Baurecht in der Schweiz: Rechte, Kosten & Verträge

Das Baurecht einfach erklärt

Martina M. will weder bauen noch ihr Grundstück verkaufen, Hans H. will bauen, hat aber zu wenig Geld, um Bauland zu kaufen. Die Lösung ist einfach: Frau M. verpachtet ihr Land Herrn H. Dafür schliessen die beiden einen Baurechtsvertrag ab. Das heisst, Frau M. räumt Herrn H. das Recht ein, ihr Grundstück zu bebauen. Dafür schliessen die beiden einen Baurechtsvertrag ab. Dafür zahlt Herr H. Frau M. einen Baurechtszins. Baurechtsverträge werden für 30 bis 100 Jahre abgeschlossen, müssen notariell beurkundet werden und können jederzeit verlängert werden.

Das Baurecht als Dienstbarkeit im Grundbuch

Mit dem Eintrag in das Grundbuch wird das Baurecht eine dauernde und selbstständige Dienstbarkeit (Artikel 779 ZGB). Dauernd, weil das Baurecht mindestens 30 Jahre lang besteht, selbstständig, weil es an keine Person gebunden ist und deshalb vererbt, verkauft oder verschenkt werden kann. Ausserdem kann das Baurecht dank dem Grundbucheintrag auch mit einer Hypothek belastet werden. Im Baurechtsvertrag einigen sich Baurechtgebende und Baurechtnehmende über «Lage, Gestalt, Ausdehnung und Zweck der Bauten sowie über die Benutzung nicht überbauter Flächen» (Artikel 779b ZGB).

Das passiert nach Vertragsende

Sobald der Vertrag abgelaufen ist, geht das Haus an die baurechtgebende Person über. In unserem Beispiel an Martina M. Mit dem sogenannten Heimfall werden Bauwerke zu einem Teil des Bodeneigentums. Die baurechtnehmende Person beziehungsweise deren Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger, zum Beispiel die Erbinnen und Erben oder die Kaufpartei, müssen ausziehen. Dafür erhalten sie von der baurechtgebenden Person eine angemessene Entschädigung (Artikel 779d ZGB). Wie diese Heimfallentschädigung berechnet wird, muss im Baurechtsvertrag geregelt werden. Heute sind Heimfallentschädigungen von 70 bis 80 Prozent des zukünftigen Zustandswertes üblich. Baurechtgebende können aber auch auf eine Entschädigung verzichten oder die Übernahme sämtlicher Kosten für den Rückbau verlangen.

Die Heimfallentschädigung

Die Höhe der Entschädigung ist häufig mit dem Wert des Hauses verknüpft. Der Zustand und damit Wert variiert je nach Bauqualität, Nutzungsintensität und Unterhalt. Deshalb ist es so schwierig, den Wert in bis zu 100 Jahren zu schätzen. Ausserdem spielt die Bauteuerung eine entscheidende Rolle. Ist sie höher als die Altersentwertung, steigt der Zustandswert über die Baukosten und damit auch die Heimfallentschädigung.

Der Baurechtszins

Für das Baurecht zahlt die baurechtnehmende Person einen Zins. Wie dieser während der Laufzeit angepasst wird, regelt der Vertrag. Denkbar sind verschiedene Varianten, denn für den Baurechtsvertrag gilt weitgehende Vertragsfreiheit. Der Zins kann zum Beispiel mit dem Landesindex der Konsumentenpreise oder den Hypothekarzinsen gekoppelt werden. Je nach Teuerung und Kapitalmarkt kann das einen grossen Unterschied ausmachen.

Übrigens: Baurechtszinsen gelten beim Bund und in vielen Kantonen als Anlagekosten und dürfen vom Eigenmietwert abgezogen werden, aber nicht als Schuldzinsen vom Einkommen.

Das Vorkaufsrecht

Baurechtgebende und Baurechtnehmende besitzen ein Vorkaufsrecht (Artikel 682 Absatz 2 ZGB), falls die Vertragspartei das Grundstück beziehungsweise Haus verkaufen will. Diese Rechte können vertraglich abgeändert oder aufgehoben werden, müssen aber im Grundbuch vermerkt werden. Wer das Vorkaufsrecht ausüben will, muss innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis des Vertragsabschlusses sein Recht geltend machen. Es gibt ein limitiertes und ein unlimitiertes Vorkaufsrecht. Beim unlimitierten Vorkaufsrecht muss die vorkaufsberechtigte Person dieselben Bedingungen erfüllen wie andere, etwa denselben Preis bezahlen. Beim limitierten Vorkaufsrecht wird der Preis im Baurechtsvertrag festgelegt.

Fazit: Lass dich beraten

Das Baurecht hat für beide Vorteile: Die baurechtgebende Person behält das Grundstück und schützt sich mit sicheren Zinserträgen vor der Inflation. Die baurechtnehmende Person kann bauen, obwohl ihr das Geld für das Land fehlt, reduziert ihre Anlagekosten und steigert, falls sie das Haus vermietet, ihre Immobilienrendite. Trotzdem lohnt es sich für Baurechtnehmende und Baurechtgebende, sich beraten zu lassen. Vor allem wegen der Knackpunkte Heimfallentschädigung, Baurechtszins und Vorkaufsrecht. Aber auch sonst: Bis zu 100 Jahre Vertragslaufzeit sind eine sehr lange Zeit.

Wichtige Versicherungen während der Bauphase

Während der Bauzeit lauern grosse und kleine Gefahren auf dein neues Zuhause. Mit diesen Versicherungen schützt du dich vor den finanziellen Folgen von Schäden:

• Als Bauherrschaft kannst du haftbar gemacht werden, wenn Dritte aufgrund deiner Bautätigkeit Schäden erleiden, beispielsweise durch einen Sturz in eine Baugrube. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt Personen- und Sachschäden Dritter.
• Sachschäden am Bauobjekt durch plötzliche und unvorhergesehene Ereignisse lassen sich in der intensiven Bauphase nicht ausschliessen und werden durch die Bauwesenversicherung gedeckt.
• Erleiden Dritte durch dein Haus Schaden, springt die Gebäudehaftpflichtversicherung ein und deckt die finanziellen Schäden.