Versteckte Mängel beim Hauskauf: Rechte und Pflichten

Warum eine gründliche Hausbesichtigung vor dem Kauf entscheidend ist

Wenn du ein Haus kaufst, gilt in der Schweiz in der Regel gekauft wie gesehen. Darum solltest du das Objekt mit einem unabhängigen Baugutachter besichtigen, bevor du den Kaufvertrag unterzeichnest. Ein Gutachter findet offensichtliche Mängel wie Risse in der Fassade, kennt die Schwachstellen vieler älterer Häuser und weiss, wo sich Mängel wie Kalkablagerungen in Wasserleitungen verstecken, die Laien übersehen würden. Gemäss verschiedenen Studien entdecken zwei Fünftel aller Hauskäuferinnen und -käufer gefährliche Altlasten und kostspielige versteckte Mängel erst nach dem Einzug. Mit einer gründlichen Besichtigung vor Vertragsunterschrift sparst du dir viel Ärger und auch Geld.

Lies den Kaufvertrag gründlich

 Nimm dir genug Zeit, bevor du den Kaufvertrag unterzeichnest. Einerseits geht es um viel Geld und eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen in deinem Leben. Andererseits sind viele Kaufverträge eher im Sinne der Verkäufer aufgesetzt. Zwar müssen Kaufverträge von Notaren öffentlich beurkundet werden, die zur Neutralität verpflichtet sind und die Parteien auf heikle Punkte und mögliche Folgen hinweisen sollten, aber die Verkäufer sind meistens Profis wie Makler, die wissen, was sie tun. Und in Kantonen mit freien Notaren, die nicht vom Staat angestellt und selbstständig sind, könnte ein Notar wirtschaftlich vom Verkäufer abhängig sein, falls dieser regelmässig Kaufverträge aufsetzen und beurkunden lässt. Falls du auf Nummer sicher gehen willst, solltest du in Kantonen mit freier Notarwahl einen anderen Notar vorschlagen oder den Kaufvertrag von einem Notar oder Anwalt prüfen lassen. Achte besonders darauf, wie die Gewährleistung geregelt ist. Das heisst, wer das Risiko für allfällige Sachmängel oder Mangelfolgeschäden trägt.

Gut zu wissen: Ein undichtes Dach oder eine graue statt blaue Küchenfront ist ein Sachmangel. Schimmel an der Schlafzimmerdecke als Folge einer defekten Wasserleitung ist ein Mangelfolgeschaden.

Wer haftet für versteckte Mängel?

Wenn im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart worden ist, gilt das Obligationenrecht: der Verkäufer haftet zwei Jahre lang für Sachmängel und Mangelfolgeschäden am Haus. Sobald du einen Mangel entdeckst, musst du ihn wegen der Beweislast sofort eingeschrieben melden. Als Käuferin oder Käufer hast du die Wahl und kannst deine Mängelrechte einfordern:

• Mit der Nachbesserung verlangst du vom Verkäufer, dass er den Mangel behebt und beispielsweise die Maler bezahlt, um das Schlafzimmer neu zu streichen. Das ist in der Regel die sinnvollste Lösung für dich und für den Verkäufer.
• Mit der Minderung verlangst du vom Verkäufer, dass er den Kaufpreis um einen Minderwert reduziert. Zum Beispiel, wenn es sich nicht lohnt, die Spülkombination wegen eines Kratzers im Chromstahl zu ersetzen. Die Minderung ist oft gering und nur selten befriedigend.
• Mit der Wandlung verlangst du vom Verkäufer, dass er den Vertrag aufhebt und dir den Kaufpreis inklusive Zinsen zurückerstattet. Dieses Mängelrecht hast du nur, wenn es unzumutbar ist, das Haus zu übernehmen oder zu behalten. Das kommt äusserst selten vor und das Gericht spricht dem Käufer nur eine Minderung zu.

Achtung Gewährleistungsausschluss!

Leider schliessen viele Kaufverträge für Immobilien die Gewährleistungsansprüche der Käuferin oder des Käufers aus. Dann haftet der Verkäufer nur, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Die Verjährungsfrist dauert zehn Jahre. Der Gewährleistungsanspruch lässt sich vor Gericht kaum durchsetzen: Einerseits müsstest du den Mangel und andererseits die Arglist des Verkäufers beweisen. Darum lohnt sich die Investition von 1'000 bis 2'000 Franken für einen unabhängigen Baugutachter, der das Haus vor der Vertragsunterschrift prüft und versteckte Mängel wie Feuchtigkeitsschäden findet.