Plan d’épargne pour l’achat d’un logement : comment bien épargner

Le rêve d’accéder à la propriété

Selon une étude que Raiffeisen Suisse a réalisée en 2025, trois locataires sur cinq préféreraient vivre dans leur propre logement. Ce souhait est encore plus marqué chez les jeunes : trois quarts des 18-30 ans qui ne sont pas propriétaires rêvent d’avoir leur propre maison ou leur propre appartement. Si vous aussi vous souhaitez acheter ou construire votre propre logement, vous avez besoin d’argent. La plupart des gens financent leur maison ou leur appartement en combinant capitaux propres et capitaux étrangers. Les banques, les caisses de pension, les compagnies d’assurance et d’autres partenaires financiers accordent généralement des prêts hypothécaires pouvant aller jusqu’à 80 % de la valeur du bien immobilier. Cela signifie que vous devez apporter au moins 20 % de fonds propres.

De combien de fonds propres avez-vous besoin ?

Supposons que vous souhaitiez acheter une maison mitoyenne d’une valeur de CHF 900 000 . Votre banque habituelle finance l’achat à hauteur de CHF 720 000 (80 % de CHF  900 000 ). Vous devez apporter CHF 180 000 de fonds propres :

Les banques considèrent comme fonds propres pour l’acquisition d’un logement à usage personnel, par exemple, l’épargne, les titres, les fonds provenant du 2^e pilier (jusqu’à 10 % du prix d’achat) et du pilier 3a, les avances sur héritage ou les donations, ainsi que les prêts accordés par des amies et des amis ou des proches.

Il manque CHF 60 000 de fonds propres.

Comment comblez-vous ce déficit de financement ?

Si vous ne parvenez pas à réunir les fonds propres manquants, vous devrez économiser CHF 60 000. Le temps qu’il vous faudra pour y parvenir dépendra de vos revenus et de vos dépenses. Savez-vous combien vous pouvez mettre de côté chaque mois pour réaliser votre rêve immobilier ? Si ce n’est pas le cas, il serait judicieux d’établir un budget détaillé. Vous trouverez par exemple des modèles en ligne gratuits sur le site web de l’organisation faîtière regroupant 34 services de conseil budgétaire.

Combien d’argent devez-vous mettre de côté chaque mois ?

Si vous savez combien d’argent vous pouvez mettre de côté, vous pouvez facilement calculer le temps qu’il vous faudra pour atteindre votre objectif. Avec CHF 600 par mois, il vous faudrait, dans notre exemple, un peu plus de huit ans : CHF 60 000 ÷ CHF 600 = 100 mois.

Si vous souhaitez atteindre votre objectif dans un délai précis, vous aurez besoin d’un plan d’épargne, de discipline et de la volonté d’ajuster votre budget si nécessaire et de supprimer certaines dépenses.

Dans cet exemple, nous ne tenons pas compte des intérêts, car les banques rémunèrent actuellement les comptes épargne sans conditions spéciales à hauteur de 0,1 % au maximum. Vous pourriez bien sûr atteindre votre objectif d'épargne plus rapidement en plaçant votre argent dans des produits à taux d'intérêt plus élevé. Mais n’oubliez pas : plus le rendement est élevé, plus le risque l’est aussi.

Financer l’accession à la propriété avant 30 ans

En réalité, c’est paradoxal. Les personnes qui pourraient rester le plus longtemps chez elles n’ont généralement pas les moyens de réaliser ce rêve. Comment les jeunes peuvent-ils financer l’achat d’un logement alors qu’ils n’ont pas encore suffisamment épargné ni pris de dispositions pour l’avenir ?

Option 1 : économiser, économiser, économiser

Si vous n’avez aucune chance de bénéficier d’une avance sur héritage, d’une donation ou d’un prêt, ou si l’argent ne suffit tout de même pas, vous devez économiser. Les conseils pour économiser abondent sur Internet. Nous en avons rassemblé quelques-uns qui vous aideront à atteindre votre objectif sans vous priver de quoi que ce soit :

• Louer plutôt qu’acheter, emprunter plutôt que posséder ou échanger plutôt qu’acheter.
• Vendez ce dont vous n’avez pas besoin et n’achetez que ce dont vous avez vraiment besoin.
• Faites vos achats dans des brocantes, des magasins d’occasion, lors de soldes ou dans des magasins d’usine.
• Réfléchissez à vos dépendances coûteuses, comme la cigarette.
  Repensez vos habitudes de vacances, par exemple en optant pour l’échange de logement plutôt que l’hôtel.
• Baissez la température de la pièce d’un degré et économisez 6 % sur vos factures d’énergie.
• Lavez ou séchez votre linge la nuit, lorsque l’électricité est moins chère.

