Baumängel: Wer haftet? Rechte und Fristen

Warum ist die Bauabnahme entscheidend?

Die Bauabnahme ist für Bauherrinnen und Bauherren der wichtigste Tag des Bauprojekts. An diesem Tag musst du dein Haus vom Keller bis zum Dachstock auf Schäden prüfen und alle Mängel rügen – und ab dann laufen auch die Garantie- und Rügefristen. Laut Obligationenrecht beträgt die Garantiefrist für unbewegliche Objekte wie Häuser fünf Jahre und verlängert sich bei arglistiger Täuschung auf zehn Jahre. Während dieser Garantiezeit muss die Verkäuferin oder der Verkäufer alle Mängel beheben, die rechtzeitig – sprich sofort – gerügt werden.

Falls du einen offensichtlichen Mangel nicht bei der Bauabnahme rügst, gilt das Bauwerk auch mit Mangel als genehmigt – und du verlierst deinen Garantieanspruch. Darum kann es sich durchaus lohnen, wenn du dich von einer unabhängigen Bauherrenberaterin oder einem unabhängigen Bauherrenberater begleiten lässt.

Baumängel im Abnahmeprotokoll festhalten

Nimm dir genügend Zeit für die Bauabnahme und schau dir das Haus gründlich an. Protokolliere alle Mängel, die du oder deine beratende Person entdecken, und lege auch gleich fest, bis wann sie behoben werden müssen. Wenn die Architektin oder der Architekt oder die Bauleitung bei einem Mangel anderer Meinung sind, solltest du die Situation dokumentieren, zum Beispiel mit Bildern oder Notizen. Schreibe auch solche Mängel auf, die von allein verschwinden sollen, beispielsweise Feuchtigkeitsflecken.

Als Laie kannst du Mängel und ihre Folgen nur schwer einschätzen. Denk daran, das Protokoll von der Architektin oder dem Architekten oder der Bauleitung unterschreiben zu lassen, bevor du die Baustelle verlässt.

Welche Rechte hast du bei Baumängeln?

Nach der Bauabnahme stehen Bauherrinnen und Bauherren verschiedene gesetzliche Rechte zu. Welche Mängelrechte du geltend machen kannst, hängt von der Art des Mangels und den vertraglichen Vereinbarungen ab. Je nach Situation kommen Nachbesserung, Minderung oder in seltenen Fällen die Wandlung des Vertrags infrage.

Deine Mängelrechte bei der Bauabnahme

Nach der Bauabnahme müssen du, die Architektin oder der Architekt oder die Generalunternehmung alle Handwerkerinnen und Handwerker rügen, die für die Mängel verantwortlich sind. Wenn du diese Aufgabe übernimmst, musst du in deinen Mängelrügen die Schäden detailliert beschreiben, den Handwerkerinnen und Handwerkern eine Frist setzen, bis wann sie die Mängel beheben müssen, und deine Rügen eingeschrieben verschicken.

Handwerkerinnen und Handwerker haben laut Obligationenrecht drei Möglichkeiten, einen Mangel zu beheben: Nachbesserung, Minderung und Wandlung.

• Nachbesserung: Handwerkerinnen und Handwerker bessern ihr Werk nach. Die Nachbesserung ist sinnvoll, wenn ein Mangel einfach zu beheben ist, zum Beispiel wenn eine Wand nochmals gestrichen werden muss. Die Handwerkerin oder der Handwerker kann eine Nachbesserung jedoch verweigern, wenn der Aufwand in keinem Verhältnis zum Nutzen steht. Wenn sie oder er sich weigert, kann die Bauherrschaft mit einer richterlichen Ermächtigung eine andere Fachperson mit der Nachbesserung beauftragen – auf Kosten der fehlbaren Handwerkerinnen und Handwerker. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung könnte eine Handwerkerin oder ein Handwerker sogar dazu verpflichtet werden, einen Vorschuss zu leisten.
• Minderung: Handwerkerinnen und Handwerker mindern den Preis, weil eine Nachbesserung unmöglich oder zu aufwendig ist. Für einen Kratzer lohnt es sich beispielsweise nicht, den kompletten Linoleumboden zu ersetzen. In der Regel ist der Preisnachlass bei einer Minderung gering. Die Bauherrschaft akzeptiert den Mangel als Minderwert. Dann schuldet die Handwerkerin oder der Handwerker den Ersatz des Minderwerts oder die Bauherrschaft zieht den Betrag von der Rechnung ab.
• Wandlung: Im schlimmsten Fall, wenn das Werk unbrauchbar ist, kannst du die Annahme verweigern und vom Vertrag zurücktreten. Eine solche Wandlung kommt allerdings selten vor, weil sie nur bei Werken möglich ist, die die handwerkliche Fachkraft demontieren und zurücknehmen kann.

