Sanierung im Stockwerkeigentum: Regeln und Finanzierung

Vorteile der energetischen Sanierung im Stockwerkeigentum

Die energetische Sanierung einer Immobilie zahlt sich auch im Stockwerkeigentum aus: Für die Umwelt. Und für die Eigentumsparteien. Mit einer energetischen Sanierung schonst du Ressourcen, entlastest die Umwelt und verbrauchst weniger Energie. Das senkt die Energiekosten, erhält oder steigert den Marktwert und erhöht den Wohnkomfort. Allerdings gibt es bestimmte Aspekte, bei denen du die Zustimmung von der Stockwerkeigentümerinnen- und Stockwerkeigentümergemeinschaft benötigst, denn im Stockwerkeigentum besitzt du nur Miteigentum mit einem Sondernutzungsrecht an deiner Wohnung.

Massnahmen mit und ohne Zustimmung

Du hast du das Recht, energetische Sanierungsmassnahmen an deiner eigenen Wohnung respektive Einheit durchzuführen. Allerdings gibt es bestimmte Aspekte, bei denen du die Zustimmung von der Stockwerkeigentümerinnen- und Stockwerkeigentümergemeinschaft benötigst.

Dabei kannst du dich an folgenden allgemeinen Richtlinien orientieren:

Dies kannst du ohne Zustimmung durchführen:

• Innenausstattung: Veränderungen in deiner Wohnung, welche ausschliesslich die Innenausstattung betreffen, erfordern normalerweise keine Zustimmung. Beispiele hierfür sind die Installation energieeffizienter Haushaltsgeräte oder der Einbau zusätzlicher Dämmmaterialien innerhalb deiner Einheit.
• Energetische Verbesserungen innerhalb deiner Einheit: Massnahmen wie die Installation von Solarenergieanlagen wie beispielsweise eines Balkonkraftwerks innerhalb deiner Einheit – in diesem Fall innerhalb des Balkons – können in der Regel eigenständig umgesetzt werden. Bei Installationen ausserhalb deiner Einheit, beispielsweise an der Aussenseite des Balkons, ist gewöhnlich die Zustimmung der Eigentümerinnen- und Eigentümergemeinschaft erforderlich.
• Fenster ersetzen: Denn diese bilden, wie auch Balkontüren oder Dachfenster den räumlichen Abschluss der Sonderrechtsbereiche nach aussen. Die neuen Fenster sind aber so zu wählen, dass der optische Gesamteindruck der Liegenschaft nicht beeinträchtigt wird. Wird das Fenster ersetzt, muss das neue Fenster vom äusseren Erscheinungsbild dem bisherigen entsprechen.

Massnahmen, für die du Zustimmung benötigst:

Wenn deine Sanierungsmassnahmen die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes betreffen, benötigst du die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Beispiele hierfür sind folgende:

• Anbringen von Solarmodulen auf dem Dach für eine Solaranlage
• Dachsanierung
• Installation einer gemeinschaftlichen Ladestation für Elektrofahrzeuge in der Garage
• Austausch von ganzen Fensterfronten
• Erneuerung der Heizung
• Dämmung der Fassade

Unabhängig von der Zustimmung der Stockwerkeigentümerinnen- und Stockwerkeigentümergemeinschaf muss du einplanen, dass bei bestimmten Sanierungsmassnahmen behördliche Genehmigungen erforderlich sind. Hierzu zählen unter anderem Baugenehmigungen für architektonische Veränderungen oder solare Installationen.

Einfaches oder qualifiziertes Mehr?

In der ordentlichen oder ausserordentlichen Eigentümerversammlung werden Beschlüsse gefasst, die alle betreffen. Zum Beispiel über bauliche Massnahmen, die über die einzelnen Wohnungen hinausgehen.

• Für notwendige bauliche Massnahmen wie die Reparatur des undichten Daches genügt das einfache Mehr aller anwesenden und vertretenen Eigentumsparteien.
• Für nützliche bauliche Massnahmen wie eine energieeffiziente Heizung, eine bessere Wärmedämmung oder eine Photovoltaikanlage ist ein qualifiziertes Mehr erforderlich.
• Für luxuriöse bauliche Massnahmen, die nur der Verschönerung der Sache oder der Bequemlichkeit dienen, müssen alle Eigentumsparteien anwesend oder vertreten sein und den Beschluss einstimmig fassen.
• Energetische Sanierungen bedürfen eines qualifizierten Mehrs, sofern im Stockwerkeigentümerreglement nichts anderes bestimmt ist. Dies gilt auch für E-Ladestationen, denn die Eigentumsparteien haben nur das Recht, ihren Parkplatz zu benutzen, nicht aber, ihn umzubauen oder eine Wallbox zu installieren.

