Grundbuchauszug Schweiz: Rechte, Lasten und Inhalt verstehen

Diese Informationen findest du im Grundbuch

Mit einem Interessensnachweis sind die detaillierten Informationen auf dem Grundbuchamt als kostenpflichtiger Auszug erhältlich. Zentrales Element des Grundbuchs ist das Hauptbuch. Es enthält die Grundstücksbeschreibung mit allen Angaben zu Fläche und Gebäuden, führt Eigentümerinnen und Eigentümer und Erwerbsdatum auf und gibt Auskunft über Spezialregelungen und Mietverträge. Weiter umfasst es die Pläne und Auflagen der Baupolizei und informiert über Dienstbarkeiten wie bauliche Ausführungsvorschriften, Wegrechte oder Nutzniessung sowie Grundlasten und Pfandrechte. Gerade den Dienstbarkeiten und Grundpfandrechten ist grosse Bedeutung beizumessen, schliesslich erwerben die Käuferinnen und Käufer das Grundstück automatisch mit den im Grundbuch eingetragenen Lasten und Rechten. Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie zu beachten ist, dass der Eigentumswechsel nicht mit der Vertragsunterzeichnung, sondern erst mit dem Eintrag im Grundbuch erfolgt.

Studiere das Grundbuch genau

Neben dem Hauptbuch liefern Tagebuch, Belege, Grundstückbeschreibung und Pläne, die auch den genauen Grenzverlauf festhalten, alle das Grundstück betreffenden Auskünfte. Anlässlich der Beurkundung des Kaufvertrags liest – zumindest im Kanton Bern – die Notarin oder der Notar den Grundbucheintrag vor und macht grundsätzlich auf die rechtlichen Konsequenzen aufmerksam. «Ein späterer Einwand, den Grundbucheintrag nicht gekannt zu haben, wird so ausgeschlossen», erklärt Lukas Manuel Herren von Chèvre, Rutsch & Herren, Notariat und Verwaltungen, in Bern. Die Käuferinnen und Käufer seien aber gut beraten, die Grundbucheintragungen schon vor der Vertragsunterzeichnung genau zu studieren.

Kenne und verstehe die Rechte

Im Grundbuch sind die Rechte am Grundstück festgehalten. Dienstbarkeiten oder Servitute, beispielsweise das Wegrecht, sind nur rechtskräftig, wenn sie im Grundbuch stehen. Das Zivilgesetzbuch definiert, was eine Grunddienstbarkeit ist: «Ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass seine Eigentümerin oder sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe der Eigentümerin oder des Eigentümers dieses anderen Grundstück gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht oder ihr Eigentumsrecht nicht ausüben darf.» Das sind wichtige Dienstbarkeiten, die du kennen solltest:

• Das Durchfahrtsrecht gibt Grundstückeigentümerinnen und Grundstückeigentümern, die ihr Land für einen Strassenabschnitt zur Verfügung gestellt haben, das gemeinsame Fuss- und Fahrwegrecht.
• Das Durchleitungsrecht räumt der Grundeigentümerin oder dem Grundeigentümer das Recht ein, Leitungen für Gas, Strom oder Wasser durch das Nachbargrundstück zu führen.
• Das Mitbenützungsrecht definiert, wer auf dem gemeinsamen Parkplatz parken oder im Kriegs- beziehungsweise Katastrophenfall den Zivilschutzraum benutzen darf.
• Das Näherbaurecht regelt Abweichungen von Bauvorschriften, beispielsweise wenn die Nachbarin oder der Nachbar für eine Garage näher als erlaubt an die Grundstückgrenze bauen darf.
• Das Nutzniessungsrecht räumt der nutzniessenden Person das Recht ein, ein Grundstück zu nutzen. Sie darf das Land bebauen, das Haus bewohnen oder die Wohnung vermieten. Der Ertrag gehört ihr, dafür zahlt sie den Unterhalt der Liegenschaft sowie die Hypothekarzinsen, Versicherungen und Steuern.
• Das  Wegrecht gibt den Bewohnerinnen und Bewohnern eines Grundstücks, das nicht oder ungenügend an das öffentliche Strassennetz angeschlossen ist, das Recht, private Wege oder Zufahrten auf dem Nachbargrundstück zu benutzen.
• Das Wohnrecht wird in der Regel mit einer Erbschaft an die überlebende Ehegattin oder den überlebenden Ehegatten oder die überlebende Lebenspartnerin oder den überlebenden Lebenspartner auf Lebzeiten eingeräumt. Diese Person soll so lange wie möglich im gemeinsamen Haus oder in der gemeinsamen Wohnung leben können.

Frag jemanden um Rat

Kontrolliere, was für Dienstbarkeiten auf dem Grundstück lasten, für das du dich interessierst, und lass dir alle genau erklären. Und prüfe gleichzeitig, ob du allenfalls Rechte an benachbarten Grundstücken erwerben würdest. Sinnvoll ist es, alte Dienstbarkeiten zu bereinigen und die Servitute den neuen Verhältnissen anzupassen. Die Eintragungen im Grundbuch sind unterschiedlich komplex. Während ein Wegrecht auch für Laiinnen und Laien relativ einfach zu verstehen sei, werde es beim Baurecht oder bei Regelungen rund um das Stockwerkeigentum schon wesentlich komplizierter, meint Lukas Manuel Herren. In diesen Fällen ist für Laiinnen und Laien der Rat einer Expertin oder eines Experten unter Umständen sinnvoll; auch die beurkundende Notarin oder der beurkundende Notar kann als neutrale Person Auskunft erteilen.

Gut zu wissen: So sparst du Gebühren

Bevor dir eine Bank einen Baukredit oder eine Hypothek gewährt, will sie sicher sein, dass sie wieder zu ihrem Geld kommt, falls du in Zahlungsschwierigkeiten gerätst. Deshalb wird die Schuld auf deine Kosten im Grundbuch eingetragen. Damit ist die Schuld grundpfandgesichert, in der Regel im ersten Rang, und die Bank erhält ihr Geld vor allen anderen Gläubigerinnen und Gläubigern, falls du Konkurs anmelden musst. Grundpfandverschreibungen kosten Notariatsgebühren. Schau deshalb im Grundbuch nach, ob Pfandrechte existieren, die du umschreiben kannst. Das ist günstiger, als alte Pfandrechte zu löschen und neue Pfandrechte zu errichten. Lass Schuldbriefe bestehen, selbst wenn du deine Schulden abbezahlt hast. Du kannst sie wieder brauchen, falls du deine Hypothek aufstockst oder deine Liegenschaft verkaufen willst.

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