Welche Steuern muss ich mit Eigenheim in der Schweiz zahlen?
Ein eigenes Haus zu haben ist für viele ein Lebenstraum. Doch mit dem Eigenheim kommen auch steuerliche Pflichten. In diesem Artikel erfährst du, welche Steuern Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer in der Schweiz zahlen müssen – verständlich erklärt und praxisnah aufbereitet.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigenmietwert: Fiktives Einkommen, das du versteuern musst. Am 28. September 2025 hat die Schweizer Bevölkerung der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt – Umsetzung frühestens 2028.
- Abziehbare Kosten: Hypothekarzinsen sind voll abziehbar (nur Zinsen, keine Tilgung). Kosten für Unterhalt: Werterhaltende Arbeiten (z. B. Heizung, Fenster) sind abziehbar; wertvermehrende (z. B. Sauna, Wintergarten) nicht.
- Energetische Sanierung: Abziehbar sind Kosten zum Beispiel für Wärmedämmung, Solaranlagen, Heizungsersatz, Planungskosten.
- Vermögenssteuer: Das Eigenheim zählt zum steuerbaren Vermögen (zum amtlichen Steuerwert, je nach Kanton).
- Grundstückgewinnsteuer: Sie wird fällig beim Verkauf der Immobilie, abhängig vom Verkaufsgewinn.
- Handänderungssteuer: In einigen Kantonen fällig beim Eigentumswechsel.
1. Eigenmietwert: Fiktives Einkommen versteuern
Wenn du dein Haus selbst bewohnst, musst du den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert entspricht einem geschätzten Mietzins, den du zahlen würdest, wenn du dein Eigenheim mieten würdest.
- Höhe: Meistens 60–70 % des marktüblichen Mietwertes.
- Steuerwirkung: Er erhöht dein steuerbares Einkommen, erlaubt aber gleichzeitig Abzüge wie Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten.
Tipp: Ab 2028 entfällt der Eigenmietwert, die Steuerersparnis hängt dann von der Art deiner Immobilie und deinen Renovationskosten ab.
Abziehbare Kosten: Hypothekarzinsen und Unterhalt
Da der Eigenmietwert zum Einkommen zählt, erlaubt das Steuerrecht gewisse Abzüge, die die Steuerlast mindern.
Diese Abzüge mindern also nicht die Vermögenssteuer oder Grundstückgewinnsteuer, sondern konkret die Einkommenssteuer auf Bundes- und Kantonsebene.
Hypothekarzinsen
- Die Zinsen, die du für deine Hypothek zahlst, können voll vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
- Achtung: Nur Zinsen sind abziehbar, nicht die Tilgung.
Unterhaltskosten
- Abziehbar sind Arbeiten, die den bestehenden Zustand der Immobilie erhalten.
- Alternativ Pauschalabzug (10–20 % des Eigenmietwerts).
Steuererklärung leicht gemacht: Mit unserem Steuer-Tool
Die Erfassung und korrekte Deklaration von Unterhaltskosten ist oft kompliziert. Unser Tool erleichtert dir die Arbeit: Belege hochladen, Daten erfassen und eine klare Übersicht über abzugsfähige sowie wertvermehrende Kosten erhalten.
Übersicht abziehbare (werterhaltende) Unterhaltskosten
Diese Kosten dienen der Instandhaltung oder dem Erhalt des bisherigen Zustands der Immobilie. Sie sind in der Steuererklärung voll abzugsfähig.
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Kategorie |
Beispiele |
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Malerarbeiten |
Innen- und Aussenanstriche |
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Sanitäranlagen |
Ersatz von WC, Badewanne, Dusche |
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Heizung |
Austausch der Heizanlage, Wartung |
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Fenster und Türen |
Erneuerung beschädigter Fenster oder Haustüren |
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Dach & Fassade |
Reparaturen oder Erneuerung von Dachziegeln, Fassadenverputz |
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Elektrik |
Erneuerung von Leitungen oder Sicherungskasten |
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Bodenbeläge |
Ersatz von Teppichen, Parkett oder Platten |
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Schädlingsbekämpfung |
z. B. gegen Holzschädlinge im Dachstuhl |
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Kosten für Serviceverträge |
Heizungswartung, Boilerentkalkung usw. |
Übersicht nicht abziehbare (wertvermehrende) Unterhaltskosten
Diese Ausgaben steigern den Wert der Immobilie – sie sind nicht abzugsfähig als Unterhalt.
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Kategorie |
Beispiele |
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Luxusausstattung |
Whirlpool, Sauna, Smart-Home-Systeme |
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Anbauten / Ausbauten |
Wintergarten, zusätzlicher Stock, neuer Balkon |
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Erstmalige Einrichtung |
Erstinstallation einer Geschirrspülmaschine oder Alarmanlage |
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Landschaftsgestaltung |
Neue Gartenanlage, Biotop, Poolbau |
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Neubauten / Umnutzung |
Ausbau von Estrich oder Keller zu Wohnräumen |
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Reine Schönheitsverbesserungen |
Luxus-Küchen, High-End-Materialien (Marmor statt Fliesen) |
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Reinigungsarbeiten |
Fensterputzen, Umzugsreinigung |
Tipp
Wenn du eine grössere Renovation planst, lohnt es sich, von Anfang an zu unterscheiden, welche Arbeiten werterhaltend und welche wertvermehrend sind. Du kannst dann gezielt die werterhaltenden Ausgaben steuerlich geltend machen.
