Droit de construction rapprochée en Suisse : l’essentiel à savoir avant de construire une maison

Ce que vous devez savoir sur le droit de construction rapprochée

En Suisse, la législation en matière de construction impose des règles strictes en matière de distances, telles que les distances par rapport aux limites de propriété ou les distances entre les bâtiments. Ces règles limitent la flexibilité lors de constructions neuves, d’extensions ou de transformations. Le droit de construire plus près permet aux voisines et aux voisins de s’accorder mutuellement le droit de construire plus près de la limite de propriété que ne le permettent le règlement de construction et le plan de zone. Par exemple, lorsqu’un voisin ou une voisine prévoit de construire une véranda et que, pour ce faire, il ou elle ne respecte pas la distance à la limite de la propriété voisine. Les cantons réglementent les distances par rapport aux limites de propriété et aux bâtiments ; elles varient en fonction de la zone à bâtir, du type de bâtiment et du canton, et la commune peut les adapter.

Les distances minimales par rapport aux limites et aux bâtiments ne constituent pas une mesure vexatoire. Elles protègent les propriétaires contre d’éventuelles nuisances susceptibles de réduire la valeur de leur bien immobilier. Par exemple, parce qu’une annexe sur la parcelle voisine restreint leur vue. C’est pourquoi les voisines et les voisins doivent bien peser le pour et le contre avant de s’accorder un droit de construction rapprochée, de manière unilatérale ou réciproque. Bon à savoir : le droit de construire à proximité est un accord entre voisines et voisins. D’une part, une voisine ou un voisin n’est pas tenu de donner son accord et personne ne peut le contraindre. D’autre part, vous devez respecter toutes les distances minimales légales par rapport aux routes, aux forêts et aux cours d’eau.

Le droit de construction adjacent en tant que servitude

Le droit de construction mitoyen n’est soumis à aucune formalité. En principe, les voisines et les voisins peuvent s’accorder ce droit oralement. Il est toutefois plus judicieux de régler le droit de construction mitoyen par un contrat de servitude et de l’inscrire au registre foncier en tant que servitude. D’une part, l’autorité compétente en matière de construction exigera de toute façon un accord écrit lors de la procédure d’octroi du permis de construire; d’autre part, le droit de construire à proximité est un droit réel et est donc juridiquement contraignant pour les futurs propriétaires. Vous devez rédiger le contrat de servitude chez un notaire, qui doit répondre aux questions suivantes :

• Qui accorde le droit de construire à proximité ? Qui bénéficie du droit de construire à proximité ?
• Les voisines et les voisins s’accordent-ils le droit de construire à proximité de manière unilatérale ou réciproque ?
• Quels travaux de construction, d’extension ou de transformation prévoyez-vous ? Description accompagnée de plans.
• Dans quelle mesure respectez-vous les distances par rapport aux limites et aux bâtiments ? Plan avec les dimensions exactes.
• Le droit de construction rapprochée fait-il l’objet d’une compensation financière, et quand celle-ci serait-elle due ?

Le droit de construire à proximité est un acte juridique bilatéral et ne peut donc pas être révoqué unilatéralement. C’est pourquoi vous devez être sûr à 100 % avant de signer le contrat de servitude. Les propriétaires peuvent accorder ce droit pour des parcelles non bâties et pour des terrains bâtis.

Droit de construction mitoyenne : unilatéral ou réciproque ?

Une voisine ou un voisin peut accorder à une autre voisine ou un autre voisin le droit de construire plus près de la limite de manière unilatérale ou réciproque. Dans le cas d’un droit unilatéral, la première voisine ou le premier voisin autorise la seconde voisine ou le second voisin à construire plus près de la limite de la propriété ; dans le cas d’un droit réciproque, les deux voisines ou voisins ont le droit de ne pas respecter les distances par rapport à la limite et aux bâtiments. Si vous convenez d’un droit de construction rapprochée unilatéral, vous pouvez convenir d’une indemnisation pour le voisin ou la voisine qui accorde ce droit à l’autre partie. La loi ne fixe pas le montant de l’indemnisation, que vous pouvez négocier. L’indemnisation se fonde sur la nuisance causée par le droit de construction rapprochée et la dépréciation éventuelle, par exemple due à l’ombre portée ou aux nuisances.

Si le voisin bénéficiaire ne respecte pas l’accord, le voisin lésé peut exiger que la nuisance soit éliminée. Si cela se produit sans intention et que la nuisance n’est pas excessive, les voisins peuvent s’entendre sur une indemnisation. Le droit de construction rapprochée permet certes de se rapprocher, mais pas de réunir deux immeubles.