Energetische Sanierung im Stockwerkeigentum: Diese Vorschriften müssen Sie berücksichtigen

Die energetische Sanierung von Immobilien gewinnt in der heutigen Zeit zunehmend an Bedeutung – nicht zuletzt aus Gründen der Nachhaltigkeit. Als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer stellt sich dabei die Frage: Inwiefern kann ich eigenständig energetische Sanierungsmassnahmen durchführen? Wo benötige ich die Zustimmung meiner Stockwerkeigentümergemeinschaft? Mehr über die Vorschriften des Stockwerkeigentums in der Schweiz erfahren Sie hier.

Stockwerkeigentum: Diese Bedeutung hat es in der Schweiz

Bei Stockwerkeigentum handelt es sich um eine besondere Form des Eigentums an Immobilien. Stockwerkeigentum ermöglicht es, ein Gebäude in separate Einheiten oder Stockwerke aufzuteilen. Jedes Stockwerk oder jede Wohnung wird im Zuge dessen zu einer individuellen Einheit, welche einer spezifischen Eigentümerin oder einem spezifischen Eigentümer zugeordnet ist.
 
Gleichzeitig sind alle Parteien Miteigentümerinnen und Miteigentümer der gemeinschaftlich genutzten Teile des Gebäudes. Dazu gehören etwa das Treppenhaus, das Dach sowie die Aussenbereiche.

Diese Rechte gelten beim Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer haben das exklusive Recht zur Nutzung und Verfügung über ihre eigene Einheit. Sie können diese zum Beispiel frei verkaufen oder vermieten, sofern dies nicht den Bestimmungen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung widerspricht.

Das Stockwerkeigentum bietet somit eine flexible Möglichkeit des Wohneigentums. Gleichzeitig fördert es eine gemeinschaftliche Verantwortung für das gesamte Gebäude.

Energetische Sanierung im Stockwerkeigentum: Diese Regeln gelten

Als Stockwerkeigentümerin oder -eigentümer haben Sie das Recht, energetische Sanierungsmassnahmen an Ihrer eigenen Wohnung respektive Einheit durchzuführen. Allerdings gibt es bestimmte Aspekte, bei denen Sie die Zustimmung von der Stockwerkeigentümergemeinschaft benötigen.

Dabei können Sie sich an folgenden allgemeinen Richtlinien orientieren:

Massnahmen, die Sie grundsätzlich ohne Zustimmung durchführen können:

Innenausstattung: Veränderungen in Ihrer Wohnung, welche ausschliesslich die Innenausstattung betreffen, erfordern normalerweise keine Zustimmung. Beispiele hierfür sind die Installation energieeffizienter Haushaltsgeräte oder der Einbau zusätzlicher Dämmmaterialien innerhalb Ihrer Einheit.

Energetische Verbesserungen innerhalb Ihrer Einheit: Massnahmen wie die Installation von Solarenergieanlagen wie beispielsweise eines Balkonkraftwerks innerhalb Ihrer Einheit – in diesem Fall innerhalb des Balkons – können in der Regel eigenständig umgesetzt werden. Beachten Sie jedoch, dass bei Installationen ausserhalb Ihrer Einheit, beispielsweise an der Aussenseite des Balkons, gewöhnlich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist.  

Ebenso grundsätzlich ohne Einwilligung der Eigentümergemeinschaft können Sie die Fenster ersetzen. Denn: Fenster bilden, wie auch Balkontüren oder Dachfenster den räumlichen Abschluss der Sonderrechtsbereiche nach aussen. Damit können Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer grundsätzlich selbst entscheiden, ob die Fenster erneuert werden sollen. Bei der Art der Umsetzung ist man aber nicht völlig frei: Die neuen Fenster sind so zu wählen, dass der optische Gesamteindruck der Liegenschaft nicht beeinträchtigt wird. Wird das Fenster ersetzt, muss das neue Fenster vom äusseren Erscheinungsbild dem bisherigen entsprechen. 