Diese Rolle spielt der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum

Wenn Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern gemeinschaftliche Teile ihrer Liegenschaft energetisch sanieren wollen, lohnt es sich, über einen Erneuerungsfonds nachzudenken. Bei diesem handelt es sich um einen speziellen Finanzpool, der von der Eigentümergemeinschaft eingerichtet wird, um langfristig Mittel für Instandhaltungs- und Renovierungsmassnahmen zu sammeln. Eine gesetzliche Verpflichtung für einen Erneuerungsfonds besteht nicht. Es gibt Gründe für wie auch dagegen:

Pro-Argumente für die Einrichtung eines Erneuerungsfonds

• Langfristige Finanzplanung: Ein Erneuerungsfonds ermöglicht eine langfristige Finanzplanung. Mittel können über einen längeren Zeitraum angesammelt werden. Die Finanzierung grösserer Instandhaltungs- und Renovierungsprojekte wird erleichtert.
• Vermeidung von Finanzierungslücken: Durch kontinuierliche Einzahlungen in den Fonds lassen sich unvorhergesehene Finanzierungslücken vermeiden. Dies gewährleistet, dass notwendige Sanierungsmassnahmen ohne Verzögerung durchgeführt werden können.
• Gleichmässige Verteilung der Kosten: Die Einrichtung eines Erneuerungsfonds ermöglicht eine gleichmässige Verteilung der finanziellen Belastungen auf alle Eigentümerinnen und Eigentümer. Eine faire Kostenbeteiligung verhindert, dass einzelne Parteien unverhältnismässig stark belastet werden.

Kontra-Argumente gegen die Einrichtung eines Erneuerungsfonds

• Liquiditätsprobleme: Einige Eigentümerinnen und Eigentümer könnten Bedenken hinsichtlich der Liquidität haben. Sie bevorzugen möglicherweise die kurzfristige Beibehaltung ihrer finanziellen Mittel anstatt regelmässig in einen Fonds einzuzahlen.
• Individuelle Finanzsituation: Je nachdem kann es auch Schwierigkeiten geben, alle Eigentümerinnen und Eigentümer auf eine einheitliche Regelung hinsichtlich der Höhe der Einzahlungen festzulegen. Individuelle finanzielle Situationen haben auch unterschiedliche Bereitschaften zur Beitragszahlung zur Folge.
• Abhängigkeit von der Gemeinschaft: In einigen Fällen könnte die Entscheidung für oder gegen einen Erneuerungsfonds zu Konflikten innerhalb der Eigentümergemeinschaft führen. Eine gemeinschaftliche Zustimmung und Zusammenarbeit sind erforderlich.

Gute Vorbereitung erhöht die Zustimmungschancen bei der Stockwerkeigentümerversammlung

Je besser eine Stockwerkeigentümerversammlung vorbereitet ist, desto grösser sind die Chancen, dass sie einer Sanierung zustimmt. Die Verwaltung muss rechtzeitig einladen, alle Abstimmungen traktandieren und für jeden Beschluss die notwendigen Mehrheiten definieren. Und sie muss genügend rationale Argumente für die energetische Sanierung liefern. Frühzeitig vor der Stockwerkeigentümerversammlung, damit alle Eigentumsparteien genügend Zeit haben, die Unterlagen zu studieren und alle Argumente für eine Sanierung gegen die Investitionskosten abzuwägen. Die Verwaltung könnte diese Unterlagen zur Vorbereitung, Diskussion und Abstimmung zusammenstellen:

• Erste Analyse des Sanierungsbedarfs der Liegenschaft 
• Erste Einschätzung der Energieeffizienz der Liegenschaft 
• Fundierte energetische Analyse mit konkreten Empfehlungen mit dem GEAK Plus
• Konkurrenzofferten für die einzelnen energetischen Sanierungsmassnahmen
• Übersicht der Investitionskosten, der Fördergelder und des Sparpotenzials
• Gegenüberstellung von Investitionskosten und Erneuerungsfonds
• Finanzierungsplan, falls der Erneuerungsfonds nicht ausreicht

Wenn sich die Gemeinschaft nicht einig wird

Stockwerkeigentum ist eine Zweckgemeinschaft. Wenn sich eine Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht einigen kann, braucht sie Hilfe von aussen. Zum Beispiel eine Verwaltung oder eine Mediation, die hilft, einen Konsens zu finden. Wenn auch das nichts nützt, gibt es noch eine kleine Hintertür. Gemäss Artikel 647 ZGB können die Eigentumsparteien verlangen, «dass die für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Sache notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden». Ob dies bei einer energetischen Sanierung der Fall ist, müsste ein Gericht entscheiden. Und ob der Gang zum Gericht sinnvoll ist, steht auf einem anderen Blatt. Auch wenn Stockwerkeigentum eine Zweckgemeinschaft ist, bleibt es doch eine Gemeinschaft von Menschen, die unter einem Dach leben.

Energetische Sanierung im Stockwerkeigentum – Fazit: Gemeinsam geht’s besser

Als Stockwerkeigentumspartei allein sind die Möglichkeiten einer energetischen Sanierung begrenzt. Wirklich sinnvolle Massnahmen lassen sich nur gemeinsam mit der gesamten Eigentümergemeinschaft umsetzen. Besonders in Zeiten wachsender Nachhaltigkeitsanforderungen liegen die besten Lösungen in einem gemeinsamen Engagement der Stockwerkeigentumsparteien.