Haus oder Wohnung schätzen lassen: So bestimmst du den Immobilienwert

Verkehrswert als Grundlage für den Verkauf

Der Verkehrswert oder Marktwert ist eine Schätzung des erzielbaren durchschnittlichen Verkaufspreises. Für die Schätzung gibt es zwei gängige Methoden: Du lässt dein Haus beziehungsweise deine Wohnung durch eine Fachperson für Immobilienbewertungen oder online schätzen. Es gibt inzwischen auch viele kostenlose Immobilienbewertungen im Internet.

Fachperson oder Onlineschätzung?

Die Onlineschätzung oder hedonistische Bewertung vergleicht deine Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Region, die in den letzten Jahren verkauft worden sind. Du füllst ein Formular aus, bezahlst online und erhältst innert Sekunden eine Schätzung, die für die meisten Häuser oder Wohnungen stimmt.

Falls du aber ein spezielles Objekt verkaufen willst, kann es sich lohnen, eine Fachperson für Immobilienbewertungen zu beauftragen. Das kostet mehr, dafür ist die Fachperson mit den örtlichen Verhältnissen vertraut, besichtigt das Haus oder die Wohnung und kennt vielleicht mögliche Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten. Fachpersonen findest du unter anderem im Verzeichnis des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft SVIT .

Faktoren, die den Wert der Immobilie bestimmen

Ob Fachperson oder Computer, die Schätzung hängt letztlich von denselben Faktoren ab:

Lage

• Aussicht
• Nachbarschaft
• Erschliessung
• Besonnung
• Lärmbelastung
• Steuerfuss
• Nachfrage

Objekt

• Wohnfläche
• Raumvolumen
• Ausbaustandard
• Alter
• Grundriss
• Architektur

Das Ergebnis der Bewertung ist die Grundlage für Verhandlungen. Der Verkaufspreis kann aber von der Schätzung abweichen, wenn du die ruhige Lage am Waldrand beispielsweise höher gewichtest (persönlicher Wert) als die Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten. Ausserdem können weitere Faktoren den Preis beeinflussen, zum Beispiel Dienstbarkeiten im Grundbuch. Letztlich hängt der Preis von Angebot und Nachfrage ab. Die Schätzung ist eine wertvolle Grundlage für die Preisverhandlungen.

Ältere Häuser und Wohnungen schätzen

Zwei wichtige Faktoren für den Wert sind das Alter und der Ausbaustandard. Je älter ein Haus oder eine Wohnung ist, desto höher ist die Altersentwertung. Die technische Altersentwertung ist der altersabhängige Minderwert der Bauteile, ihre Lebensdauer hängt von mehreren Faktoren ab:

• Material
• Konstruktion
• Qualität der Arbeit
• Sorgfalt der Bewohnerinnen und Bewohner
• Unterhalt
• Umwelteinflüsse

Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten haben heutzutage andere Ansprüche an ihr Zuhause als früher. Die wirtschaftliche Altersentwertung hängt davon ab, wie zeitgemäss und zweckmässig das Haus oder die Wohnung noch ist. Drei Beispiele:

• Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten wünschen lieber weniger, dafür grössere Zimmer als früher.
• Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten wünschen heute lieber ein Badezimmer für die Eltern und eines für die Kinder als ein grosses Badezimmer für alle.
• Spannteppiche, Tapeten oder eine gemeinsame Waschküche waren vor 20 Jahren üblich. Heute sind sie nicht mehr zeitgemäss.

Immobilienwert erhalten und steigern

Diese Altersentwertung kannst du mit werterhaltenden oder wertvermehrenden Massnahmen vermeiden.

Werterhaltend heisst, du ersetzt etwas gleichwertig. Zum Beispiel den alten Backofen durch einen neuen.

Wertvermehrend wäre, wenn du den alten Backofen durch einen Steamer ersetzen würdest. Der Unterschied ist wichtig, weil du werterhaltende Massnahmen von deinem steuerbaren Einkommen abziehen darfst, wertvermehrende aber nicht.

Mit einer wichtigen Ausnahme: Investitionen in die Energieeffizienz, in energetische Massnahmen und in erneuerbare Energien darfst du in der Steuererklärung abziehen. Das gilt beispielsweise für Solaranlagen, neue Fenster oder die Isolation von Böden, Wänden und Decken.