«Wer für Renovationen Abzüge geltend machen möchte, muss dies jetzt tun»

Er wird zwar erst frühestens 2028 abgeschafft, doch schon heute wirft der Wegfall des Eigenmietwerts Fragen auf. Denn die geplante Änderung hat unterschiedliche Konsequenzen für Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer – für junge Familien mit dem Wunsch nach einem Eigenheim ebenso wie für Pensionierte. Delphine Gribi, Steuerberaterin bei der Berner Kantonalbank, erläutert im Interview, worauf es jetzt ankommt.

Delphine Gribi, was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts grundsätzlich für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer in der Schweiz? 

Einerseits entfällt im Rahmen der Abschaffung das fiktive Einkommen, das bisher als Eigenmietwert in der Steuererklärung deklariert werden musste. Dadurch sinkt das steuerpflichtige Einkommen und es kommt zu einer steuerlichen Entlastung für die betroffenen Steuerpflichtigen.

Andererseits fallen damit auch gewisse Abzüge weg, die zuvor dank des Eigenmietwerts geltend gemacht werden konnten. Konkret betrifft dies den Schuldzinsenabzug – sofern nur selbst bewohntes Eigentum besteht – sowie die Abzüge für Unterhalt und Renovationen, die sogenannten werterhaltenden Unterhaltskosten. Dazu zählen zum Beispiel die Erneuerung der Küche oder des Badezimmers sowie das Neuanstreichen des Hauses.

Auch energetische Sanierungen – beispielsweise die Installation einer Solaranlage oder die Dämmung des Dachs – können auf Bundesebene nicht mehr abgezogen werden. Allerdings können die Kantone vorsehen, dass entsprechende Abzüge bis 2050 weiterhin geltend gemacht werden können. In welchen Kantonen diese Kosten weiterhin abzugsfähig bleiben, ist aktuell noch unklar.

Ebenfalls wichtig: Bei Kapitalanlageliegenschaften beziehungsweise vermieteten Liegenschaften ändert sich grundsätzlich nichts. Die Mieteinnahmen bleiben steuerpflichtig und die Abzüge für Unterhalt und Renovationen können wie bisher geltend gemacht werden. Einzige Ausnahme ist der Schuldzinsenabzug: Dieser unterliegt den allgemeinen neuen Regelungen und es empfiehlt sich eine eingehende Prüfung.

Wie wirkt sich die Abschaffung des Eigenmietwerts auf Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer mit Hypothek aus, die über genügend finanzielle Mittel für Renovationen verfügen?

Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer mit ausreichender Liquidität profitieren grundsätzlich von der Abschaffung des Eigenmietwerts – schliesslich müssen sie kein fiktives Einkommen mehr versteuern. Gleichzeitig verlieren sie jedoch die Möglichkeit, Unterhalts- und Renovationskosten steuerlich geltend zu machen.

Damit gewinnt die Finanzierungsfrage bei geplanten Renovationen an Bedeutung: Soll das Vorhaben aus vorhandener Liquidität bezahlt oder über eine (höhere) Hypothek finanziert werden? Die steuerlichen Anreize treten in den Hintergrund, während finanzielle und strategische Überlegungen stärker ins Gewicht fallen. 

Apropos Hypotheken: Wann ist es sinnvoll, bestehende Hypotheken zu amortisieren oder für Renovationen zu erhöhen?

Massgeblich ist der Vergleich zwischen der Rendite des freien Vermögens und den Kosten der Fremdfinanzierung. Erzielt das nicht in die Liegenschaft investierte Kapital eine steuerbereinigte Rendite, die über dem Hypothekarzinssatz liegt, kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, die Hypothek beizubehalten oder für Renovationen zu erhöhen. Darüber hinaus wird die Liquidität nicht langfristig in der Liegenschaft gebunden. 

Stehen hingegen Stabilität, Schuldenabbau und Planungssicherheit im Vordergrund, spricht vieles dafür, Renovationen direkt aus der eigenen Liquidität zu finanzieren oder bestehende Hypotheken zu amortisieren.

"Die optimale Lösung ergibt sich stets aus der individuellen Vermögensstruktur, der Risikobereitschaft und den persönlichen Zielen der Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer."

Wie sieht es bei Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern mit Hypothek aus, die sich Sanierungen aus Eigenmitteln nicht leisten können? 

In diesem Fall bleibt oft keine andere Wahl, als die Hypothek für einen Teil der Sanierung aufzustocken. Da die steuerlichen Abzüge für Unterhalt und Renovationen wegfallen, steigen die effektiven Nettokosten der Renovation. Wer eine renovationsbedürftige Liegenschaft hat und das heutige System voll ausnutzen möchte, muss jetzt sowohl Unterhalts- und Renovationsarbeiten als auch energetische Massnahmen durchführen. Denn sobald die Neuerungen in Kraft treten, können diese Abzüge nicht mehr beziehungsweise nicht mehr in gleichem Umfang in Anspruch genommen werden.

Wann genau dies der Fall sein wird, ist zwar wie gesagt noch unklar. Um auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich jedoch, eher von einem früheren Zeitpunkt ausgehen.