Welche Fristen gelten für Baumängel?

Für Baumängel gelten je nach Art des Mangels und den vertraglichen Vereinbarungen unterschiedliche Rüge- und Verjährungsfristen. Wer die geltenden Fristen kennt und Mängel rechtzeitig meldet, kann seine Ansprüche besser durchsetzen.

Wichtige Rüge- und Mängelfristen für Baumängel

• Verjährungsfrist: 5 Jahre
• Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel: 10 Jahre
• Rügefrist: sofort
• Rüge- und Garantiefrist nach SIA-Norm 118: 2 Jahre, anschliessend gemäss Obligationenrecht (OR)

Mit einem Werkvertrag nach SIA-Norm 118 des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) musst du Mängel nicht sofort rügen und hast zwei Jahre Zeit, sie zu melden. Darum empfiehlt es sich, den Vertrag mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer oder der Generalunternehmung (GU) nach SIA-Norm 118 abzuschliessen.

Die Bedeutung der SIA-Norm 118

Ob ein Mangel vorliegt, muss gemäss Obligationenrecht die Bauherrschaft beweisen. Besser gestellt bist du mit einem Werkvertrag nach SIA-Norm 118, der Bauherrinnen und Bauherren im Mängelrecht besserstellt und die Beweislast während der ersten zwei Jahre der Garantiefrist umkehrt: Die Verkäuferin oder der Verkäufer oder die Generalunternehmung muss beweisen, dass kein Mangel vorliegt.

Dafür verpflichtet dich die SIA-Norm 118 dazu, zuerst die Nachbesserung zu verlangen. Die Minderung oder Wandlung kannst du erst verlangen, wenn die Handwerkerin oder der Handwerker die Nachbesserung abgelehnt oder den Mangel nicht behoben hat.

Um zu gewährleisten, dass Garantiearbeiten sichergestellt sind, regelt die SIA-Norm 118 auch Garantieleistungen. In der Regel handelt es sich dabei um Bürgschaften von Banken oder Versicherungen in der Höhe von fünf bis zehn Prozent der Auftragssumme. Muss ein Mangel behoben werden, solltest du dafür sorgen, dass dies vor Ablauf der Bürgschaftsfrist geschieht oder die Frist verlängert wird.

Wann haften Architektinnen und Architekten?

Wer baut, braucht eine Architektin oder einen Architekten. Sie planen den Bau, berechnen die Kosten und holen Offerten ein. Meistens übernehmen sie die Bauleitung, sind für den Bau und die Koordination der Arbeiten verantwortlich und müssen allenfalls für Fehler oder obengenannte Mängel einstehen.

Bauherrschaft und Architektenschaft sind weitgehend frei, wie sie ihre Zusammenarbeit regeln. Beispielsweise die Leistungen, das Honorar und den Zeitplan. In der Schweiz gilt Vertragsfreiheit. Der Architekturvertrag ist im Obligationenrecht nicht besonders geregelt. Ein schriftlicher Vertrag ist nicht zwingend, aber sinnvoll. Falls die Vertragsparteien keinen schriftlichen Vertrag abschliessen, regelt das Gesetz die Architektenhaftung.

Haftung für Planungsfehler

Ein mangelhafter Plan ist kein Schaden, führt aber in der Regel zu einem Schaden oder Mangel. Vier Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine Architektin oder ein Architekt haftbar wird und für den Schaden einstehen muss:

• Der Bauherrschaft muss ein Schaden entstehen, zum Beispiel Mehrkosten oder ein Minderwert.
• Die Architektin oder der Architekt muss einen Fehler gemacht und damit den Architektenvertrag verletzt haben.
• Die Vertragsverletzung muss den Schaden verursacht haben. Die Architektin oder der Architekt haftet nicht für Fehler anderer, selbst wenn der eigene Plan fehlerhaft ist.
• Die Architektin oder der Architekt hat unsorgfältig oder fahrlässig und damit schuldhaft gehandelt.

Wenn alle vier Voraussetzungen erfüllt sind, haftet die Architektin oder der Architekt für Schäden am Bauwerk und für Personenschäden. Zum Beispiel, wenn die Mindesthöhe für Geländer oder Brüstungen (SIA-Norm 358) missachtet wird und deswegen jemand verunfallt.

