Näherbaurecht in der Schweiz: Das gilt beim Hausbau

Was du zum Näherbaurecht wissen solltest

In der Schweiz gelten strenge baurechtliche Abstandsvorschriften wie Grenzabstände oder Gebäudeabstände. Diese Vorschriften schränken die Flexibilität bei Neu-, An- und Umbauten ein. Mit dem Näherbaurecht können sich Nachbarinnen und Nachbarn das Recht einräumen, näher an die Grundstücksgrenze zu bauen, als es die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Zum Beispiel, wenn eine Nachbarin oder ein Nachbar einen Wintergarten plant und dafür den Grenzabstand zum Nachbargrundstück unterschreitet. Die Grenz- und Gebäudeabstände sind kantonal geregelt, variieren je nach Bauzone, Gebäudetyp sowie Kanton und können von der Gemeinde angepasst werden.

Minimale Gebäude- und Grenzabstände sind keine Schikane. Sie schützen die Eigentümerinnen und Eigentümer vor möglichen Beeinträchtigungen, die den Wert ihrer Immobilie mindern können. Zum Beispiel, weil ein Anbau auf dem Nachbargrundstück ihre Aussicht einschränkt. Deshalb sollten Nachbarinnen und Nachbarn die Folgen gut abwägen, bevor sie sich ein Näherbaurecht einseitig oder gegenseitig einräumen. Wichtig zu wissen: Das Näherbaurecht ist eine Vereinbarung unter Nachbarinnen und Nachbarn. Einerseits muss eine Nachbarin oder ein Nachbar nicht zustimmen, sie oder er kann auch nicht gezwungen werden. Andererseits müssen alle gesetzlichen Mindestabstände zu Strassen, Wäldern und Gewässern eingehalten werden.

Das Näherbaurecht als Dienstbarkeit

Das Näherbaurecht unterliegt keinen Formvorschriften. Grundsätzlich können sich Nachbarinnen und Nachbarn das Recht mündlich einräumen. Sinnvoller ist es jedoch, das Näherbaurecht mit einem Dienstbarkeitsvertrag zu regeln und als Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen zu lassen. Zum einen wird die Baubehörde im Baubewilligungsverfahren ohnehin eine schriftliche Vereinbarung verlangen, zum anderen ist das Näherbaurecht als Dienstbarkeit dingliches Recht und damit für künftige Eigentümerinnen und Eigentümer rechtlich bindend. Der Dienstbarkeitsvertrag sollte von einer Notarin oder einem Notar aufgesetzt werden und diese Fragen beantworten:

• Wer räumt das Näherbaurecht ein? Wer profitiert vom Näherbaurecht?
• Räumen sich die Nachbarinnen und Nachbarn das Näherbaurecht einseitig oder gegenseitig ein?
• Welche Neu-, An- oder Umbaumassnahmen sind geplant? Beschreibung mit Plänen.
• Wie werden die Grenz- und Gebäudeabstände unterschritten? Plan mit genauen Massen.
• Wird das Näherbaurecht finanziell entschädigt – und wann wäre die Entschädigung fällig?

Das Näherbaurecht ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft und kann daher nicht einseitig widerrufen werden. Deshalb solltest du vor der Unterzeichnung des Dienstbarkeitsvertrags hundertprozentig sicher sein. Das Recht kann für unbebaute Parzellen und für bebaute Grundstücke eingeräumt werden.

Näherbaurecht: einseitig oder gegenseitig?

Das Näherbaurecht kann einseitig oder gegenseitig eingeräumt werden. Beim einseitigen Näherbaurecht darf eine Nachbarin oder ein Nachbar näher an die Grundstücksgrenze heranbauen, beim gegenseitigen Näherbaurecht dürfen beide Nachbarinnen und Nachbarn die Grenz- und Gebäudeabstände unterschreiten. Vereinbaren sie ein einseitiges Näherbaurecht, können sie eine Entschädigung für die Nachbarin oder den Nachbarn vereinbaren, die oder der der anderen Partei das Recht einräumt. Die Höhe der Entschädigung ist nicht gesetzlich geregelt und kann ausgehandelt werden. Grundlage für die Entschädigung ist die Beeinträchtigung durch das Näherbaurecht und die mögliche Wertminderung, zum Beispiel durch Schattenwurf oder Immissionen.

Wenn die begünstigte Nachbarin oder der begünstigte Nachbar die Vereinbarung nicht einhält, kann die geschädigte Nachbarin oder der geschädigte Nachbar verlangen, dass die Störung beseitigt wird. Falls das ohne Absicht geschieht und die Störung nicht übermässig ist, können sich die Nachbarinnen und Nachbarn auf eine Entschädigung einigen. Das Näherbaurecht erlaubt zwar, näher zusammenzurücken, aber nicht, dass zwei Liegenschaften zusammengebaut werden.