Le moyen le plus simple de découvrir votre potentiel d’économies est d’établir un budget reprenant tous vos revenus et toutes vos dépenses. Sur conseil-budgetaire.ch, vous trouverez de nombreux modèles, par exemple pour les couples. Remplissez le budget, identifiez les postes de dépenses les plus importants et réfléchissez à la manière de réduire ces dépenses (ou d’augmenter vos revenus). Établissez ensuite un plan et transférez chaque mois le montant épargné sur votre compte d’épargne via un ordre permanent.

Option 2 : avance sur héritage ou donation

Si vos parents sont fortunés, ils peuvent vous céder tout ou partie de ce capital sous forme d’avance sur héritage ou de donation. Cette alternative judicieuse nécessite toutefois de prendre en compte certains points importants :

• Vous devez compenser l’avance sur héritage et la donation afin que nul héritier ne soit lésé, sauf si vos parents excluent par écrit cette obligation.
  L’avance sur héritage et la donation sont imposables. Toutefois, presque tous les cantons renoncent à l’impôt sur les successions ou les donations lorsque les bénéficiaires sont des descendants directs.
• Les autres héritières et héritiers peuvent contester une donation jusqu’à cinq ans après sa conclusion, mais pas une avance sur héritage.
• Si les parents se retrouvent dans une situation financière difficile après l’avance sur héritage ou la donation, le service social peut invoquer l’obligation d’assistance des parents et exiger, par exemple, une contribution mensuelle aux frais de l’établissement médico-social.
• Les héritières et les héritiers prennent en compte l’avance sur héritage ou la donation dans le partage successoral à leur valeur actuelle (hors intérêts et renchérissement) et ces avances ou donations ne doivent pas porter atteinte aux parts réservataires des autres héritières et héritiers.
• Si un avancement sur héritage ou une donation porte atteinte aux parts réservataires, les héritières et les héritiers lésés peuvent exiger leur part réservataire ou la réclamer en justice.

Option 3 : emprunter auprès de proches ou d’amis

Si vos parents ne peuvent ou ne veulent pas vous céder ce capital, que ce soit sous forme d’avance sur héritage ou de donation, vous pouvez contracter un prêt auprès d’un membre de votre famille ou d’une amie ou d'un ami. En règle générale, les taux d'intérêt sont relativement bas, et il arrive même que les prêts accordés au sein de la famille ou entre amis soient sans intérêt. Là encore, vous devez toutefois tenir compte de certains points :

• Rédigez un contrat de prêt qui précise au minimum le montant, la durée, le taux d’intérêt et la date d’échéance. Il est judicieux de faire vérifier le contrat par un notaire ou un avocat.
• S’il s’agit d’une somme importante, il vaut la peine de faire inscrire le prêt en deuxième ou troisième position au registre foncier sous forme d’hypothèque. Si vous deviez vendre le logement ou le mettre aux enchères en raison de votre insolvabilité, le prêteur pourrait faire valoir sa créance immédiatement après la banque.
• En tant que débitrice ou débiteur, vous pouvez déduire le prêt et les intérêts dans votre déclaration d’impôts; votre créancière ou créancier doit quant à elle ou lui déclarer le prêt comme patrimoine et les intérêts comme revenu.
• L’argent peut peser sur une relation ou une amitié si, par exemple, vous ne payez pas les intérêts ou si vous ne pouvez pas amortir le capital comme convenu.
• Dans les cas extrêmes, vous financez votre maison ou votre appartement à 100 % par des fonds étrangers. Cela augmente la charge financière liée aux intérêts et à l’amortissement. La banque, qui doit financer jusqu’à 80 %, tient compte de cette situation dans son calcul de votre capacité financière.