Haftung bei Kostenüberschreitungen

Architektinnen und Architekten müssen in jeder Bauphase die Kosten schätzen. Je näher der Projektabschluss rückt, desto genauer muss diese Schätzung sein. Die Toleranz liegt in der Regel bei plus/minus 10 Prozent. Damit du und die Architektin oder der Architekt die Kosten jederzeit kontrollieren könnt, müssen Architektinnen und Architekten eine detaillierte Bauabrechnung führen. Diese weist unter anderem aus, ob mit Mehrkosten zu rechnen ist. Sobald Mehrkosten absehbar sind, müssen sie dich informieren.

Liegen die Mehrkosten nach Bauabschluss innerhalb der Toleranzgrenze, trägst du diese. Ausser, die Architektin oder der Architekt hat den Vertrag eindeutig verletzt. Sobald die Kosten die Toleranzgrenze überschreiten, liegt der Verdacht nahe, dass die Architektin oder der Architekt den Vertrag verletzt hat. In diesem Fall haftet die Architektin oder der Architekt grundsätzlich und muss beweisen, dass die Mehrkosten beispielsweise durch Sonderwünsche der Bauherrschaft entstanden sind. Gelingt dieser Nachweis nicht und ist die Kostenüberschreitung auf eine Vertragsverletzung zurückzuführen, kann sich die Architektin oder der Architekt nicht auf die Toleranzgrenze berufen. Wie hoch der Anteil an den Mehrkosten ist, muss im Einzelfall abgeklärt werden.

Haftung bei Verzögerungen

Architektinnen und Architekten müssen einen Terminplan führen und laufend aktualisieren. Das gehört zu ihrer Sorgfalts- und Planungspflicht. Sie haften für Verzögerungen, wenn die Ursache bei ihnen liegt – beispielsweise, weil Baupläne zu spät geliefert oder Arbeiten ungenügend koordiniert wurden. Für Verzögerungen, die sie nicht beeinflussen können, etwa durch Handwerksbetriebe, Nachbarinnen und Nachbarn oder andere Dritte, haften sie nicht. Voraussetzung ist, dass der Terminplan bei einem reibungslosen Ablauf hätte eingehalten werden können.

Haftung als Bauleitung

Oft übernehmen Architektinnen und Architekten die Bauleitung vor Ort. Damit haften sie auch als Bauleitung. Ihre Haftung geht damit über die Planung und Kostenkontrolle hinaus. Sinnvollerweise werden die wichtigsten Pflichten der Bauleitung vertraglich geregelt. Die Architektin oder der Architekt muss die Bauherrschaft:

• über Vorgänge und Probleme auf der Baustelle informieren,
• über Risiken und Folgen geplanter Arbeiten oder Ausführungen aufklären,
• beraten und Vor- und Nachteile von Arbeiten oder Ausführungen erklären,
• abmahnen, falls die Bauherrschaft Weisungen erteilt, die zu einem Mangel führen können.

Ein wichtiger Punkt ist die Sorgfaltspflicht. Die Architektin oder der Architekt ist als Bauleitung dafür verantwortlich, dass die Regeln und Sicherheitsmassnahmen auf der Baustelle eingehalten und durchgesetzt werden. Wenn zum Beispiel Absperrungen fehlen und jemand in eine Baugrube fällt, ist sie oder er unter Umständen haftbar – vor allem, wenn die Grube wochenlang ungesichert war. Darum sollte die Architektin oder der Architekt regelmässig die Baustelle besuchen und unter anderem die Sicherheitsmassnahmen kontrollieren.

Solidarische Haftung

Bei einem Mangel oder Schaden ist häufig unklar, wer verantwortlich ist: die Architektin oder der Architekt, die Ingenieurin oder der Ingenieur, die Statikerin oder der Statiker, die Unternehmerin oder der Unternehmer oder Dritte. Weil du Mängel als Bauherrin oder Bauherr sofort rügen musst, wirst du sie sicherheitshalber allen Beteiligten melden, die als Verursachende infrage kommen.

Entsteht ein Schaden beispielsweise durch Planungs- und Ausführungsfehler, haften Architektinnen und Architekten sowie Unternehmerinnen und Unternehmer solidarisch. Das bedeutet, dass sie nicht nur für ihren eigenen Anteil, sondern grundsätzlich für den gesamten Schaden haften. Besonders gefährdet sind Architektinnen und Architekten, wenn sie zusätzlich die Bauleitung übernommen haben. Im schlimmsten Fall müssen sie den gesamten Schaden ersetzen, selbst wenn sie nur für einen Teil davon verantwortlich sind.