Wohnung verkaufen in der Schweiz: Tipps für Eigentümerinnen und Eigentümer

Besonderheiten beim Verkauf einer Eigentumswohnung

Eigentumswohnungen verkaufen sich heute fast wie von selbst. Trotz der Preissteigerungen seit der Jahrtausendwende übersteigt die Nachfrage immer noch das Angebot, vor allem an guten Lagen. Der Verkaufsprozess ist für Häuser und Wohnungen identisch:

• Marktwert schätzen lassen und Verkaufspreis festlegen
• vollständige Verkaufsdokumentation zusammenstellen
• Immobilie auf verschiedenen Online-Plattformen ausschreiben
• Besichtigungstermine vereinbaren und das Haus oder die Wohnung zeigen
• Preis- und Verkaufsverhandlungen führen
• Kaufvertrag aufsetzen, notariell beglaubigt unterzeichnen
• Verkauf mit dem Eintrag ins Grundbuch abschliessen

Dennoch gibt es einige Unterschiede, die du beachten solltest, bevor du deine Eigentumswohnung verkaufen willst. Die wichtigsten Punkte werden in diesem Artikel erläutert.

Zusätzliche Unterlagen für den Wohnungsverkauf

Wenn du deine Eigentumswohnung verkaufen möchtest, benötigst du für die Preis- und Verkaufsverhandlungen einige zusätzliche Unterlagen:

• Aktueller Grundbuchauszug der Wohnung, der Parkplätze und des Grundstücks
• Alle Grundriss- und Baupläne der Wohnung und der gesamten Liegenschaft
• Amtlicher Wert (Steuerwert) und aktueller Eigenmietwert der Wohnung
• Gebäudeversicherungspolice
• Liste der Investitionen
• Heiz- und Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
• Begründungsurkunde der Stockwerkeigentümerschaft
• Nutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentumsgemeinschaft
• Protokolle der Versammlungen der Stockwerkeigentumsgemeinschaft der letzten 3 Jahre
• Bilanzen und Erfolgsrechnungen der Stockwerkeigentumsgemeinschaft der letzten 3 Jahre

Diese Unterlagen sind wichtig, damit interessierte Personen eine fundierte Entscheidung treffen können. Einerseits können sie sich ein Bild von der Liegenschaft und der finanziellen Situation der Stockwerkeigentumsgemeinschaft machen. Zum anderen können sie besser beurteilen, ob die Philosophie der Stockwerkeigentumsgemeinschaft zu ihnen passt und ob sie in das Haus hineinpassen.

Kann die Stockwerkeigentumsgemeinschaft den Verkauf verhindern?

Obwohl du mit der Wohnung und den Stellplätzen auch deinen Anteil am Gemeinschaftseigentum verkaufst, kann die Stockwerkeigentumsgemeinschaft kein Veto gegen den Verkauf einlegen. Allenfalls gibt es Eigentumsbeschränkungen wie Dienstbarkeiten oder Nutzungsbeschränkungen, die den Verkauf erschweren können. So muss zum Beispiel die Eigentümerversammlung einem Umbau zustimmen. Deshalb sind der Grundbuchauszug und die Reglemente für die Verhandlungen so wichtig.

Die Miteigentumsparteien haben kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Sie können sich dieses Recht aber im Reglement gegenseitig einräumen. Dies ist bei kleineren Stockwerkeigentumsgemeinschaften sinnvoller als bei grösseren, wenn sie die Zusammensetzung der Eigentümerschaft kontrollieren wollen.

Was passiert mit dem Geld im Erneuerungsfonds?

Aus dem Erneuerungsfonds bezahlt die Stockwerkeigentumsgemeinschaft den Unterhalt und die Renovation der gemeinschaftlichen Teile. Die Einlagen in den Erneuerungsfonds gehören zum Gemeinschaftsvermögen und sind untrennbar mit dem Stockwerkeigentum verbunden. Wer verkauft und damit aus der Gemeinschaft ausscheidet, verliert den Anspruch auf das einbezahlte Geld. Deshalb werden die Einlagen in der Regel zum Verkaufspreis hinzugerechnet und die kaufende Partei übernimmt den Anteil am Erneuerungsfonds.

Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung

Wenn du deine Eigentumswohnung vermietet hast, musst du dies den Mieterinnen und Mietern schriftlich mitteilen. Der Verkauf ist kein Kündigungsgrund, die Kündigung wäre anfechtbar. Die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag und darf zum Beispiel den Mietzins nicht ohne Grund erhöhen. Und sie oder er kann nur wegen Eigenbedarfs oder Zahlungsrückständen kündigen.

Deshalb werden für freie Eigentumswohnungen in der Regel deutlich höhere Preise bezahlt. Wenn du Zeit hast, solltest du mit dem Verkauf warten, bis die Mieterinnen und Mieter gekündigt haben und die Wohnung frei ist.