Eigenmietwert Schweiz 2025: Was ist das, wie wird er berechnet und wie kann man ihn senken?

Was ist der Eigenmietwert?

Wer in der Schweiz ein selbst bewohntes Haus oder eine Eigentumswohnung hat, dem wird der sogenannte Eigenmietwert als fiktives Einkommen dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Dieser Betrag soll dem entsprechen, was man an Miete zahlen müsste, wenn man sein Eigenheim mieten würde.

Beispiel:

Wenn dein tatsächliches jährliches Einkommen CHF 80’000 beträgt und der Eigenmietwert deiner Wohnung CHF 15’000 ist, wird dein steuerbares Einkommen auf CHF 95’000 erhöht (abzüglich allfälliger Abzüge, z. B. Schuldzinsen oder Unterhaltskosten).

Warum gibt es den Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert wurde ursprünglich in den 1930er-Jahren eingeführt, um die Staatsfinanzen zu stabilisieren. Heute ist er ein fester Bestandteil des schweizerischen Steuerrechts. Die Idee dahinter: Wer im eigenen Haus wohnt, spart Mietkosten – diesen "Vorteil" soll man als Einkommen versteuern. Ziel dieser Regelung ist es, eine steuerliche Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern zu gewährleisten.

Wie wird der Eigenmietwert berechnet?

Die genaue Berechnung des Eigenmietwerts ist kantonal geregelt und basiert meist auf:

• dem Steuerwert oder Marktwert der Immobilie
• einem kantonalen Eigenmietwertsatz (laut Bundesgericht: mind. 60% und max. 70% des Markwertes)
• Vergleichsmieten von ähnlichen Objekten in der Region
• Schätzwerten oder dem amtlichen Steuerwert
• Berücksichtigung von Lage, Grösse, Zustand, Baujahr usw.

Die Werte werden in der Steuererklärung als „Eigenmietwert“ aufgeführt und als Einkommen versteuert.

Beispiel:
Liegt der Marktwert einer Immobilie bei CHF 800'000 und der Mietwert bei CHF 2'500 pro Monat, beträgt der Eigenmietwert etwa 60–70 % dieser Miete – also rund CHF 18'000 bis CHF 21'000 pro Jahr, die als Einkommen versteuert werden müssen.

Wer berechnet den Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert wird von den kantonalen Steuerverwaltungen berechnet und festgelegt. 

Wie oft wird der Eigenmietwert festgelegt oder überprüft?

Das Verfahren und die Häufigkeit der Bewertung unterscheiden sich je nach Kanton, da das Steuerrecht in der Schweiz stark föderal geregelt ist.

In der Praxis gilt:

• Alle paar Jahre führen viele Kantone allgemeine Neubewertungen von Liegenschaften durch, oft alle 10–20 Jahre.
• Bei Neubauten oder Eigentümerwechsel erfolgt eine neue Festlegung des Eigenmietwerts.
• Eigentümerinnen und Eigentümer können selbst eine Neubewertung beantragen, z. B. bei Unternutzung, Substanzverlust oder geänderten Wohnverhältnissen (z. B. nach Auszug der Kinder).

Kann man den Eigenmietwert senken?

Den Eigenmietwert an sich kann man grundsätzlich nicht senken, da dieser von der kantonalen Steuerbehörde festgelegt wird. Aber: Es gibt Möglichkeiten, den steuerlichen Effekt des Eigenmietwerts zu reduzieren oder zu optimieren. Hier die Unterscheidung und die Optionen im Detail:

Eigenmietwert selbst senken – geht das?

Grundsätzlich nein, aber es gibt ein paar Ausnahmen bzw. indirekte Wege:

• Gesuch um Reduktion: In manchen Kantonen kann man ein Gesuch stellen, wenn der Eigenmietwert objektiv zu hoch angesetzt ist, z. B. weil:
  • die Liegenschaft starke Mängel aufweist,
  • man dauernd krank oder im Pflegeheim ist.

