Baubewilligung in der Schweiz: Wann ist sie erforderlich?

Wann ist eine Baubewilligung erforderlich?

Die Antwort lautet: Nicht immer. Aber die Bauvorhaben, die keine Baubewilligung erfordern, sind in ihrer Art und Anzahl überschaubar.

Grundsätzlich sind in der Schweiz alle Bauten, die eine feste Verbindung mit dem Boden aufweisen, bewilligungspflichtig. Somit ist die Frage nach der Bewilligungspflicht eines Wintergartens oder des Anbaus eines Zimmers an der Aussenwand bereits beantwortet: Ohne Baubewilligung dürfen sie nicht erstellt werden.

Doch nicht alle Kleinstbauvorhaben erfordern eine Bewilligung: Während im Kanton Bern unbeheizte Kleinbauten mit einer Grundfläche von höchstens 10 m² und einer Höhe von maximal 2,50 Metern ohne Bewilligung errichtet werden dürfen, lässt dies der Kanton Zürich hingegen nur bis zu einer Fläche von 2,0 m² und einer Höhe von 1,50 Metern zu.

Brauche ich eine Baubewilligung für einen Gartensitzplatz?

Ein kleiner, ebener Sitzplatz ohne grössere bauliche Veränderungen benötigt in der Regel keine Bewilligung. Grössere Sitzplätze mit aufwendigen Konstruktionen wie Mauern, Stützmauern oder Überdachungen können aber bewilligungspflichtig sein.

Unterschiedlich werden auch Parabolantennen gehandhabt. Einige Kantone verzichten ganz auf eine Bewilligungspflicht, während im Kanton Bern Parabolspiegel nur bis zu einer Gesamtfläche von 0,8 m² und in derselben Farbe wie die Fassade bewilligungsfrei montiert werden dürfen.

Brauche ich für Solaranlagen eine Baubewilligung?

Interessant in diesem Zusammenhang: Anlagen zur Gewinnung von erneuerbaren Energien wie Photovoltaikanlagen dürfen im Kanton Bern an Gebäuden ohne Bewilligung erstellt werden, sofern sie den kantonalen Vorschriften entsprechen.

Hingegen müssen energetische Sanierungen wie eine neue Fassadenisolation oder eine Wärmepumpe bewilligt werden. Wenn du eine Wärmepumpe mit Erdsonde einbauen lassen willst, wird beispielsweise geprüft, ob sich der Boden eignet und sie alle Gewässerschutz- und Umweltschutzauflagen sowie die kantonalen Bau- und Energiegesetze einhält.

Welche Bauvorhaben sind bewilligungsfrei?

Im Kanton Bern sind bewilligungsfreie Bauvorhaben in Artikel 6 des Dekrets über das Baubewilligungsverfahren aufgelistet. Neben Bauvorhaben geringer Bedeutung ist auch der gewöhnliche Unterhalt bewilligungsfrei. Dazu zählen der Ersatz und die Reparatur kaputter Teile, solange das Gebäude oder das Bauteil nicht verändert werden. 

Auch dürfen im Kanton Bern unbeheizte Schwimmbassins im Freien bis zu einer Gesamtfläche von 15 m² bewilligungsfrei errichtet werden. Beheizte Schwimmbecken müssen aber ab 8 m³ Inhalt bewilligt werden.

Wann ist im Gebäudeinneren eine Baubewilligung erforderlich?

Im Hausinnern sind im Kanton Bern nur Umbauten bewilligungspflichtig, die mit einer Nutzungsänderung verbunden sind oder die Brandsicherheit eines Gebäudes beeinflussen. Das Entfernen einer einfachen Trennwand oder der Einbau einer neuen Küche darf ohne Bewilligung ausgeführt werden, während der Einbau einer Wohnung in einem ehemaligen Gewerbebetrieb bewilligungspflichtig ist – vorausgesetzt, dass sich das Gebäude in einer Bauzone befindet.

