Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum: Finanzierung von Sanierungen

Warum ein Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum sinnvoll ist

Mit regelmässigen Einzahlungen in den Erneuerungsfonds finanziert die Stockwerkeigentümergemeinschaft Sanierungsarbeiten an den gemeinsamen Bauteilen des Hauses, beispielsweise die energetische Sanierung der Gebäudehülle oder eine neue Heizung. Gefüllt wird der Fonds durch jährliche Einzahlungen, welche die einzelnen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer anhand ihrer Wertquote leisten. So wird sichergestellt, dass grosse finanzielle Belastungen durch Sanierungen über die Jahre verteilt werden können.

Die Vorteile eines Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum

Ob ein Erneuerungsfonds eröffnet werden soll, ist Sache der Gemeinschaft, da es keine gesetzliche Verpflichtung gibt. Für Fachpersonen bringt ein Erneuerungsfonds jedoch nur Vorteile und wird dringend empfohlen. Ohne Erneuerungsfonds muss das Geld für notwendige Sanierungen auf einen Schlag aufgetrieben werden. Weil dies oft schwierig ist, muss in einem solchen Fall häufig in Etappen saniert werden, was die Kosten in die Höhe treiben kann. 

Wie hoch sollten die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds sein?

Dach, Fassade und Gebäudehülle haben in der Regel eine Lebensdauer von 25 Jahren. Darum sollte bis zu diesem Zeitpunkt genügend Geld im Erneuerungsfonds sein, um diese Arbeiten finanzieren zu können, ohne dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft nachzahlen müssen. Wie hoch der jährliche Beitrag sein sollte, ist umstritten. Die Meinungen schwanken zwischen 0,2 und 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswertes im Jahr. Sinnvollerweise von Anfang an, damit genügend Geld vorhanden ist, wenn die ersten Sanierungen fällig werden und finanziert werden müssen.

Expertinnen und Experten empfehlen, grosszügig einzuzahlen und allenfalls eine obere Limite festzusetzen, damit der Fonds 2 bis 10 Prozent des Gebäudeversicherungswertes nicht übersteigt. Idealerweise wächst der Fonds jährlich um ein Prozent, dann stehen die Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer bei Erneuerungen auf der sicheren Seite. Die Gefahr, dass ein hoher Fondsbetrag Luxussanierungen fördert, ist gering, zumal dafür Einstimmigkeit in der Stockwerkeigentümergemeinschaft notwendig sei.

Tipps für den Erneuerungsfonds

• Kläre vor dem Kauf die Höhe deines Anteils am Erneuerungsfonds ab und lasse den Unterhaltsbedarf von einer Architektin oder einem Architekten schätzen. Diese oder dieser ist im Gegensatz zur Verkäuferin oder zum Verkäufer unparteiisch.
• Der Fonds sollte von den Eigentümerinnen und Eigentümern nicht für die Bezahlung von laufenden Unterhaltsarbeiten verwendet werden, da sonst das Geld für die grossen Sanierungen fehlt. Aus diesem Grund sollten die Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer für die laufenden Unterhaltsarbeiten zusätzliche Rückstellungen machen.
• Wird die Liegenschaft verkauft, sollte die Höhe des Anteils am Erneuerungsfonds bei der Kalkulation des Verkaufspreises mit einbezogen werden.