Augmenter la valeur d’un bien immobilier : des mesures judicieuses

Valeur marchande et valeur personnelle

Lorsque deux personnes propriétaires d’un bien immobilier discutent de sa valeur, elles n’entendent pas toujours la même chose. L’une parle peut-être de la valeur vénale, l’autre de la valeur personnelle. La valeur vénale est le montant que vous obtiendriez en vendant votre appartement ou votre maison individuelle. La valeur personnelle est la valeur que le bien a pour vous et pour vous seul. Elle est souvent supérieure à la valeur vénale, car, par exemple, une cuisine rustique en bois massif coûte cher, mais ne plaît qu’à vous. Il serait probablement difficile de trouver quelqu’un prêt à en assumer le coût. Dans le pire des cas, les acheteuses et les acheteurs potentiels pourraient même proposer un prix inférieur, car ils souhaitent démonter la cuisine pour la remplacer.

Mesures judicieuses et moins judicieuses

Trois facteurs déterminent de manière décisive la valeur marchande : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. D’autres facteurs importants sont l’âge, la configuration, la surface habitable et les aménagements. Si vous souhaitez augmenter la valeur de votre appartement ou de votre maison, vous pouvez certes modifier la configuration, la surface habitable ou les aménagements, mais pas l’emplacement.

Voici quelques investissements judicieux susceptibles d’augmenter la valeur de votre bien :

• Augmenter la surface habitable de la maison grâce à une extension.
• Modifier l’agencement pour transformer un appartement de 5,5 pièces aux pièces exiguës en un appartement de 3,5 pièces aux pièces spacieuses.
• Améliorer la durabilité du niveau de finition en installant de nouveaux équipements dans la cuisine, en rénovant la salle de bains ou en mettant en place des mesures d’insonorisation .
• Réaliser une rénovation énergétique de la maison ou de l’appartement, par exemple en isolant la façade et le toit, en remplaçant les anciennes fenêtres et en remplaçant le chauffage au gaz ou au fioul par une pompe à chaleur .

Budget et financement

Combien devriez-vous investir dans des travaux visant à augmenter la valeur de votre bien ? Il existe une formule pour cela : pas plus que la différence entre la valeur vénale actuelle et le prix d’achat, si vous souhaitez revendre. Sinon, vous y perdrez de l’argent. Mais si vous ne comptez revendre que plus tard et que vous souhaitez remettre le bien en état pour votre propre compte, par exemple en y installant une cuisine de style rustique, vous devez pouvoir amortir les dépenses liées à ces investissements de passion. En matière de financement, n’oubliez pas que votre banque se base sur la valeur vénale et non sur la valeur sentimentale. Si vous avez atteint la limite de prêt, vous devrez payer les frais liés à la cuisine de votre poche, car la valeur vénale n’augmente pas.

Les immeubles collectifs comme placement financier

Les immeubles collectifs constituent une alternative d’investissement très prisée. Le rendement n’est toutefois pas toujours aussi élevé que le pensent souvent les acheteuses et les acheteurs. Souvent, celles-ci et ceux-ci ne voient que les revenus locatifs et oublient, surtout dans le cas des immeubles anciens, les frais d’entretien. Les principaux postes de dépenses sont par exemple l’ascenseur, le chauffage, les installations sanitaires, la toiture, les installations électriques ou les cuisines, sans oublier, bien sûr, les frais de chauffage si l’immeuble est mal isolé.

Si vous achetez un immeuble collectif à des fins d’investissement, vous devez penser et planifier à long terme. L’idéal est d’adopter une perspective sur dix ans et de faire appel à un cabinet d’architectes expérimenté ou à une société fiduciaire immobilière qui vous conseillera sur les mesures permettant de préserver ou d’augmenter la valeur du bien. À long terme, il est plus judicieux d’investir régulièrement et de maintenir l’immeuble en bon état que de négliger son entretien et de se contenter d’encaisser les loyers. Un immeuble collectif bien entretenu vous permettra de générer un rendement sûr.

Plus-value immobilière grâce à la rénovation énergétique

Une rénovation énergétique permet non seulement d’améliorer l’efficacité énergétique, mais aussi d’augmenter la valeur de votre logement. Ainsi, les rénovations énergétiques réduisent par exemple les frais de chauffage et d’énergie, tout en améliorant le confort de vie et la valeur immobilière. Les propriétaires immobilières et les propriétaires immobiliers bénéficient par ailleurs de subventions dans le cadre d’une rénovation énergétique. Vous pouvez déduire les coûts liés à ces rénovations de votre déclaration d’impôts, du moins jusqu’à la suppression de la valeur locative. En contrepartie, les contribuables ne pourront plus déduire les frais d’entretien des biens immobiliers à usage propre, ni au niveau fédéral ni au niveau cantonal. Au niveau fédéral, les contribuables peuvent toujours déduire les frais liés à la conservation des monuments historiques, mais pas ceux liés aux mesures d’économie d’énergie ni à la démolition. Les cantons peuvent continuer à autoriser ces déductions.