Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz – So vermeidest du teure Fehler beim Hausverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz fällt in fast allen Fällen die sogenannte Grundstückgewinnsteuer an. Diese Steuer kann jedoch durch kluge Planung und eine korrekte Deklaration der wertvermehrenden Investitionen deutlich reduziert werden. Wer gut vorbereitet ist, spart unter Umständen Zehntausende Franken.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz fällt in der Regel Grundstückgewinnsteuer an. Sie wird auf dem Gewinn zwischen Kauf und Verkauf erhoben – nach Abzug wertvermehrender Investitionen wie einem Dachausbau oder einer neuen Küche.
- Die Steuerlast ist progressiv und variiert je nach Kanton. Wer die Immobilie lange hält (z. über 10 Jahre), profitiert oft von Steuerermässigungen.
- Nur Investitionen, die den Wert dauerhaft steigern, senken die Grundstücksgewinnsteuer. Reine Unterhaltskosten hingegen nicht.
- In bestimmten Fällen – etwa bei Erbschaften, Schenkungen oder einer familieninternen Eigentumsübertragung – ist ein Steueraufschub möglich.
Was ist die Grundstücksgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer wird beim Verkauf von Liegenschaften auf dem erzielten Gewinn erhoben. Sie berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis (inkl. Erwerbsnebenkosten) und dem Verkaufspreis, wobei anerkannte wertvermehrende Aufwendungen vom Gewinn abgezogen werden dürfen.
Beispielrechnung:
- Kaufpreis: CHF 600’000
- Verkaufspreis: CHF 900’000
- Wertvermehrende Investitionen: CHF 50’000
→ Steuerpflichtiger Grundstückgewinn: CHF 250’000
Wichtig: Nur wertvermehrende Kosten wie z. B. ein Dachausbau, eine neue Küche oder ein Wintergarten sind abzugsfähig – nicht aber reine Unterhaltskosten wie das Streichen der Fassade. Diese Kosten sind bei der jährlichen Steuererklärung vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig.
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Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer?
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt von mehreren Faktoren ab und kann je nach Kanton stark variieren.
- Progressiver Steuersatz: Je höher der erzielte Gewinn, desto höher fällt der Steuersatz aus. In manchen Kantonen kann er bis zu 40 % betragen.
- Reduktion bei langer Besitzdauer: In vielen Kantonen sinkt die Steuerlast deutlich, wenn die Liegenschaft über einen längeren Zeitraum gehalten wurde (z. 10 Jahre oder mehr).
- Kantonale Unterschiede: Jeder Kanton hat eigene Regeln zur Grundstückgewinnsteuer.
Welche Investitionen senken die Grundstückgewinnsteuer?
Nur Investitionen, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen, können bei der Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns berücksichtigt werden. Diese senken direkt die Bemessungsgrundlage der Steuer.
Beispiele für abzugsfähige wertvermehrende Investitionen:
- Ausbau des Dachstocks oder Kellers
- Anbau eines Balkons oder Wintergartens
- Ersatz der alten Küche durch eine hochwertige neue Küche
- Installation eines modernen Heizsystems oder Solaranlage
Nicht abzugsfähig sind:
- Reparaturen, Malerarbeiten, allgemeiner Unterhalt
- Ersatz von bestehenden Anlagen ohne Substanzverbesserung
- Reinigungskosten oder Gartenpflege
Tipp:
Bewahre alle Rechnungen und Belege sorgfältig auf. Nur mit lückenloser Dokumentation werden die Investitionen anerkannt.
Wichtig bei energetischen Sanierungen:
Massnahmen wie die Wärmedämmung, der Ersatz von Fenstern oder eine neue Heizung können zwar grundsätzlich den Wert steigern, gelten steuerlich aber als energetische Sanierungen. Diese dürfen nur dann bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden, wenn sie nicht bereits in der Einkommenssteuer geltend gemacht wurden. Eine doppelte Abzugsfähigkeit ist ausgeschlossen – das wird in der Praxis oft übersehen.
Wann ist ein Steueraufschub möglich?
In gewissen Fällen kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden – das bedeutet, sie fällt nicht sofort an, sondern wird zu einem späteren Zeitpunkt erhoben. Das kann erhebliches Sparpotenzial bieten, besonders bei familieninternen Übertragungen.
Mögliche Fälle für einen Steueraufschub:
- Erbschaften oder Schenkungen innerhalb der Familie
- Ersatzbeschaffung von selbst genutztem Wohneigentum innerhalb bestimmter Fristen
- Eigentumsübertragung unter Ehepartnern oder bei Ehescheidung
Ein Aufschub ist allerdings an formale Voraussetzungen geknüpft und nur innerhalb bestimmter Fristen und meist nur bei selbst genutztem Wohneigentum möglich. Er muss aktiv bei der zuständigen Behörde beantragt werden.
Fazit: Wer die Grundstückgewinnsteuer versteht, spart bares Geld
Ein Immobilienverkauf kann schnell zur Steuerfalle werden – muss er aber nicht. Wer seine wertvermehrenden Investitionen korrekt erfasst und sich frühzeitig über die kantonalen Regeln zur Grundstückgewinnsteuer informiert, kann mehrere Zehntausend Franken sparen.
Experte in diesem Artikel: Christoph Lehmann
Christoph Lehmann ist Gesellschafter und Vorsitzender der Geschäftsführung von finanzfokus. Er berät Kundinnen und Kunden in den Bereichen Versicherung und Finanzberatung - und ist Spezialist im Thema Steuern rund ums Eigenheim.