• Härtefallregelung: Einige Kantone erlauben die Senkung des Eigenmietwerts bei zu hoher Steuerbelastung im Verhältnis zum Einkommen. Das betrifft häufig Rentnerinnen und Rentner mit geringer Liquidität.

• Unternutzung (z. B. nach Auszug der Kinder): Einige Kantone erlauben eine Reduktion des Eigenmietwerts bei sogenannter Unternutzung – wenn also ein grosser Teil des Hauses leer steht und nicht mehr genutzt wird.

Steuerliche Belastung durch Eigenmietwert senken – wie geht das?

Obwohl man den Eigenmietwert selten direkt senken kann, lassen sich die Steuern darauf beeinflussen:

• Hypothekarzinsen abziehen: Hypozinsen kann man vom steuerbaren Einkommen abziehen – das wirkt dem Eigenmietwert steuerlich entgegen.
• Liegenschaftsunterhalt abziehen:
  • Effektiv: Sämtliche nachgewiesene Unterhaltskosten (z. B. Reparaturen, Renovationen).
  • Pauschal: Alternativ kann man eine Pauschale (meist 10–20 % des Eigenmietwerts) abziehen – lohnt sich bei geringen Ausgaben.
• Energieeffiziente Investitionen: Investitionen in Energiesparmassnahmen (z. B. Wärmedämmung, Solaranlage) sind ebenfalls steuerlich abzugsfähig, wenn sie werterhaltend sind.
• Schuldzinsen anderer Darlehen: Auch andere Schuldzinsen (z. B. Privatdarlehen) können abgezogen werden, sofern sie gewisse Grenzen nicht überschreiten.

Aktuelle Diskussion: Wird der Eigenmietwert abgeschafft?

Am 20. Dezember 2024 haben sowohl der National- als auch der Ständerat dem Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung zugestimmt. Dieses Gesetz sieht die Abschaffung des Eigenmietwerts für selbst genutztes Wohneigentum vor. Am 28. September 2025 wird hierüber in einer Volksabstimmung entschieden.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte unterschiedliche Auswirkungen auf verschiedene Gruppen von Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern haben. Rentner mit abbezahlten Hypotheken und minimalen Unterhaltskosten könnten profitieren, während Eigentümerinnen und Eigentümer von sanierungsbedürftigen Liegenschaften benachteiligt wären, da sie keine Unterhaltskosten mehr abziehen könnten.

Steuerliche Entlastung für bestimmte Gruppen

Ehepaare, die erstmals Wohneigentum erwerben, könnten durch den Wegfall des Eigenmietwerts und die Einführung eines Ersterwerberabzugs steuerlich profitieren. Allerdings könnte die Abschaffung auch zu einem Wertverlust von älteren Eigenheimen führen, da zukünftige Renovationskosten nicht mehr steuerlich absetzbar wären.

Möglicher Renovationsboom

Vor Inkrafttreten der neuen Regelung könnte es zu einem Anstieg von Renovationen kommen, da Eigentümerinnen und Eigentümer versuchen könnten, noch von den aktuellen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten zu profitieren.

Fazit: Eigenmietwert 2025 – worauf sollten Wohneigentümerinnen und -eigentümer achten?

1. Investitionen gut planen

Falls du in den nächsten Jahren grössere Renovationen oder energetische Verbesserungen planst: Möglichst vor einer allfälligen Abschaffung investieren, damit du die Kosten noch steuerlich abziehen kannst, z. B. Wärmepumpe, neue Fenster, Solaranlage – diese Investitionen senken langfristig Kosten und sind jetzt noch steuerlich abzugsfähig.

2. Hypothekensituation prüfen

Wenn der Eigenmietwert abgeschafft wird, können die steuerlich abzugsfähigen Hypothekarzinsen an Bedeutung verlieren.

Überlege dir, ob du:

• die Hypothek teilweise amortisieren willst (weil die Zinsabzüge bald weniger Steuervorteile bringen könnten),
• oder dich langfristig günstig binden willst (z. B. mit einer Festhypothek, wenn die Zinsen noch attraktiv sind).