Quels impôts devez-vous payer si vous êtes propriétaire d'un logement en Suisse ?
Avoir sa propre maison est le rêve de beaucoup, pour qui cela représente souvent un projet de vie. Mais la propriété implique aussi des obligations fiscales. Dans cet article, vous découvrirez quels impôts vous devrez payer si vous possédez un logement en Suisse, et ce, de manière claire et concise.
L'essentiel en bref
- Valeur locative : vous devez déclarer une valeur locative fictive comme revenu. Sa suppression est en discussion et une votation populaire est prévue le 28 septembre 2025.
- Frais déductibles : les intérêts hypothécaires sont entièrement déductibles (uniquement les intérêts, pas le remboursement). Frais d'entretien : les travaux de maintien de la valeur (p. ex. chauffage, fenêtres) sont déductibles ; ceux qui augmentent la valeur (p. ex. sauna, jardin d'hiver) ne le sont pas.
- Rénovation énergétique : les coûts sont déductibles, par exemple pour l'isolation thermique, les systèmes solaires, le remplacement du chauffage, les frais de planification.
- Impôt sur la fortune : votre maison fait partie de la fortune imposable (à la valeur fiscale officielle, selon le canton).
- Impôt sur les gains immobiliers : il est dû lors de la vente du bien immobilier, en fonction du bénéfice de la vente.
- Droits de mutation : dans certains cantons, ils sont dus en cas de changement de propriétaire.
1. La valeur locative : un revenu fictif est imposé
Si vous habitez dans votre maison, vous devez payer cet impôt sur la valeur locative comme revenu.
- Qu'est-ce que c'est ? La valeur locative est une estimation du loyer que vous paierez si vous louiez votre maison.
- À combien s'élève-t-elle ? Le plus souvent, environ 60-70 % de la valeur de marché du loyer.
- Conséquence : elle augmente votre revenu imposable - mais en contrepartie, vous pouvez aussi déduire certains frais.
Valeur locative suisse 2025 : qu'est-ce que c'est, comment est-elle calculée et comment peut-on la réduire ?
Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur la valeur locative.
Frais déductibles : intérêts hypothécaires et entretien
Comme la valeur locative est ajoutée au revenu imposable en tant que revenu fictif, la loi fiscale autorise certaines déductions afin de compenser la charge fiscale. Ces déductions ne réduisent donc pas l'impôt sur la fortune ou l'impôt sur les gains immobiliers, mais elles diminuent concrètement l'impôt sur le revenu au niveau fédéral et cantonal.
Intérêts hypothécaires : les intérêts que vous payez pour votre hypothèque peuvent être entièrement déduits de votre revenu imposable.
Attention : seuls les intérêts sont déductibles, pas les amortissements.
Frais d'entretien : vous pouvez déduire soit une déduction forfaitaire (généralement 10-20 % de la valeur locative), soit les frais effectifs de maintien de la valeur.
Aperçu des frais d'entretien déductibles (maintien de la valeur)
Ces frais servent à entretenir le bien immobilier ou à le maintenir dans son état actuel. Ils sont entièrement déductibles dans la déclaration d'impôts.
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Catégorie |
Exemples |
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Travaux de peinture |
Peintures intérieures et extérieures |
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Installations sanitaires |
Remplacement de WC, baignoire, douche |
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Chauffage |
Remplacement de l'installation de chauffage, entretien |
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Fenêtres et portes |
Remplacement de fenêtres ou de portes d'entrée endommagées |
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Toit et façade |
Réparation ou remplacement des tuiles, crépissage de la façade |
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Électricité |
Renouvellement de câbles ou de boîtes à fusibles |
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Revêtements de sol |
Remplacement de moquettes, parquets ou dalles |
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Lutte contre les nuisibles |
Par ex. contre les parasites du bois dans la charpente |
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Coûts des contrats de service |
Entretien du chauffage, détartrage du chauffe-eau, etc. |
Aperçu des frais d'entretien non déductibles (qui augmentent la valeur)
Ces dépenses augmentent la valeur du bien immobilier - elles ne sont pas déductibles en tant qu'entretien.
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Catégorie |
Exemples |
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Equipement de luxe |
Jacuzzi, sauna, systèmes smart home |
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Extensions / aménagements |
Jardin d'hiver, étage supplémentaire, nouveau balcon |
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Premier aménagement |
Première installation d'un lave-vaisselle ou d'un système d'alarme |
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Aménagement paysager |
Nouveau jardin, biotope, construction d'une piscine |
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Nouvelles constructions / changement d'affectation |
Aménagement de combles ou de caves en pièces habitables |
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Améliorations purement esthétiques |
Cuisines de luxe, matériaux haut de gamme (marbre au lieu de carrelage) |
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Travaux de nettoyage |
Lavage de vitres, nettoyage de déménagement |
Conseil
Si vous prévoyez une rénovation importante, il est judicieux de distinguer dès le départ les travaux qui préservent la valeur de ceux qui l'augmentent. Vous pourrez alors faire valoir fiscalement de manière ciblée les dépenses qui préservent la valeur.
Important : les frais d'entretien déductibles ou non peuvent varier d'un canton à l'autre. Un spécialiste peut vous renseigner sur les règles applicables à votre situation.
Cas particulier : frais d'entretien déductibles pour les rénovations énergétiques
En Suisse, les rénovations énergétiques sont soumises à des règles fiscales particulières qui offrent aux propriétaires d'immeubles des possibilités de déductions intéressantes - mais uniquement pour certaines mesures.