Massnahmen, für die Sie Zustimmung benötigen:

Wenn Ihre Sanierungsmassnahmen die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes betreffen, benötigen Sie die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
 
Beispiele hierfür sind folgende:

• Anbringen von Solarmodulen auf dem Dach für eine Solaranlage
• Dachsanierung
• Installation einer gemeinschaftlichen Ladestation für Elektrofahrzeuge in der Garage
• Austausch von ganzen Fensterfronten
• Erneuerung der Heizung
• Dämmung der Fassade

Unabhängig von der Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft muss man auch einplanen, dass bei bestimmten Sanierungsmassnahmen behördliche Genehmigungen erforderlich sind. Hierzu zählen unter anderem Baugenehmigungen für architektonische Veränderungen oder solare Installationen.

Diese Rolle spielt der Erneuerungsfond im Stockwerkeigentum

Möchten Sie zusammen mit anderen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümern gemeinschaftliche Teile Ihrer Liegenschaft energetisch sanieren? In diesem Fall lohnt es sich, über einen Erneuerungsfonds nachzudenken.
 
Beim Erneuerungsfonds handelt es sich um einen speziellen Finanzpool. Er wird von der Eigentümergemeinschaft eingerichtet, um langfristig Mittel für Instandhaltungs- und Renovierungsmassnahmen zu sammeln.
 
Eine gesetzliche Verpflichtung für einen Erneuerungsfonds besteht nicht. Für einen Erneuerungsfonds gibt es sowohl Gründe dafür als auch dagegen:

Pro-Argumente für die Einrichtung eines Erneuerungsfonds:

• Langfristige Finanzplanung: Ein Erneuerungsfonds ermöglicht eine langfristige Finanzplanung. Mittel können über einen längeren Zeitraum angesammelt werden. Die Finanzierung grösserer Instandhaltungs- und Renovierungsprojekte wird erleichtert.
  
  
• Vermeidung von Finanzierungslücken: Durch kontinuierliche Einzahlungen in den Fonds lassen sich unvorhergesehene Finanzierungslücken vermeiden. Dies gewährleistet, dass notwendige Sanierungsmassnahmen ohne Verzögerung durchgeführt werden können.
  
  
• Gleichmässige Verteilung der Kosten: Die Einrichtung eines Erneuerungsfonds ermöglicht eine gleichmässige Verteilung der finanziellen Belastungen auf alle Eigentümerinnen und Eigentümer. Eine faire Kostenbeteiligung verhindert, dass einzelne Parteien unverhältnismässig stark belastet werden.

Kontra-Argumente gegen die Einrichtung eines Erneuerungsfonds:

• Liquiditätsprobleme: Einige Eigentümerinnen und Eigentümer könnten Bedenken hinsichtlich der Liquidität haben. Sie bevorzugen möglicherweise die kurzfristige Beibehaltung ihrer finanziellen Mittel anstatt regelmässig in einen Fonds einzuzahlen.
  
  
• Individuelle Finanzsituation: Je nachdem kann es auch Schwierigkeiten geben, alle Eigentümerinnen und Eigentümer auf eine einheitliche Regelung hinsichtlich der Höhe der Einzahlungen festzulegen. Individuelle finanzielle Situationen haben auch unterschiedliche Bereitschaften zur Beitragszahlung zur Folge.
  
  
• Abhängigkeit von der Gemeinschaft: In einigen Fällen könnte die Entscheidung für oder gegen einen Erneuerungsfonds zu Konflikten innerhalb der Eigentümergemeinschaft führen. Eine gemeinschaftliche Zustimmung und Zusammenarbeit sind erforderlich.

Energetische Sanierung im Stockwerkeigentum – Fazit: Gemeinsam geht's besser

Als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer alleine sind die Möglichkeiten einer energetischen Sanierung begrenzt. Wirklich sinnvolle Massnahmen lassen sich nur gemeinsam mit der gesamten Eigentümergemeinschaft umsetzen. Besonders in Zeiten wachsender Nachhaltigkeitsanforderungen liegen die besten Lösungen in einem gemeinsamen Engagement der Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer.