Generalunternehmer beim Hausbau: Aufgaben und Vorteile

GU-Vertrag beim Hausbau: Vorteile, Risiken und worauf du unbedingt achten solltest

An einem Hausbau sind viele beteiligt: Fachpersonen für Architektur, Holzbau, Maurerarbeiten, Sanitärinstallation, Gipserarbeiten, Bodenbeläge, Energietechnik, Schreinerarbeiten und Zimmerei. Jemand muss alle Offerten einholen, Handwerksbetriebe auswählen, das Bauprojekt planen, Arbeiten koordinieren, Kosten kontrollieren und den Bau leiten. Wenn du ein General- oder Totalunternehmen (GU/TU) beauftragst, profitierst du von einem entscheidenden Vorteil: Du hast nur eine zentrale Ansprechstelle und weisst jederzeit, wie viel du wann bezahlen musst und welche Leistungen du dafür erhältst. Das Unternehmen koordiniert sämtliche Arbeiten, übergibt dir das Haus schlüsselfertig und steht für die Qualität sowie die Vollständigkeit des Bauwerks ein.

Nachteil: Du hast keine Kontrolle über das gesamte Bauwerk, da du keine Verträge mit Subunternehmen abschliesst. Das bringt Risiken mit sich, etwa eine ungenügende Absicherung gegen Mängel, Schäden, Folgeschäden oder Bauhandwerkerpfandrechte. Deshalb solltest du den Generalunternehmervertrag aufmerksam lesen und allenfalls von einer Fachperson prüfen lassen. Das ist mitunter schwierig, denn oft besteht ein gewisser Druck, den Vertrag abzuschliessen – beispielsweise, wenn das Unternehmen wegen mehrerer Interessentinnen und Interessenten zur Unterschrift drängt.

Das gehört mindestens in den GU-Vertrag

Für GU- oder TU-Verträge gibt es keine speziellen gesetzlichen Vorschriften. Es sind Werkverträge, denen in der Regel SIA-Normen zugrunde liegen. Wichtig ist, dass mindestens diese Punkte klar geregelt sind:

• Definiere das schlüsselfertige Werk, am besten mit einem detaillierten Baubeschrieb. 
• Regle, wie Änderungswünsche mit Kostenfolgen in der Bauphase gehandhabt werden.
• Lege den Übergabetermin und die Folgen fest, falls das Unternehmen diesen Termin verpasst. 
• Definiere, wie der Fixpreis vergütet wird. Am fairsten ist es, wenn du dich mit dem Unternehmen auf einen Zahlungsplan einigst, der laufend dem Baufortschritt angepasst werden kann.
• Regle, wie der Vertrag aufgelöst werden kann. Wenn nichts anderes im Vertrag steht, musst du den GU gemäss OR 377 schadlos halten, sprich finanziell entschädigen.

Augen auf bei der Partnerwahl

Ein Hausbau ist wahrscheinlich eine der grössten Investitionen in deinem Leben. Prüfe darum das Generalunternehmen genau. Verlange einen Betreibungsauszug, bitte deine Bank um eine Bonitätsprüfung und prüfe die Referenzen. Ausserdem sollte das Unternehmen eine Erfüllungsgarantie und eine Gewährleistungsgarantie besitzen:

• Die Erfüllungsgarantie sichert dir Ersatzleistungen zu, falls das Unternehmen die vereinbarten Leistungen nicht erbringen kann. Die Garantie gilt für die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Bauvollendung und wird in der Regel von einer Bank oder Versicherung übernommen. Du solltest die Garantieleistung ohne Einschränkungen in Anspruch nehmen können. Die Garantie sollte alle vertraglichen Verpflichtungen des Unternehmens einschliessen.
• Mit der Gewährleistungsgarantie haftet das Unternehmen auch für Mängel von Subunternehmen. Nach SIA müssen solche Mängel innerhalb von zwei Jahren gerügt werden. Versteckte Mängel können bis fünf Jahre nach Bauabnahme gerügt werden, müssen aber sofort gemeldet werden.

Schliesslich muss das Generalunternehmen eine Haftpflichtversicherung für Personen- und Sachschäden sowie Schäden und Mängel an Bauten abschliessen. Die Bauherren- und Bauwesenversicherung dagegen musst du selbst abschliessen.