Handwerkerpfandrecht in der Schweiz

Doppelzahlung beim Generalunternehmer vermeiden

Viele, die bauen, beauftragen einen Generalunternehmer (GU) oder Totalunternehmer (TU), er den Bau koordiniert und alle Aufträge an verschiedene Handwerkerinnen und Handwerker verteilt. Falls der GU oder TU die Zahlungen der Bauherrin oder des Bauherrn nicht an die Handwerkerinnen und Handwerker weiterleitet, haftest du als Grundeigentümerin und Grundeigentümer für die Schulden.

Darum musst du als Bauherrin und Bauherr unter Umständen die Rechnungen zweimal bezahlen: einmal an den GU oder TU und einmal an die Handwerkerinnen und Handwerker. Weigerst du dich, haben die Handwerkerinnen und Handwerker das Recht, das Grundstück mit deinem Haus versteigern zu lassen.

Bauhandwerkerpfandrecht anmelden

Handwerkerinnen und Handwerker gehen Risiken ein, wenn sie Aufträge annehmen. In den seltensten Fällen können sie im Voraus Rechnung stellen. Was aber einmal eingebaut ist, ist eingebaut. Eine massgefertigte Granitabdeckung zum Beispiel, die die Küchenbauerin oder der Küchenbauer einbaut, kann sie oder er schlecht wieder herausreissen, falls der GU nicht bezahlt.

Damit Arbeit und Material trotzdem bezahlt werden, kannst du dich als Handwerkerin oder Handwerker absichern. Falls du dein Geld nicht erhältst, kannst du innerhalb von vier Monaten nach Abschluss der Arbeiten das Bauhandwerkerpfandrecht anmelden. Dein Anspruch gilt immer gegenüber der Grundeigentümerin oder dem Grundeigentümer. Unabhängig davon, ob die Bauherrin oder der Bauherr oder der GU den Auftrag erteilt hat. Darum wird das Pfandrecht im Grundbuch als Belastung des Grundstücks eingetragen.

Wer ist pfandberechtigt?

Das Bauhandwerkerpfandrecht stellt Werklohnforderungen sicher und entsteht mit Abschluss des Werkvertrages. Pfandberechtigt sind darum alle selbstständigen Handwerkerinnen und Handwerker, die Arbeit leisten. Wer lediglich Material liefert, ist nur berechtigt, falls das Pfandrecht individuell erstellt worden ist oder das Material schwer verwertbar ist. Das gilt beispielsweise für Türen, Deckenbalken oder Granitplatten, aber auch Frischbeton, der individuell zubereitet wird. Nicht pfandgeschützt ist alles, was serienmässig hergestellt wird und wiederverwendet werden kann, zum Beispiel Backsteine, Zement, Kies oder Normplatten.

Architektinnen und Architekten sowie Ingenieurinnen und Ingenieure sind nicht pfandgeschützt. Das Gesetz schränkt die Schutzberechtigung auf Handwerkerinnen und Handwerker sowie Unternehmerinnen und Unternehmer ein, die regelmässig auf der Grundlage von Werkverträgen arbeiten.

Der Eintrag ins Grundbuch

Die Grundstückbesitzerin oder der Grundstückbesitzer kann das Bauhandwerkerpfand abwenden, wenn du die Forderungen der Handwerkerinnen und Handwerker begleichst oder eine Sicherheit leistest, etwa mit einer Bankgarantie. Einen Schutz vor dem Pfandrecht gibt es nicht. Die Handwerkerin oder der Handwerker oder die Unternehmerin oder der Unternehmer muss aber von sich aus aktiv werden und sich um den Eintrag ins Grundbuch kümmern, der von der Grundeigentümerin oder dem Grundeigentümer oder einem Gericht anerkannt werden muss. Da kaum eine Grundeigentümerin oder ein Grundeigentümer freiwillig damit einverstanden sein wird, musst du als Handwerkerin oder Handwerker in der Regel vor Gericht einen vorläufigen Eintrag des Pfandrechtes erwirken.

Tipps und Tricks

Beim Hausbau

So minimierst du die Gefahr, dass Rechnungen nicht bezahlt werden und Handwerkerinnen und Handwerker das Handwerkerpfandrecht geltend machen:

• Bezahle alle Handwerkerinnen und Handwerker direkt und nicht über den Generalunternehmer.
• Verlange vom Generalunternehmer oder von der Handwerkerin oder dem Handwerker einen Nachweis, dass sie oder er ihre oder seine Subunternehmerinnen und Subunternehmer bezahlt hat, bevor du Geld überweist.
• Verlange vom Generalunternehmer eine Bank- oder Versicherungsgarantie. Dann muss die Bürgin oder der Bürge für das Bauhandwerkerpfandrecht aufkommen.

Beim Hauskauf

• Prüfe den Grundbuchauszug genau und kontrolliere, ob Forderungen bestehen, die zum Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechts führen könnten. Der Anspruch der Handwerkerin oder des Handwerkers entsteht mit Abschluss des Werkvertrages und erlischt vier Monate nach Vollendung der Arbeit.