Impôt sur les gains immobiliers en Suisse : comment éviter des erreurs coûteuses lors de la vente d'une maison ?

Lors de la vente d'un bien immobilier en Suisse, l'impôt sur les gains immobiliers s'applique dans presque tous les cas. Toutefois, cet impôt peut être considérablement réduit grâce à une planification intelligente et à une déclaration correcte des investissements à valeur ajoutée. Si l'on est bien préparé, il est même possible d'économiser des dizaines de milliers de francs.

L'essentiel en bref

Lors de la vente d'un bien immobilier en Suisse, l'impôt sur les gains immobiliers est généralement dû. Il est prélevé sur le bénéfice réalisé entre l'achat et la vente, après déduction des investissements ayant augmenté la valeur du bien, comme un aménagement des combles ou une nouvelle cuisine.
La charge fiscale est progressive et varie en fonction des cantons. Les personnes qui conservent leur bien immobilier pendant longtemps (plus de dix ans, par exemple) bénéficient souvent d'une réduction d'impôts.
Seuls les investissements qui augmentent durablement la valeur réduisent l'impôt sur les gains immobiliers. En revanche, les frais d'entretien purs ne le sont pas.
Dans certains cas - par exemple en cas d'héritage, de donation ou de transfert de propriété au sein d'une famille - un report d'impôt est possible.

Qu'est-ce que l'impôt sur les gains immobiliers ?

L'impôt sur les gains immobiliers est prélevé sur le bénéfice réalisé lors de la vente d'un bien immobilier. Il se calcule sur la base de la différence entre le prix d'achat (y compris les frais accessoires d'acquisition) et le prix de vente, les dépenses reconnues comme augmentant la valeur du bien pouvant être déduites du bénéfice.

Exemple de calcul :

Prix d'achat : CHF 600 000
Prix de vente : CHF 900 000
Investissements augmentant la valeur : CHF 50 000

→ Gain immobilier imposable : CHF 250 000

Important: seuls les frais entraînant une plus-value, comme l'aménagement des combles, une nouvelle cuisine ou un jardin d'hiver, sont déductibles - et non les frais d'entretien purs, comme la peinture de la façade. Ces derniers sont déductibles du revenu imposable lors de la déclaration d'impôts annuelle.

Voici comment les rénovations se répercutent sur vos impôts

Apprenez à tirer le meilleur parti de votre logement sur le plan fiscal.

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Quel est le montant de l'impôt sur les gains immobiliers ?

Le montant de l'impôt sur les gains immobiliers dépend de plusieurs facteurs et peut varier fortement d'un canton à l'autre.

Taux d'imposition progressif: plus le bénéfice réalisé est élevé, plus le taux d'imposition est élevé. Dans certains cantons, il peut s'élever jusqu'à 40 %.
Réduction en cas de longue durée de possession : dans de nombreux cantons, la charge fiscale diminue sensiblement si le bien immobilier a été détenu pendant une longue période (par exemple 10 ans ou plus).
Différences cantonales : chaque canton a ses propres règles en matière d'impôt sur les gains immobiliers.

Quels investissements réduisent l'impôt sur les gains immobiliers ?

Seuls les investissements qui augmentent durablement la valeur du bien immobilier peuvent être pris en compte dans le calcul du bénéfice imposable. ls permettent de réduire directement la base de calcul de l'impôt.

Exemples d'investissements augmentant la valeur déductibles :

Aménagement des combles ou de la cave
Ajout d'un balcon ou d'un jardin d'hiver
Remplacement de l'ancienne cuisine par une nouvelle cuisine de qualité
Installation d'un système de chauffage moderne ou d'un système solaire

Ne sont pas déductibles :

Réparations, travaux de peinture, entretien général
Remplacement d'installations existantes sans amélioration de leur qualité
Frais de nettoyage ou d'entretien du jardin

Conseil :

Conservez soigneusement toutes vos factures et justificatifs. Seule une documentation sans faille permet de faire reconnaître les investissements.

Important pour les rénovations énergétiques :

Des mesures telles que l'isolation thermique, le remplacement des fenêtres ou un nouveau chauffage peuvent certes en principe augmenter la valeur du bien, mais sont considérées fiscalement comme des travaux d'assainissement énergétique. Celles-ci ne peuvent être prises en compte dans l'impôt sur les gains immobiliers que si elles n'ont pas déjà été revendiquées dans l'impôt sur le revenu. Une double déductibilité est exclue - ce qui est souvent négligé dans la pratique.

Quand un report d'imposition est-il possible ?

Dans certains cas, l'impôt sur les gains immobiliers peut être reporté, ce qui signifie qu'il ne s'applique pas immédiatement, mais qu'il est prélevé à une date ultérieure. Cette situation peut permettre de réaliser des économies considérables, notamment en cas de transmissions familiales.

Cas possibles pour un report d'imposition:

Héritages ou donations au sein de la famille
Remplacement d'un logement à usage personnel dans des délais déterminés
Transfert de propriété entre conjoints ou en cas de divorce.

Toutefois, ce report est soumis à des conditions formelles et n'est possible que dans certains délais, et principalement pour les logements occupés par leur propriétaire. Il doit faire l'objet d'une demande active auprès de l'autorité compétente.

Conclusion : comprendre l'impôt sur les gains immobiliers permet d'économiser de l'argent

Une vente immobilière peut rapidement se transformer en piège fiscal - mais ce n'est pas une fatalité. Celui qui connaît bien ses investissements à plus-value et s'informe suffisamment tôt sur les règles cantonales en matière d'impôt sur les gains immobiliers peut économiser plusieurs dizaines de milliers de francs.

Expert dans cet article : Christoph Lehmann

Christoph Lehmann est associé et président de la direction de finanzfokus. Il conseille les clientes et clients dans les domaines de l'assurance et du conseil financier - et est spécialiste du thème des impôts liés à la propriété du logement.