Wichtig: Welche Unterhaltskosten abziehbar sind und welche nicht, kann sich von Kanton zu Kanton unterscheiden. Eine Fachperson kann dir zu den für dich geltenden Regelungen Auskunft geben.
Sonderfall: Energetische Sanierungen
In der Schweiz gelten bei energetischen Sanierungen besondere steuerliche Regelungen, die Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern attraktive Abzugsmöglichkeiten bieten – allerdings nur für bestimmte Massnahmen.
Diese energiesparenden oder umweltschonenden Investitionen sind in fast allen Kantonen vom steuerbaren Einkommen abziehbar:
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Kategorie |
Beispiele |
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Wärmedämmung |
Fassade, Dach, Kellerdecke, Aussenwände |
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Fenster |
Ersatz durch energieeffiziente Fenster (z. B. Dreifachverglasung) |
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Heizsysteme |
Ersatz von Öl-/Gasheizung durch Wärmepumpe, Holzheizung oder Fernwärmeanschluss |
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Solaranlagen |
Photovoltaik- und Solarthermieanlagen (auch Batteriespeicher oft abziehbar) |
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Lüftungssysteme |
Kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung |
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Gebäudeautomationen |
Energiemanagementsysteme, smarte Heizungssteuerung |
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Entsorgung |
Rückbau oder fachgerechte Entsorgung alter, fossiler Anlagen |
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Planungskosten |
Energieberatung, Baubewilligungen, Fachplanung (sofern direkt mit Sanierung verbunden) |
Wichtig: Die Kosten müssen energetisch motiviert und durch Rechnungen belegbar sein.
Die folgenden Ausgaben werden nicht als energetische Sanierung anerkannt, auch wenn sie im Zuge einer Modernisierung anfallen:
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Kategorie |
Beispiele |
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Komfort- oder Luxusverbesserungen |
Smart-Home-Systeme ohne Energiesparfunktion, Designradiatoren |
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Neue Wohnfläche |
Ausbau Dachgeschoss oder Keller – auch wenn gut isoliert |
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Klimaanlagen |
Wenn sie nicht primär als Heizungsersatz dienen |
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Wertvermehrende Kombinationen |
Neues Bad zusammen mit Heizungsersatz – Bad zählt nicht |
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Unverhältnismässige Kosten |
Sanierung ohne erkennbaren energetischen Nutzen (z. B. überdimensionierte Anlage) |
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Reine Wartungs- oder Servicekosten |
Regelmässiger Heizungsservice, Reinigung von PV-Modulen |
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Mieterausbauten |
Investitionen durch Mieter (nicht Eigentümer) |
Abstimmungsergebnis 2025: Eigenmietwert wird abgeschafft
Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Die Reform wird voraussichtlich frühestens im Januar 2028 in Kraft treten. Damit entfällt der Eigenmietwert künftig.
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2. Die Vermögenssteuer auf das Eigenheim
Dein Haus zählt zum steuerbaren Vermögen.
Deine Liegenschaft wird zum amtlichen Steuerwert bewertet, der meist unter dem Marktwert liegt. Dieser Wert wird jährlich mit deinem gesamten Vermögen versteuert. Der genaue Steuersatz variiert je nach Kanton und Gemeinde.
3. Die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf
Beim Verkauf fällt in den meisten Kantonen die Grundstückgewinnsteuer an.
Besteuert wird: Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis (abzüglich Investitionen und Verkaufsnebenkosten).
Besonderheiten: Die Steuer ist progressiv: Je länger die Eigentümerin oder Eigentümer der Immobilie warst, desto niedriger der Steuersatz.
Spezialfall: Bei Erbschaften oder Schenkungen ist oft ein Steueraufschub möglich.
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4. Je nach Kanton: Handänderungssteuer
Einige Kantone erheben beim Eigentumswechsel eine Handänderungssteuer, die zusätzlich fällig wird.
- Höhe und Regelungen unterscheiden sich stark nach Kanton
- Teilweise fix, teilweise prozentual vom Kaufpreis
Fazit: Steuern auf Eigenheim in der Schweiz
Wer in der Schweiz Eigentümerin oder Eigentümer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist, wird steuerlich an mehreren Stellen zur Kasse gebeten. Die wichtigsten Steuern auf Wohneigentum fallen je nach Situation an – etwa während der Nutzung, beim Verkauf oder bei Eigentumsübertragung.
Die folgende Übersicht zeigt dir kompakt, welche Steuerarten für Wohneigentümerinnen und -eigentümer relevant sind und wann sie fällig werden:
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Steuerart |
Zeitpunkt |
Bemerkung |
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Eigenmietwert |
jährlich |
als Einkommen zu versteuern |
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Vermögenssteuer |
jährlich |
auf amtlichen Steuerwert |
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Grundstückgewinnsteuer |
beim Verkauf |
auf Verkaufsgewinn, Besitzdauer kann Steuersatz senken |
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Handänderungssteuer |
bei Eigentumsübertragung |
kantonal unterschiedlich |
Experte in diesem Artikel: Christoph Lehmann
Christoph Lehmann ist Gesellschafter und Vorsitzender der Geschäftsführung von finanzfokus. Er berät Kundinnen und Kunden in den Bereichen Versicherung und Finanzberatung - und ist Spezialist im Thema Steuern rund ums Eigenheim.
