Hypothèque ou crédit ? Découvrez les différences et les points communs

Que ce soit lors du premier financement de l'achat d'une maison ou, au contraire, lorsque des travaux de transformation, d'assainissement ou de rénovation sont prévus, la question d'un emprunt, qu'il s'agisse d'une hypothèque ou d'un crédit, peut se poser dans différentes situations. Ci-dessous, nous examinons les principales différences.

Intérêts, modalités de remboursement et garanties requises : plusieurs aspects sont à prendre en compte dans le choix entre une hypothèque et un crédit. Nous les comparons ci-dessous afin de vous aider à peser le pour et le contre. Si vous cherchez d'abord un aperçu général des différentes possibilités de financement, nous vous conseillons la lecture de l'article suivant :

Fonctionnement de l'hypothèque et du crédit

Hypothèque

Il s'agit d'un prêt à long terme destiné spécifiquement à l'acquisition d'un bien immobilier fini. Les emprunteurs reçoivent un certain montant qui est garanti par le bien immobilier lui-même.

En cas de retard de paiement, le prêteur - généralement une banque ou une institution financière - a le droit de vendre le bien immobilier afin de couvrir ses créances. Le versement de l'hypothèque s'effectue généralement en une seule fois, le remboursement s'effectuant sur une période déterminée par mensualités.

On distingue l'hypothèque de premier rang de l'hypothèque de second rang. La différence est expliquée ci-dessous :

Hypothèque de premier rang

En général, elle finance jusqu'à deux tiers de la valeur du bien immobilier et ne doit pas être remboursée pendant la durée du prêt. Elle peut rester en place même après la retraite à condition que la capacité financière soit toujours garantie. C'est pourquoi elle fait généralement l'objet d'un recalcul en raison de l'évolution de la situation financière de l'emprunteur.

Hypothèque de deuxième rang

En revanche, la deuxième hypothèque est accordée pour des montants supérieurs à la première et doit normalement être remboursée dans un délai déterminé, souvent 15 ans ou jusqu'à ce que l'âge de référence soit atteint. En raison du risque plus élevé pour les prêteurs, les taux d'intérêt des hypothèques de deuxième rang sont généralement plus élevés.

La raison de ce risque plus élevé est la suivante : L'hypothèque de deuxième rang est une hypothèque dite de deuxième rang ou de rang inférieur. En cas de réalisation forcée du bien immobilier, c'est d'abord la première hypothèque qui est remboursée par le produit de la vente. Le prêteur de la deuxième hypothèque ne reçoit alors que ce qui reste. Si le produit de la vente ne suffit pas à rembourser intégralement les deux hypothèques, la deuxième hypothèque restera impayée ou ne sera que partiellement couverte.

Crédit

Un crédit de construction sert à couvrir les frais courants occasionnés par des projets de construction, de rénovation ou de transformation. Il est géré comme un crédit en compte courant. Dans la pratique, cela signifie qu'un compte de construction est ouvert, par le biais duquel vous pouvez régler des factures au fur et à mesure. Le prêteur vérifie en permanence les factures et ne paie que celles qui sont directement liées à votre projet de construction, de rénovation ou de transformation.

Conditions et garanties des hypothèques et crédits

Que ce soit pour une hypothèque ou un crédit de construction, les prêteurs analysent votre situation financière afin de s'assurer que vous pourrez remplir vos obligations de paiement de manière fiable. Dans ce cadre, votre solvabilité est vérifiée, c'est-à-dire votre capacité à honorer vos obligations de paiement dans leur intégralité et dans les délais impartis. Pour ce faire, le prêteur tient compte, entre autres, de vos revenus et de vos éventuelles dettes.

Le nantissement du bien immobilier est également un aspect central des deux formes de financement. L'hypothèque correspond au rapport entre le montant du crédit et la valeur du bien immobilier. Le prêteur veut s'assurer que le bien immobilier constitue une garantie suffisante pour le crédit. Plus le taux d'endettement est élevé, plus le crédit est risqué pour la banque, raison pour laquelle une part plus importante de fonds propres est souvent exigée.