Ces investissements visant à économiser l'énergie ou à préserver l'environnement sont déductibles du revenu imposable dans presque tous les cantons :
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Catégorie |
Exemples |
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Isolation thermique |
Façade, toit, plafond de la cave, murs extérieurs |
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Fenêtres |
Remplacement par des fenêtres à haute efficacité énergétique (p. ex. triple vitrage) |
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Systèmes de chauffage |
Remplacement du chauffage au mazout/gaz par une pompe à chaleur, un chauffage au bois ou un raccordement au chauffage à distance |
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Systèmes solaires |
Installations photovoltaïques et solaires thermiques (le stockage par batterie est également souvent déductible) |
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Systèmes de ventilation |
Ventilation contrôlée des pièces d'habitation avec récupération de chaleur |
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Systèmes domotiques |
Systèmes de gestion de l'énergie, commande intelligente du chauffage |
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Élimination |
Démantèlement ou élimination professionnelle des anciennes installations fossiles |
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Frais de planification |
Conseil en énergie, permis de construire, planification spécialisée (si directement lié à la rénovation). |
Important : les coûts doivent être motivés par des raisons énergétiques et pouvoir être justifiés par des factures.
Les dépenses suivantes ne sont pas reconnues comme des rénovations énergétiques, même si elles sont engagées dans le cadre d'une modernisation :
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Catégorie |
Exemples |
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Améliorations du confort ou du luxe |
Systèmes smart home sans fonction d'économie d'énergie, radiateurs design |
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Nouvelle surface habitable |
Aménagement des combles ou de la cave - même si bien isolés |
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Climatiseurs |
S'ils ne servent pas en premier lieu à remplacer le chauffage |
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Combinaisons à valeur ajoutée |
Nouvelle salle de bain en même temps que le remplacement du chauffage - la salle de bain ne compte pas |
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Coûts disproportionnés |
Rénovation sans avantage énergétique évident (par ex. installation surdimensionnée) |
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Coûts d'entretien ou de service purs |
Service régulier du chauffage, nettoyage des modules PV |
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Aménagements des locataires |
Investissements réalisés par les locataires (et non par les propriétaires) |
La valeur locative sera-t-elle supprimée ?
La discussion sur l'abolition de la valeur locative en Suisse reste un sujet central du débat politique et public.
L'abolition de la valeur locative est un sujet complexe qui a de vastes implications financières, sociales et politiques. Alors que certains groupes pourraient bénéficier d'un allègement fiscal, d'autres s'inquiètent d'un éventuel impact négatif sur le marché immobilier, le secteur de la construction et les banques. La décision finale appartient au peuple et les discussions devraient se poursuivre jusqu'à la votation populaire prévue le 28 septembre 2025.
2. L'impôt sur la fortune immobilière
Votre maison fait partie de la fortune imposable.
Votre bien immobilier est évalué selon sa valeur fiscale officielle, qui est généralement inférieure à sa valeur marchande. Cette valeur est imposée chaque année sur l'ensemble de votre fortune. Le taux d'imposition exact varie en fonction du canton et de la commune.
3. L'impôt sur les gains immobiliers en cas de vente
Un autre impôt lié à votre logement s'applique dans presque tous les cantons lorsque vous vendez votre bien immobilier : l'impôt sur les gains immobiliers.
Qu'est-ce qui est imposé dans le cadre de l'impôt sur les gains immobiliers ?
La différence entre le prix de vente et le prix d'achat (moins les investissements et les frais annexes de vente) est imposée.
L'impôt est progressif : plus vous avez été propriétaire du bien immobilier longtemps, plus le taux d'imposition est bas.
Cas particulier : un report d'impôt est souvent possible en cas d'héritage ou de donation.
Impôt sur les gains immobiliers en Suisse - Comment éviter des erreurs coûteuses lors de la vente d'une maison
Découvrez comment réduire considérablement cet impôt en planifiant intelligemment et en déclarant correctement les investissements à valeur ajoutée.
4. Selon le canton : droits de mutation
Certains cantons prélèvent en outre des droits de mutation lors du changement de propriétaire.
Conclusion : ces impôts concernent les propriétaires d'immeubles en Suisse.
En Suisse, les propriétaires d'une maison ou d'un appartement en copropriété doivent s'acquitter de plusieurs taxes. Les principaux impôts sur la propriété du logement sont appliqués en fonction de la situation, par exemple pendant l'utilisation, lors de la vente ou lors du transfert de propriété.
L'aperçu suivant répertorie de manière compacte les différents types d'impôts auxquels les propriétaires de logement sont soumis et à quelle date ils sont dus :
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Type d'impôt |
Moment |
Remarque |
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Valeur locative |
annuel |
imposable comme revenu |
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Impôt sur la fortune |
annuel |
sur la valeur fiscale officielle |
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Impôt sur les gains immobiliers |
en cas de vente |
sur le gain de vente, avec réduction de la durée de possession |
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Droits de mutation |
en cas de transfert de propriété |
varie selon les cantons |
Expert dans cet article : Christoph Lehmann
Christoph Lehmann est associé et président de la direction de finanzfokus. Il conseille les clients dans les domaines de l'assurance et du conseil financier - et est spécialiste du thème des impôts liés à la propriété du logement.
