Hauskauf in der Schweiz: Ablauf Schritt für Schritt erklärt

Von der Verhandlung bis zur Zahlung

Wenn du dein Traumhaus gefunden hast, musst du mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer verhandeln. Je besser du dich darauf vorbereitest, desto besser wirst du argumentieren:

• Überleg dir deine persönliche finanzielle Schmerzgrenze: Wie viel kannst und willst du für das Haus, für deinen Traum, bezahlen? Denk an die Finanzierung und Tragbarkeit.
• Mach dir ein Bild von den Preisen in der Region. Vergleich Immobilieninserate, rede mit den Nachbarinnen und Nachbarn, frag eine Maklerin oder einen Makler vor Ort oder das Grundbuchamt der Gemeinde.
• Informier dich über den regionalen Immobilienmarkt. Wenn viele vergleichbare Häuser auf dem Markt sind, dürfte die Verkäuferin oder der Verkäufer eher bereit sein, über den Kaufpreis zu verhandeln.

Das gehört in einen Kaufvertrag

Der Kaufvertrag regelt Punkt für Punkt die Bedingungen für den Handel. Weil das, je nach Objekt, recht komplex sein kann, setzt die Notarin oder der Notar einen Vertragsentwurf auf. Die Verkäuferin oder der Verkäufer und du als Käuferin oder Käufer prüfen und ergänzen diesen Entwurf so lange, bis der Vertrag für beide stimmt. Diese Punkte solltest du im Kaufvertrag regeln:

• Name und Adresse der Verkäuferin oder des Verkäufers
• Name und Adresse der Käuferin oder des Käufers
• Detaillierte Beschreibung der Liegenschaft
  
  • Adresse
  • Katasternummer
  • Gebäudeversicherungssumme (falls schon vorhanden)
  • Grundstückfläche
• Kaufpreis
• Aufteilung der Gebühren und Steuern
• Zahlungsbedingungen
• Zustand der Liegenschaft bei der Übergabe
• Termin für die Übertragung
• Regelung, falls die Käuferin oder der Käufer beispielsweise die Gebäudeversicherung weiterführen will
• Dienstbarkeiten
• Konventionalstrafen oder andere Regelungen, falls eine Partei den Vertrag nicht erfüllt
• Alle Dokumente, die als Teil des Kaufvertrages aufgeführt sind

Achte auf diese Details im Kaufvertrag

Tausch dich so lange mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer aus, bis der Entwurf für dich und sie oder ihn stimmt. Achte darauf, dass der Text rechtlich korrekt formuliert ist und nichts fehlt. Geh erst wieder zur Notarin oder zum Notar, wenn die Verkäuferin oder der Verkäufer und du einer Meinung seid – jede Änderung kostet Zeit und Geld. Um dir Ärger zu sparen, achte auf diese Punkte, die zu Missverständnissen führen können:

• Wenn du ein Haus «ab Plan» kaufst, ist der detaillierte Baubeschrieb entscheidend. Beauftrage zuerst eine neutrale Fachperson, die den Beschrieb und die Pläne prüft, und bestehe darauf, dass diese Dokumente Teil des Kaufvertrages sind.
• Wenn du ein Haus «wie besichtigt» kaufst, ist es sinnvoll, eine Bausachverständige oder einen Bausachverständigen zu bezahlen, damit sie oder er sich das Objekt genau anschaut. Das kostet dich weniger als die Reparaturen für Schäden, die du möglicherweise übersehen hättest.
• Wenn du ein älteres Haus kaufst, wollen die meisten Verkäuferinnen und Verkäufer die Gewährleistung ausschliessen. Bestehe dafür auf der Mängelgewährleistung für kurz vor dem Handwechsel ausgeführte Renovationen.
• Wenn du ein Haus kaufst, übernimmst du auch Dienstbarkeiten, zum Beispiel ein Wegrecht. Kontrollier darum das Grundbuch gründlich und lass dir jede Dienstbarkeit erklären.

Zuerst unterschreiben, dann bezahlen

Die Zahlungsbedingungen sind im Kaufvertrag festgehalten. In der Regel einigen sich Käuferinnen und Käufer sowie Verkäuferinnen und Verkäufer darauf, dass die Käuferin oder der Käufer den Kaufpreis erst überweist, wenn der Vertrag von beiden Parteien unterschrieben, notariell beglaubigt und in das Grundbuch eingetragen worden ist. Damit die Verkäuferin oder der Verkäufer während der Vertragsverhandlungen sicher sein kann, dass du als Käuferin oder Käufer auch wirklich bezahlen wirst, musst du deine Zahlungsbereitschaft beweisen. Zum Beispiel mit der unwiderruflichen Garantie deiner Bank, dass sie die Zahlung auslösen wird, sobald der Handwechsel in das Grundbuch eingetragen ist.

Denk an die Gebühren und Steuern

Beim Handwechsel fallen Gebühren und Steuern an. Die Verkäuferin oder der Verkäufer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer, in den meisten Kantonen teilen sich Käuferinnen und Käufer sowie Verkäuferinnen und Verkäufer das Honorar der Notarin oder des Notars, die Gebühren des Grundbuchamts und die Handänderungssteuer (falls sie erhoben wird). Du kannst im Kaufvertrag aber auch eine andere Aufteilung definieren.

Mit dem Grundbucheintrag ist es offiziell

Sobald der Handwechsel eingetragen ist, ist der Handel rechtskräftig und du bist rechtmässige Besitzerin oder rechtmässiger Besitzer des Hauses. Der Eintrag im Grundbuch ist zweiteilig: Im Grundbuchblatt sind alle wichtigen Daten eingetragen, darunter auch die Grundpfandrechte und die Dienstbarkeiten, im Grundbuchplan sind alle Grundstücksgrenzen, Gebäude und Strassen eingezeichnet.