En matière de sécurité, les différences suivantes sont à souligner :

Hypothèque

Dans le cas d'une hypothèque, la garantie principale est le bien immobilier lui-même. En d'autres termes, si l'emprunteur ne remplit pas ses obligations de paiement, le prêteur a le droit de vendre le bien en question.

Dans le cas d'une hypothèque, la capacité de remboursement doit être garantie. Pour qu'une hypothèque vous soit accordée, vous devez donc remplir certains critères de viabilité. Une hypothèque est considérée comme supportable si l'ensemble de vos frais de logement ne représente pas plus d'un tiers de votre revenu brut. Les frais de logement comprennent les intérêts hypothécaires, l'amortissement et les frais annexes tels que le chauffage, l'électricité et les assurances. Pour une hypothèque sur un logement à usage personnel, il faut en outre disposer d'au moins 20 % de fonds propres.

Vous n'avez pas assez de fonds propres ? Plusieurs possibilités s'offrent alors à vous pour disposer des liquidités nécessaires. Vous pouvez par exemple envisager les options suivantes :

• Fonds de la caisse de pension ou de la prévoyance privée
• Avancement d'hoirie
• Donations ou prêts de la part de parents ou connaissances.

Important : des restrictions s'appliquent au retrait de fonds de prévoyance - notamment en ce qui concerne le but d'utilisation, les obligations de remboursement et les conséquences fiscales. Par exemple, un taux d'imposition spécial s'applique lors du retrait de fonds du pilier 3a.

Crédit

Le crédit de construction est garanti par une hypothèque qui est enregistrée sur le terrain ou sur le bien immobilier concerné. Dans de tels cas, la garantie est souvent calculée par rapport à la valeur du terrain ou à la valeur estimée du futur bien immobilier, plutôt que sur la valeur réelle d'un bâtiment déjà achevé.

Coûts de l'hypothèque et du crédit

Hypothèque

Le coût d'une hypothèque se compose du taux d'intérêt hypothécaire, de frais annexes supplémentaires et d'éventuels frais. Il peut s'agir, par exemple, de frais de gestion et de traitement de l'hypothèque, ainsi que de frais d'inscription de l'hypothèque au registre foncier.

Crédit

Pour le crédit de construction, vous devez prévoir des frais de gestion du crédit de construction ; concrètement, par exemple pour le contrôle de l'avancement des travaux et la vérification des demandes de paiement. La gestion du crédit de construction entraîne d'autres frais pour la raison suivante : pendant la période de construction, la banque prend en charge les paiements courants des factures. Un taux d'intérêt est appliqué au montant du crédit utilisé. Toutefois, vous ne payez des intérêts que sur les montants que vous avez effectivement utilisés.

En outre, vous devez également tenir compte des frais de notaire et d'administration : les frais de notaire sont principalement liés à l'établissement de l'hypothèque qui sert à garantir le crédit de construction. S'y ajoutent des frais administratifs pour l'inscription de cette dernière au registre foncier. Selon la banque, il peut également y avoir des intérêts d'attente, des frais pour les versements partiels ou des frais d'expertise externe. La conversion du crédit de construction en une hypothèque entraîne également des frais supplémentaires. La section suivante vous en apprendra davantage sur ce que l'on appelle la consolidation.

Conseil : le mieux est de vous renseigner auprès de la banque pour obtenir la liste complète de tous les frais possibles liés au crédit de construction.

Durée de l'hypothèque et du crédit

Hypothèque

Les périodes de fixation des intérêts pour les hypothèques varient en fonction du type d'hypothèque et des accords passés avec la banque. Dans la pratique, on trouve des périodes de fixation des intérêts de 5, 10, 15 ou 20 ans. La durée réelle de l'hypothèque est généralement plus longue et s'étend souvent sur 15, 20 ou même 30 ans.