Wann sind Dachfenster bewilligungspflichtig?

Bei der Aussenhülle eines Gebäudes gilt: Wird diese in derselben Art wie bestehend erneuert, ist keine Bewilligung notwendig. Entscheidest du dich als Eigentümerin oder Eigentümer aber zum Beispiel dafür, das Haus statt mit einer Holzfassade neu mit einer Aluminiumhülle zu verkleiden oder in einer anderen Farbe zu streichen, ist eine Bewilligung erforderlich. Auch Dachfenster dürfen im Kanton Bern nicht ohne Bewilligung eingebaut werden – allerdings nur, wenn zwei oder mehr mindestens 0,8 m² grosse Dachflächenfenster je Hauptdachfläche eingebaut werden.

Welche Besonderheiten gelten für verschiedene Gebäude?

Ob du eine Baubewilligung brauchst oder nicht, hängt auch stark vom Objekt ab. Während in einem Mehrfamilienhaus in einer Überbauung Fenster ohne Weiteres ausgetauscht werden können, dürfen in einem denkmalgeschützten Gebäude die alten Butzenscheiben nicht einfach durch Kunststofffenster ersetzt werden.

Welche Bauvorhaben sind bewilligungspflichtig?

Für Umbauten, Sanierungen oder Renovationen, die die Nutzung verändern oder die Brandsicherheit beeinflussen, brauchst du eine Bewilligung. Je nach Kanton und/oder Gemeinde zum Beispiel für:

• ein Aussencheminée
• einen Balkon oder eine Terrasse
• eine energetische Sanierung
• Dacheinschnitte
• Dachflächenfenster
• Dachstockausbauten
• neue Fenster oder Türen, die das Erscheinungsbild des Hauses verändern
• Gauben oder Lukarnen
• Heizung, Klima und Lüftung
• einen Lift
• fest montierte Markisen
• eine Wärmepumpe

Für Veränderungen am Grundriss oder an der Nutzung eines Gebäudes benötigst du in vielen Fällen eine Baubewilligung. Das gilt beispielsweise, wenn du den Grundriss anpasst, einen Nebenraum in einen beheizten Wohnraum umwandelst oder einen Wohnraum künftig gewerblich nutzen möchtest. Viele bewilligungspflichtige Sanierungen, Renovationen und Umbauten werden jedoch im vereinfachten Bewilligungsverfahren behandelt. In diesem Fall erfolgt keine öffentliche Ausschreibung und deine Nachbarinnen und Nachbarn haben keine Rekursmöglichkeit.

Welche Bauvorhaben sind bewilligungsfrei?

Nicht bewilligungspflichtig sind hingegen Umbauten, Sanierungen und Renovationen wie:

• Pinselrenovationen und Malerarbeiten im Haus
• das Entfernen einer nicht tragenden Trennwand zur Vergrösserung eines Zimmers
• die Sanierung von Elektro- und Wasseranschlüssen
• das Einziehen einer neuen Trennwand zur Unterteilung eines Zimmers
• der Einbau einer neuen Küche
• der Einbau eines neuen Badezimmers
• der Ersatz alter Fenster durch neue Fenster in derselben Farbe, Grösse und Struktur
• das Streichen der Fassade in derselben Farbe, ohne das äussere Erscheinungsbild zu verändern

Wie finde ich heraus, ob ich eine Baubewilligung brauche?

Ob du für dein Bauvorhaben tatsächlich eine Baubewilligung benötigst, lässt sich insbesondere bei kleineren Projekten nicht immer auf den ersten Blick beantworten. Während grössere Bauvorhaben praktisch immer bewilligungspflichtig sind, lohnt sich bei kleineren Massnahmen eine frühzeitige Abklärung bei deiner Gemeinde.