Welche Folgen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer ohne Hypothek?

Wer keinen Sanierungsbedarf hat, profitiert durchweg, da das bisher fiktive Einkommen nicht mehr versteuert werden muss. Haben die Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer jedoch Renovations- oder Unterhaltsbedarf, fallen die entsprechenden steuerlichen Abzüge weg. Das bedeutet, dass geplante Arbeiten finanziell stärker ins Gewicht fallen; selbst wenn keine Hypothek aufgenommen werden muss.

Wie beeinflusst die Abschaffung des Eigenmietwerts junge Familien, die ein Eigenheim kaufen wollen oder gerade erst gekauft haben? 

Erstkäuferinnen und Erstkäufer müssen wissen, dass sie über die nächsten zehn Jahre einen maximalen Schuldzinsenabzug geltend machen können. Bei verheirateten Paaren liegt dieser im ersten Jahr bei 10'000 Franken und sinkt danach jährlich um 1'000 Franken, bis er im zehnten Jahr noch 1'000 Franken beträgt. Bei ledigen Personen startet der Abzug bei 5'000 Franken und reduziert sich ebenfalls schrittweise über zehn Jahre auf 500 Franken.

Ebenfalls wichtig: In der Praxis zeigt sich, dass junge Familien heutzutage oft renovationsbedürftige Liegenschaften kaufen. Dadurch entsteht heute zwar eine zusätzliche finanzielle Belastung, aber auch ein steuerlicher Vorteil. Künftig entfällt der steuerliche Vorteil, aber die zusätzliche finanzielle Belastung bleibt. Die sorgfältige Planung der Tragbarkeit wird daher umso wichtiger.

Welche Auswirkungen hat die Abschaffung für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer mittleren Alters? 

Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer mittleren Alters, die ihr Wohneigentum schon länger bewohnen und einen grossen Teil der Hypothek bereits zurückgezahlt haben, profitieren grundsätzlich vom Wegfall des Eigenmietwerts. Das steuerbare Einkommen reduziert sich, da das bisher zu versteuernde fiktive Einkommen entfällt. Gleichzeitig führen tiefere Hypothekarschulden häufig zu geringeren Zinskosten.

Allerdings rückt mit zunehmender Wohndauer ein anderer Aspekt in den Vordergrund: der künftige Unterhalts- und Renovationsbedarf. Gerade bei länger bewohnten Liegenschaften können grössere Investitionen anstehen, die nach der Abschaffung des Eigenmietwertes steuerlich nicht mehr abzugsfähig sind. In der Gesamtbetrachtung ist daher sorgfältig abzuwägen, ob und wann Renovationen sinnvoll sind und wie dieses finanziert werden sollen. 

Und wie wirkt sich die Abschaffung des Eigenmietwerts auf Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer aus, die bereits pensioniert sind?

Für Pensionierte oder Personen kurz vor der Pension, bei denen die Hypothek bereits abbezahlt ist, bedeutet der Wegfall des Eigenmietwerts eine deutliche Steuerentlastung. Man muss sich vor Augen führen: Diese Bevölkerungsgruppe verfügt häufig nur über AHV- und Pensionskasseneinkommen. Daher kann der Wegfall des Eigenmietwerts schnell einen erheblichen Teil des Einkommens ausmachen. Die Steuerentlastung fällt entsprechend deutlich aus. Aber auch hier gilt die Voraussetzung, dass kein akuter Renovationsbedarf besteht.

Zum Schluss: Der Eigenmietwert wird frühestens ab 2028 abgeschafft. Welche allgemeinen Empfehlungen würdest du Wohneigentümerinnen und Wohneigentümern geben, um sich schon heute optimal auf die Abschaffung vorzubereiten?

Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer sollten sich jetzt mit einer vorausschauenden Renovations- und Unterhaltsplanung befassen. Dabei gilt es zu prüfen, welche Investitionen tatsächlich notwendig sind und in welchem Zeitraum diese idealerweise umgesetzt werden können, um die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten bis zur Abschaffung des Eigenmietwertes noch optimal zu nutzen. 

Zentral ist in diesem Zusammenhang eine sorgfältige Steuerplanung. Werden zu viele Unterhaltsarbeiten in kurzer Zeit vorgenommen, besteht das Risiko, dass die Abzüge das Einkommen übersteigen und wirkungslos verpuffen.

"Sinnvoll ist daher eine zeitliche Staffelung der Massnahmen, idealerweise eingebettet in eine individuelle Finanz- und Vermögensplanung."

Ebenfalls wichtig ist die Überprüfung der bestehenden Hypothekarstrategie: Es gilt zu prüfen, ob eine Amortisation sinnvoller ist oder ob das Kapital alternativ investiert werden kann, so dass eine höhere Rendite erzielt wird als die Kosten der Hypothek.

Schliesslich empfiehlt es sich, frühzeitig den Kontakt mit den Handwerksbetrieben zu suchen. So lassen sich Unterhaltsbedarf, Kostenrahmen und zeitliche Umsetzbarkeit realistisch einschätzen – ein entscheidender Vorteil für eine fundierte Planung.