchgeführt werden sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten – am besten, man holt hier den Rat bei jener Installationsfirma ein, welche die neue Heizung eingebaut hat, um beim Beispiel oben zu bleiben.

Welche Möglichkeiten gibt es, die Energieeffizienz eines Hauses ohne grösseren finanziellen Aufwand zu verbessern?

Es gibt ganz simple Möglichkeiten: zum Beispiel das Installieren von LED- respektive Energiesparlampen. Das scheint zwar naheliegend, geht aber dennoch oft vergessen. Generell kann man durch das Stromsparen im Haushalt eine höhere Energieeffizienz des Hauses erzielen. Dazu gehört etwa auch, dass man auf den Standby-Modus bei Elektrogeräten in der Küche verzichtet und den PC-Bildschirm ausschaltet, wenn man den Rechner gerade nicht verwendet.
 
Um die Wärme im Haus zu behalten, sollte man ausserdem Vorhänge und Rollläden in der Nacht schliessen. Das gilt im Umkehrschluss tagsüber auch bei hohen Aussentemperaturen: Ich merke im Sommer jeweils, dass es in meinem Haus deutlich kühler ist, wenn ich meine blickdichten Vorhänge und die Rollläden geschlossen halte.
 
Ebenfalls empfiehlt es sich, die Heizkörper im Haus freizuhalten – eine Verkleidung mag zwar hübsch aussehen, ist für die Heizleistung aber nicht förderlich.
 
Als letzte Massnahme fällt mir eine erneute Justierung der Fenster ein: Fenster können sich im Lauf der Zeit verziehen. Das hat zur Folge, dass diese nicht mehr ordnungsgemäss schliessen oder Undichtigkeiten entstehen. Mit einer Justierung kann das verhindert werden.

Welche Rolle spielen moderne Technologien wie Smart-Home-Systeme bei der energetischen Sanierung von Eigenheimen?

Die Bedeutung von Smart-Home-Systemen hat in den letzten Jahren zugenommen. Auch hier kommt wieder der monetäre Aspekt zum Tragen: Nutze ich beispielsweise eine intelligente Heizungssteuerung, welche die Heizleistung laufend reguliert, werden die Heiz- und Energiekosten niedriger ausfallen. Des Weiteren lassen sich Smart-Home-Systeme auch so einstellen, dass Energieverbraucher, wie zum Beispiel der Warmwasserboiler, dann laufen, wenn der Stromniedertarif gilt – also nachts.
 
Ebenso erhöhen Smart-Home-Systeme den Wohnkomfort – sei es durch die Steuerung von Beleuchtung, Heizung und Co. aus der Ferne, das Einrichten von Routinen oder durch eine laufend angepasste Raumtemperatur wie im eben erwähnten Beispiel.
 
Da Smart-Home-Systeme eine kontinuierliche Überwachung und Auswertungen bieten – etwa über eine App –, tragen Smart-Home-Systeme in meinen Augen auch dazu bei, dass die Bewohnerinnen und Bewohner des Hauses energiebewusster unterwegs sind.

Gibt es Fallstricke, die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer bei der energetischen Sanierung beachten sollten, um unerwünschte Auswirkungen auf den Immobilienwert zu vermeiden?

Ja, da gibt es in der Tat mehrere. Da wäre zum einen die unzureichende Planung, bei der das eingangs erwähnte Zusammenspiel der energetischen Sanierungsmassnahmen nicht berücksichtigt wurde oder, wenn die bereits angesprochene Motivation für die Sanierung der Immobilie nicht genau ermittelt wurde.
 
Auch beim GEAK gibt es kantonale Unterschiede, bei denen man sich auskennen muss, wenn man Fördergelder in Anspruch nehmen möchte. Dass letztere nicht in Anspruch genommen werden, ist ebenfalls ein möglicher Fallstrick – schlichtweg, weil sich die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer dieser Möglichkeit nicht bewusst sind.
 
