Gibt es bei einem bestehenden Bau Erneuerungsbedarf, stellt sich die Wahl zwischen einem sanierten Altbau und einem Ersatzneubau. Neben bautechnischen Fragen stehen beim Entscheid auch andere Aspekte im Vordergrund: die Bedürfnisse der Eigentümerinnen und Eigentümer, baurechtliche Faktoren und die Frage nach den Kosten.
Die Sanierung von Altbauten birgt in puncto Energieersparnis landesweit ein grosses Potenzial. Denn bisher wurden in der Schweiz pro Jahr nur rund ein Prozent der Wohneinheiten energetisch saniert. Gleichzeitig entfällt fast die Hälfte des inländischen Gesamtenergieverbrauchs auf die Gebäude. Aber nicht nur das: Nahezu zwei Drittel der Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in der Schweiz sind vor 1981 erstellt worden und befinden sich damit in einem Alter, in dem ein grosser Erneuerungsbedarf besteht.
Oft stellt sich dabei auch die Frage nach einem Abbruch des Objekts zu Gunsten eines Ersatzneubaus. Dieser lässt im Rahmen des bestehenden Kontexts in vielen Fällen völlig neue Möglichkeiten zu, sowohl in architektonischer als auch in räumlicher und energetischer Hinsicht. Vielleicht kann mit einem Ersatzneubau auch mehr Wohnfläche geschaffen werden. Allerdings kann mit einer geschickten Sanierung eines Altbaus häufig ein vergleichbares Resultat erreicht werden, das nicht nur in Bezug auf den Energieverbrauch überzeugt sondern auch architektonisch. Um im konkreten Fall zu entscheiden, was sinnvoll ist, lohnt sich deshalb der frühzeitige Einbezug einer Fachperson.
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Der Architekt oder die Architektin lassen sich mit der Aufgabe betrauen, Strategien für die beiden Optionen sanierter Altbau oder Ersatzneubau aufzuzeigen.
Dabei gilt es, in einer umfassenden Analyse neben rein technischen Kriterien weitere Faktoren zu berücksichtigen. Beispielsweise Fragen, die sich aus der persönlichen Situation ergeben:
Hat die Liegenschaft einen emotionalen Wert, den man bewahren möchte? Vielleicht ist man im Haus aufgewachsen und kann dieses nun von den Eltern übernehmen, will es aber an die eigenen Bedürfnisse anpassen.
Möchte man während der Bauphase im Haus wohnen? Auch dies würde für die Variante sanierter Altbau sprechen: Nimmt man die Sanierung etappenweise vor, ist sie ohne Umzug realisierbar.
Beachtet werden muss auch die baurechtliche Situation, beispielsweise die zu respektierenden Grenzabstände für einen Neubau. Oder vielleicht sind anstelle des bestehenden dreigeschossigen nur noch zweigeschossige Gebäude erlaubt? Solche Fragen müssen geklärt werden.
Aufgrund der umfassenden Analyse des Bestands sowie der erwähnten Bedürfnisse der Bauherrschaft oder Eigentümer und der rechtlichen Rahmenbedingungen können die Architekten zusammen mit den Auftraggebern eine Bewertung vornehmen, die als Entscheidungsgrundlage dient.
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Der Entscheid für eine bestimmte Erneuerungsvariante ist natürlich auch eine Kostenfrage: Ein sanierter Altbau ist in der Regel günstiger als ein Ersatzneubau. Mit zunehmender Sanierungstiefe kann allerdings auch diese Variante teuer werden: Unter Umständen zeigt sich im Laufe der Bestandesanalyse, dass die Bausubstanz des Hauses, das man erworben hat, so marode ist, dass nur noch der Abriss und ein Ersatzneubau sinnvoll sind. Zudem besteht trotz fachgerechter Analyse das Risiko, dass sich gewisse Mängel erst beim eigentlichen Umbau zeigen. Das kann dazu führen, dass die Kosten höher werden als veranschlagt. Zweifel, ob sich der Grundriss überhaupt mit vernünftigem Aufwand auf die neuen Bedürfnisse anpassen lässt, ist ein weiterer Grund, der für einen Ersatzneubau sprechen kann. Und wenn man einen sehr hohen energetischen Standard erreichen möchte, ist dies bei einer Erneuerung zwar möglich, aber im Vergleich zu einem Ersatzneubau kommt eine entsprechende Aufrüstung möglicherweise teurer zu stehen.
Entscheidet man sich für einen Ersatzneubau, muss man sich bewusst sein, dass der Substanzwert des alten Hauses verlorengeht. Während der Bauphase fehlen die Einnahmen durch Mietzinse. Im Durchschnitt kostet ein Neubau etwa 3300 Franken pro Quadratmeter (reine Baukosten). Hinzu kommen die Abbruch- und Planungskosten. Wer den Ersatzneubau mit höheren Mietzinsen erfolgreich bewirtschaften will, ist auf einen Standort mit intakter Wohnungsnachfrage angewiesen und muss mit hoher Qualität bauen. An durchschnittlicher oder schlechter Lage lassen sich die anzustrebenden Mietzinse mit einem Ersatzneubau kaum durchsetzen. Dieser hat gegenüber dem sanierten Altbau aber durchaus Vorteile.
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Das Sparpotenzial im Energiebereich ist bei einem Ersatzneubau enorm: Ein Wohnhaus, das mit Minergie-Standard gebaut worden ist, braucht, um ein Vergleichsbeispiel zu nennen, weniger als 4 Liter Heizöl pro Quadratmeter Wohnfläche (Energiebezugsfläche). Das ist nicht einmal ein Fünftel des durchschnittlichen Verbrauchs der bestehenden Mehrfamilienhäuser in der Schweiz. Bessere Fenster und ein schlüssiges, lückenloses Wärmedämmkonzept tragen zu einem ausgeglichenen Raumklima und daher zu mehr Wohnkomfort bei.
Ein Ersatzneubau bietet im Vergleich zum sanierten Altbau ein grösseres ökonomisches und soziales Potenzial: Einerseits kann vielerorts die Ausnutzung erhöht werden, was zu besseren Erträgen führt. Andererseits schafft man mit modernem Wohnraum neue Nachfrage. Dadurch kann ein Quartier aufgewertet und die Siedlungsentwicklung positiv beeinflusst werden. Ein Neubau kann auch aus architektonischer Sicht ein Gewinn sein.
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