Das zuständige Bauamt informiert dich auch darüber, ob dein Vorhaben im vereinfachten Baubewilligungsverfahren genehmigt werden kann. In diesem Fall erfolgt die Bewilligung ohne öffentliche Bekanntmachung oder Auflage. Das ist meist möglich, wenn keine Interessen der Nachbarschaft betroffen sind – etwa bei einem Innenausbau – oder wenn die betroffenen Nachbarinnen und Nachbarn ihr schriftliches Einverständnis erteilt haben.

Wie läuft ein Baubewilligungsverfahren ab?

Im Baubewilligungsverfahren wird grundsätzlich nur geprüft, ob das Projekt mit den Vorschriften des Bau- und Planungsrechts sowie anderen massgeblichen Vorschriften des öffentlichen Rechts übereinstimmt. In erster Linie muss das Bauprojekt der Nutzungszone entsprechen. Nutzungszonen definieren die Art der Nutzung, zum Beispiel als Wohn- oder Gewerbezone, und legen die Ausgestaltung fest, beispielsweise Ausnützungsziffer, Bauhöhen, Bauabstände usw. Allfällige Detailbebauungspläne, die beispielsweise die Ausrichtung des Gebäudes oder die Grösse der Fenster festlegen, werden ebenfalls berücksichtigt.

Ausserdem können Anforderungen aus dem Baurecht, von Umweltschutzauflagen oder im Interesse der öffentlichen Gesundheit und Sicherheit gestellt werden. Privatrechtliche Einwände wie Hinweise auf Bauverbotsdienstbarkeiten werden nicht im Baubewilligungsverfahren beachtet und müssen beim Zivilgericht geltend gemacht werden.

Wenn das Bauvorhaben den eidgenössischen, kantonalen und kommunalen Bestimmungen entspricht, wird die Baubewilligung erteilt.

Wie läuft der Baubewilligungsprozess ab?

Ein Baugesuch erfordert eine sorgfältige Vorbereitung. Du musst die erforderlichen Unterlagen – mindestens den Grundbuchauszug, einen amtlichen Katasterplan sowie die Projektpläne im Massstab 1:100 – zusammenstellen und zusammen mit dem Baugesuch einreichen.

Verletzt dein Umbauprojekt weder behördliche Auflagen noch Interessen der Nachbarschaft, kann es im vereinfachten Verfahren bewilligt werden. Besteht hingegen die Möglichkeit, dass öffentliche Vorschriften oder Nachbarinteressen betroffen sind, wird das Gesuch zunächst vorgeprüft und anschliessend öffentlich ausgeschrieben. In der Regel wird das Bauvorhaben zudem mit Bauprofilen vor Ort ausgesteckt.

Je nach Gemeinde haben deine Nachbarinnen und Nachbarn anschliessend 20 bis 30 Tage Zeit, Einsprache zu erheben. Nach Ablauf dieser Frist entscheidet das zuständige Bauamt über das Gesuch. Gegen den Entscheid können sowohl du als auch betroffene Nachbarinnen und Nachbarn Rechtsmittel ergreifen.

Wie lange dauert das Bewilligungsverfahren?

Die Dauer des formellen Baubewilligungsverfahrens hängt von verschiedenen Aspekten ab. Unter anderem von der Grösse des Bauvorhabens, weil davon abhängt, wie viele Ämter involviert sind, sowie der formellen und materiellen Qualität des Baugesuchs.

Wer bauen will, muss sich an viele teils komplexe und detaillierte Vorschriften halten, die das Bauvorhaben einschränken können. Darum ist es sinnvoll, alle Vorschriften, Reglemente und Zonenpläne schon vor dem Kauf des Grundstücks gründlich zu prüfen und zu klären, ob das Projekt mit diesen Vorgaben kompatibel ist.

Falls ja, lohnt es sich, viel Zeit in das Projekt, das Baugesuch und die Unterlagen zu investieren. Je besser das Projekt und das Gesuch vorbereitet sind, desto schneller entscheiden die Ämter in der Regel. Ausserdem sinkt die Gefahr, dass die Nachbarschaft Einspruch einlegt.