Acheter un bien immobilier de rendement : opportunités, risques et conseils

Auto-évaluation avant l’achat d’un bien immobilier

Avant de rechercher un bien immobilier que vous pourriez acheter, louer ou revendre, répondez honnêtement à ces questions :

1. Pouvez-vous et voulez-vous immobiliser votre argent pendant des années ?
2. Pouvez-vous et voulez-vous vous endetter lourdement ?
3. Avez-vous le temps de chercher vous-même ou de visiter les biens que l’agent immobilier souhaite vous faire voir ?
4. Avez-vous le temps et les moyens de suivre et de financer d’éventuels travaux de rénovation?
5. Souhaitez-vous vous occuper de la location et de l’entretien, ou pouvez-vous payer quelqu’un pour le faire ?
6. Pouvez-vous vous permettre d’avoir des revenus fluctuants si tous les appartements ne sont pas loués ?
7. Êtes-vous consciente et conscient que vous risquez de perdre de l’argent si vous devez vendre le bien au mauvais moment ?

Si plusieurs de ces questions appellent une réponse négative, un investissement immobilier n'est peut-être pas la solution la plus adaptée. Si vous souhaitez tout de même investir dans l’immobilier, demandez à votre conseillère ou à votre conseiller en placement de vous proposer des parts de fonds immobiliers ou des actions de sociétés immobilières comme alternative.

Les immeubles collectifs comme placement financier

Tous les immeubles collectifs ne constituent pas forcément un investissement rentable. Si vous ne faites pas appel à un agent immobilier et que vous souhaitez rechercher vous-même un bien, voici les points à prendre en compte :

• Dans les villes où le taux de vacance est faible, vous louerez vos appartements plus rapidement et à un prix plus élevé qu’ailleurs. Les infrastructures environnantes sont également importantes : commerces pour les besoins quotidiens, crèches, écoles, activités de loisirs, transports en commun, accès aux autoroutes.
• Si vous achetez un immeuble ancien, examinez minutieusement l’état du bâtiment. Les travaux de rénovation coûtent cher. Un immeuble neuf est certes plus onéreux, mais vous aurez moins de chance de devoir prévoir de dépenses importantes pendant les 20 premières années. De plus, le bien répond à toutes les exigences (protection de l’environnement, consommation d’énergie).
• Consultez l’historique des loyers. Les locataires paient-ils leur loyer dans les délais ? À quelle fréquence déménagent-ils et pourquoi ? Y a-t-il des locataires qui causent des problèmes ?
• Méfiez-vous si vous tombez sur une bonne affaire. Le marché est efficace, l’offre et la demande jouent leur rôle. Les prix trop élevés ou trop bas sont des valeurs aberrantes qui s’expliquent. Faites évaluer le bien par un expert ou par votre banque.

Vous ne deviendrez guère riche avec un immeuble collectif. À moins que vous n’achetiez un bien situé dans un quartier qui devient soudainement à la mode, par exemple parce qu’une nouvelle ligne de RER dessert désormais le quartier. Les rendements sont stables, mais modestes. Au final, au début, il reste un rendement net de 2 à 3 %, pas plus. Mais ce n’est pas si mal comparé aux taux d’intérêt négatifs.

Calculer précisément l'investissement

Il faut calculer le prix des biens immobiliers de rendement à partir de la valeur de rendement. Pour ce faire, vous capitalisez les revenus locatifs nets. Le taux de capitalisation se compose du taux de référence pour les placements sans risque, généralement le rendement des obligations d’État à dix ans, et de majorations tenant compte du risque de vacance, des frais de gestion, de la dépréciation due au vieillissement et des frais d’entretien. Plus le taux de capitalisation est élevé, plus la valeur de rendement est faible et inversement.

Exemple de calcul

Bien de référence : immeuble collectif de 8 appartements, construit il y a 12 ans

Revenu locatif net annuel : CHF 144 000 

Taux de capitalisation: 4,0 %
(taux d’intérêt de la 1^ère hypothèque = 1,5 % + majoration de 2,5 % = 4,0 %)

Maisons et appartements comme placement financier

Possédez-vous un bien immobilier que vous n’occupez plus vous-même, parce que vos enfants ont quitté le foyer et que la maison est trop grande, ou parce que vous avez déménagé pour des raisons professionnelles ? Il pourrait être intéressant de louer cette maison ou cet appartement. Là encore, vous devez évaluer de manière équitable les efforts, les revenus et les risques. Le rendement doit être supérieur à celui des obligations d’État sans risque, car les efforts et les risques sont plus importants. Ce calcul s’avère généralement rentable dans les grandes villes, les agglomérations ou les stations de vacances, où les maisons et les appartements haut de gamme sont très recherchés. Bon à savoir : si vous avez financé votre logement avec des fonds de votre caisse de retraite, vous devez généralement rembourser ce montant dans un délai d’un an.

Si vous ne possédez pas de logement en propriété mais que vous recherchez une alternative d’investissement, un appartement en copropriété bien situé mérite tout à fait d’être envisagé. Surtout en période de taux d’intérêt négatifs et de volatilité des marchés boursiers. Les agentes et agents immobiliers spécialisés dans la vente d’appartements neufs confirment d’ailleurs que de plus en plus d’appartements servent d’investissement et ne sont pas à être occupés par leur propriétaire.