In bestimmten Kantonen ist die Erstellung eines GEAKs eine Voraussetzung, um Fördergelder zu erhalten. Ausserdem gibt es Kantone, in denen die Höhe der Fördergelder darüber bestimmt, ob ein GEAK erstellt werden muss. Bei Förderbeträgen in der Höhe von über 10'000 Schweizer Franken aus dem Gebäudeprogramm ist überdies die Erstellung eines GEAK plus zwingend. 

Ein häufiger Fehler ist auch, dass das Sanierungsprojekt nicht ausreichend dokumentiert wird. Rechnungen und Belege – etwa für die Erstellung des GEAKs – sind sowohl für die Beantragung auf Fördergelder als auch später für den Abzug der Sanierungskosten bei den Steuern vonnöten.
 
Letztlich muss man sich bewusst sein, dass wertsteigernde Massnahmen auch eine Überbewertung der Immobilie zur Folge haben können: Stellen wir uns zwei Nachbarn vor, die in zwei ähnlichen Häusern wohnen. Beide möchten ihr Haus energetisch sanieren.
 
Der eine setzt dabei auf eine umfangreiche Sanierung und investiert in teure Materialien und Technologien, die den Marktstandard übersteigen. Der andere geht bei der Wahl der Massnahmen gezielter vor und entscheidet sich für günstigere, aber dennoch hochwertige Materialien und Technologien.
 
Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten in beiden Häusern wird der allgemeine Marktwert in der Gegend neu bewertet und jetzt stellt sich heraus:

• Der erste Nachbar hat so viel investiert, dass der Wert seines Hauses nun über dem liegt, was der Markt hergibt. Jetzt hat er Schwierigkeiten, diesen Preis beim Verkauf zu erzielen.
• Der neue Wert des Hauses des zweiten Nachbarn liegt hingegen näher am durchschnittlichen Marktwert. Seine moderaten Investitionen waren besser auf den Marktwert abgestimmt. Als er das Haus zum gewünschten Haus verkaufen will, hat er kaum Schwierigkeiten.  

Um eine Überbewertung zu vermeiden, empfiehlt sich auch hier die Beratung und Planung der Sanierungsmassnahmen durch eine Fachperson.

Ein Ausblick: Wie sieht die Zukunft der energetischen Sanierung im Hinblick auf die Wertsteigerung von Immobilien aus?

Das Thema gewinnt immer mehr an Aufmerksamkeit, was mehrere Gründe hat. Da ist zum einen ganz allgemein das steigende Umweltbewusstsein in der Bevölkerung. Steigende Energiepreise regen einen weiterhin zum Nachdenken an, wie man sein Zuhause diesbezüglich optimieren kann. Gleichermassen kann man auch hier wieder auf den technologischen Fortschritt und die bereits angesprochenen Smart-Home-Systeme verweisen, die sich laufend weiterentwickeln und Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern neue Optimierungsmöglichkeiten bieten.
 
Weiterhin wird die Sensibilisierung für das Thema ganz bewusst gefördert: Seit Januar 2024 sind etwa alle Banken, die der Schweizerischen Bankiervereinigung SwissBanking angehören – wozu auch wir als Kantonalbank zählen – dazu verpflichtet, ihre Hypothekarkundinnen und -kunden auf die Energieeffizienz ihrer Immobilie aufmerksam zu machen und sie dabei zu unterstützen, die Energieeffizienz zu erhöhen.
 
Betroffen sind alle Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer – unabhängig davon, ob es sich dabei um das dauerhaft bewohnte Einfamilienhaus oder um das nur teilweise genutzte Ferienhaus handelt.
 
Konkret heisst das: Haben Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer Kontakt mit einer Kundenberaterin ihrer Bank – sei es telefonisch, digital oder in einem persönlichen Gespräch – ist die Kundenberaterin verpflichtet, sie darauf anzusprechen, ob Sie sich bereits mit einer energetischen Sanierung Ihres Hauses auseinandergesetzt haben.