Crédit

Les crédits de construction ont souvent une durée d'un à deux ans, car ils ne servent souvent que de solution transitoire durant la phase de construction ou de rénovation. Une fois le projet achevé, le crédit de construction est généralement converti en une hypothèque à long terme. Ce processus est appelé consolidation.

Voici les types d'hypothèques les plus courants

Toutes les hypothèques ne se valent pas et vous avez le choix entre différentes options. Vous avez raison de vous poser la question : quelle est l'hypothèque qui me convient le mieux ? Pour répondre à cette question, il est important de connaître les types d'hypothèques les plus courants. C'est pourquoi nous vous présentons ci-dessous les trois types d'hypothèques les plus courants.

Hypothèque à taux fixe

Elle se caractérise par le fait que le taux d'intérêt reste inchangé pendant la période de fixation des taux convenue. Cela signifie que vous savez dès le début à combien s'élèveront vos mensualités, ce qui vous offre une grande sécurité de planification. Ce type d'hypothèque est particulièrement intéressant pour les personnes qui souhaitent se prémunir contre d'éventuelles hausses des taux d'intérêt et qui veulent bénéficier de coûts stables sur le long terme.

Cela signifie que l'hypothèque à taux fixe n'offre le taux d'intérêt fixe que pendant la période convenue pour la fixation des intérêts. Ensuite, ce sont les taux d'intérêt disponibles sur le marché à ce moment-là qui s'appliquent - et ils peuvent être aussi bien plus élevés que plus bas qu'au début de votre hypothèque.

Conseil : réfléchissez à temps à cette question avant l'expiration de la période de taux fixe. Demandez à l'avance différentes offres et comparez les conditions afin de bénéficier des meilleures conditions pour votre financement de suivant.

Hypothèque à taux variable

Le taux d'intérêt de cette hypothèque évolue régulièrement vers le taux actuel du marché. Cela vous permet de profiter d'une baisse des taux, ce qui peut réduire avantageusement le montant de vos mensualités. Toutefois, il existe aussi le risque que les taux d'intérêt augmentent, entraînant une hausse correspondante des mensualités. Cette hypothèque s'adresse aux emprunteurs qui recherchent une solution flexible et potentiellement plus avantageuse, tout en étant prêts à accepter un certain risque.

Un autre avantage de ce type d'hypothèque est la possibilité d'effectuer des paiements supplémentaires, ce qui n'est souvent pas possible avec un taux d'intérêt fixe classique. Cette flexibilité supplémentaire permet aux emprunteurs de réduire plus rapidement leur dette ou de réagir aux changements de taux.

Hypothèque SARON

L'hypothèque SARON est basée sur le taux d'intérêt de référence suisse ; également connu sous le nom de Swiss Average Rate Overnight (SARON). Le taux d'intérêt est adapté à intervalles réguliers, offrant ainsi une certaine flexibilité aux emprunteurs. Cette hypothèque peut s'avérer avantageuse si les taux d'intérêt baissent à l'avenir. Elle comporte toutefois le risque que les taux puissent augmenter si les conditions du marché changent. Cette option est idéale pour ceux qui ont l'habitude des taux d'intérêt variables et qui sont prêts à suivre l'évolution du marché.

Vous pouvez consulter le taux actuel du SARON et la manière dont il évolue ou il a évolué au fil du temps sur le site de la Banque nationale suisse (BNS).

Conclusion : hypothèque ou crédit ? Une autre question est au centre des préoccupations

Au fond, la question n'est pas de savoir si vous devez choisir une hypothèque ou un crédit. Cela dépend plutôt du fait que vous achetiez un bien immobilier ou que vous construisiez :

• Lors de l'achat d'un bien immobilier, on souscrit généralement une hypothèque dans laquelle le bien immobilier sert de garantie.
• Dans le cas de la construction d'un bien immobilier, le financement commence souvent par un crédit de construction qui est transformé en hypothèque une fois la phase de construction terminée.

Le choix du type d'hypothèque le mieux adapté est ensuite essentiel. Il est donc important de demander des conseils avisés pour trouver la solution de financement qui convient à la fois à vos objectifs et à vos possibilités financières.