Hausbesichtigung: Darauf solltest du beim Hauskauf achten

Alte Häuser haben Charme und Risiken

Gebrauchtimmobilien oder ältere Häuser sind gesucht. Zum einen, weil sie preiswerter sind als vergleichbare Neubauten, zum anderen, weil sie oft mehr Charme besitzen. Ausserdem wollen viele nicht bauen und sich mit Architektinnen und Architekten, Bauarbeiterinnen und Bauarbeitern oder Handwerkerinnen und Handwerkern herumschlagen müssen. Doch wenn du dich für ein altes Haus interessierst, solltest du dich auf ein wenig Arbeit gefasst machen, sonst kaufst du die Katze im Sack. Und eines sollte dir klar sein: Egal, wie genau du das Haus unter die Lupe nimmst, vor Mängeln bist du nie gefeit. Genau wie bei Neubauten. Nur hast du dort eine Garantiefrist.

Die erste Hausbesichtigung

Überlege dir vor dem Besichtigungstermin, was dir wichtig ist und was weniger. Unsere Checkliste zum Downloaden gibt dir eine Übersicht, worauf du achten solltest. Arbeite die «Checkliste Hausbesichtigung» Punkt für Punkt ab. Achte auf Details, etwa eine frisch gestrichene Kellerwand oder Schachteln, die sich bis zur Decke stapeln – versteckt sich dahinter Schimmel? Frage die Besitzerin oder den Besitzer nach Belegen für Unterhalts- und Sanierungsmassnahmen und bitte sie oder ihn, dir die Heizkostenabrechnung anschauen zu dürfen. So kannst du abschätzen, wie gut das Haus isoliert ist. Frage die Besitzerin oder den Besitzer auch, warum sie oder er verkauft. Wenn sie oder er beispielsweise wegen der Arbeit wegzieht, kannst du davon ausgehen, dass sie oder er das Haus bis zuletzt gut im Schuss gehalten hat.

Die zweite Hausbesichtigung mit Fachperson

Wer keine Baufachperson ist, sollte das Haus mit einer unabhängigen Fachperson ein zweites Mal besichtigen. Diese kontrolliert die Bausubstanz, vom Keller bis zum Dachboden, und beurteilt, ob der Kaufpreis fair und angemessen ist. Wichtige Punkte sind Innen- und Aussenwände, Fenster und Türen, das Dach, alle Elektroinstallationen, Hausanschlüsse, Wasser- und Abwasserleitungen, die Heizung, die Warmwasseranlage und die Haustechnik sowie das Bad und die Küche. Hier können Mängel, die übersehen wurden und nach dem Kauf behoben werden müssen, schnell sehr viel Geld kosten.

Die Kurzbesichtigung ist eine visuelle Kontrolle und keine detaillierte Substanz- und Zustandsanalyse. Die Fachperson wird dank ihrem Fachwissen Mängel entdecken und erkennen, was vertieft abgeklärt werden sollte. Dieser Aufwand lohnt sich auf alle Fälle, denn Gebrauchtimmobilien oder Altbauten werden in der Regel «wie gesehen» gekauft und allfällige Gewährleistungsansprüche werden, soweit rechtlich zulässig, wegbedungen. Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer oder Maklerinnen und Makler, die nichts zu verbergen haben, haben sicher kein Problem damit, wenn du dir das Haus ein zweites Mal mit einer Fachperson anschauen willst.

Vielleicht bleibt dir aber keine Zeit für eine zweite Besichtigung, weil die Verkäuferin oder der Verkäufer genügend Interessentinnen und Interessenten hat und das Geschäft so schnell als möglich abschliessen will. Dann musst du dir das Haus wohl oder übel ohne Fachperson genau anschauen. Die Tipps in unserer «Checkliste Hausbesichtigung» helfen dir bei der Besichtigung.

Halte Mängel im Kaufvertrag fest

Nimm dir genügend Zeit für die Hausbesichtigung. Und wenn du danach ein gutes Gefühl hast, sage zu und kläre die Finanzierung mit deiner Bank ab. Halte im Kaufvertrag fest, was für Mängel du entdeckt hast und wer sie beheben beziehungsweise die Kosten dafür übernehmen wird. Übrigens: Der Kaufvertrag ist erst gültig, sobald du und die Verkäuferin oder der Verkäufer auf dem Notariat unterschrieben habt (siehe auch: Reservationsvertrag beim Hauskauf). Du kannst nur zurücktreten, wenn du der Verkäuferin oder dem Verkäufer nachweisen kannst, dass sie oder er dich arglistig getäuscht hat, also Mängel absichtlich verschwiegen oder dich bewusst belogen hat.