Reconstruction : quand vaut-il mieux construire plutôt que rénover ?

Rénovation énergétique des bâtiments anciens : un potentiel considérable pour les propriétaires

La rénovation des bâtiments anciens recèle un potentiel considérable en matière d'économies d'énergie à l'échelle nationale. En effet, jusqu'à présent, les propriétaires suisses n'ont réalisé qu'environ 1 % de rénovations énergétiques chaque année. Parallèlement, les bâtiments représentent près de la moitié de la consommation totale d'énergie du pays. Mais ce n'est pas tout : près des deux tiers des appartements en copropriété et des maisons individuelles en Suisse ont été construits avant 1981 et ont donc atteint un âge où ils nécessitent d'importants travaux de rénovation.

Rénover ou remplacer, telle est la question

Souvent, vous vous demandez s'il ne vaudrait pas mieux démolir le bâtiment pour le remplacer par une nouvelle construction. Dans le cadre du contexte existant, cela offre souvent des possibilités totalement nouvelles, tant sur le plan architectural que sur les plans spatial et énergétique. Une nouvelle construction pourrait peut-être vous permettre de créer davantage d'espace habitable. Toutefois, une rénovation judicieuse d'un bâtiment ancien vous permet souvent d'obtenir un résultat comparable, convaincant non seulement en termes de consommation d'énergie, mais aussi sur le plan architectural. Pour déterminer la solution la plus judicieuse dans un cas concret, vous avez donc intérêt à faire appel à une ou un spécialiste dès le début du projet.

Une analyse approfondie comme base de décision

L'architecte est chargé de proposer des stratégies pour les deux options : la rénovation d'un bâtiment ancien ou la construction d'un nouveau bâtiment.

Dans ce cadre, il convient de prendre en compte d'autres facteurs que les critères purement techniques lors d'une analyse approfondie. Par exemple, des questions liées à la situation personnelle :

Ce bien immobilier a-t-il une valeur affective que vous souhaitez préserver ? Vous avez peut-être grandi dans cette maison et vous souhaitez désormais la reprendre à vos parents, mais vous aimeriez l'adapter à vos propres besoins ?

Souhaitez-vous continuer à habiter dans la maison pendant les travaux ? Cela plaiderait également en faveur de la rénovation : si les travaux sont réalisés par étapes, il est possible de rester sur place sans déménager.

Vous devez également tenir compte de la situation en matière de droit de la construction, par exemple les distances par rapport aux limites de propriété à respecter pour une nouvelle construction. Ou peut-être que seuls des bâtiments de deux étages sont désormais autorisés à la place du bâtiment existant de trois étages ? Vous devez clarifier de telles questions.

Sur la base d'une analyse approfondie du patrimoine immobilier, des besoins exprimés par le maître d'ouvrage ou la ou le propriétaire et du cadre juridique, les architectes peuvent, en collaboration avec les clientes et les clients, procéder à une évaluation qui servira de base à la prise de décision.

Quel sera le coût de la rénovation ?

Le choix d'une option de rénovation particulière est bien sûr aussi une question de coût : la rénovation d'un bâtiment ancien est généralement moins coûteuse que la construction d'un nouveau bâtiment. Cependant, plus les travaux de rénovation sont importants, plus cette option peut s'avérer onéreuse:  Il arrive en effet parfois que l'analyse de l'état du bâtiment révèle que la structure est dans un tel état de délabrement qu'il n'y a d'autre choix que de démolir la maison et d'en construire une nouvelle. De plus, malgré une analyse professionnelle, il existe un risque que certains défauts n'apparaissent qu'au moment des travaux de rénovation. Cela peut entraîner des coûts plus élevés que prévu. Le doute quant à la possibilité d'adapter le plan d'étage à vos nouveaux besoins à un coût raisonnable peut également vous inciter à opter pour une reconstruction. Si vous souhaitez atteindre un niveau de performance énergétique très élevé, vous pouvez certes y parvenir dans le cadre d'une rénovation, mais la mise aux normes correspondante peut s'avérer plus coûteuse par rapport à une reconstruction.

Quelques éléments à prendre en considération concernant la reconstruction

Si vous optez pour une reconstruction, vous devez savoir que la valeur de l'ancienne maison sera perdue. Pendant la phase de construction, les revenus locatifs sont perdus. En moyenne, une nouvelle construction coûte environ CHF 3 300 par mètre carré (coûts de construction seuls). À cela s'ajoutent les frais de démolition et de planification. Pour rentabiliser la nouvelle construction en pratiquant des loyers plus élevés, vous devez choisir un emplacement où la demande de logements est intacte et privilégier des matériaux de haute qualité. Dans un emplacement moyen ou médiocre, il sera pratiquement impossible d'imposer les loyers visés avec une nouvelle construction. Elle présente toutefois des avantages certains par rapport à un ancien bâtiment rénové.

Un énorme potentiel d'économies d'énergie dans le cadre d'une reconstruction

Le potentiel d'économies d'énergie est énorme lorsque vous reconstruisez : pour prendre un exemple de comparaison, si vous construisez une maison selon la norme Minergie , elle consomme moins de 4 litres de fioul par mètre carré de surface habitable (surface de référence énergétique). Cela ne représente même pas un cinquième de la consommation moyenne des immeubles collectifs existants en Suisse. Des fenêtres de meilleure qualité et un concept d'isolation thermique cohérent et sans faille contribuent à un climat intérieur équilibré et, par conséquent, à un meilleur confort de vie.

Avantages économiques et sociaux liés à la reconstruction

Une reconstruction offre un potentiel économique et social plus important que la rénovation d'un bâtiment ancien : d'une part, elle vous permet souvent d'augmenter le taux d'occupation, ce qui se traduit par de meilleurs rendements. D'autre part, la création d'espaces de vie modernes génère une nouvelle demande. Cela vous permet de revaloriser un quartier et d'influencer positivement le développement urbain. Une nouvelle construction peut également constituer un atout d'un point de vue architectural.