Calculer la capacité financière d’une hypothèque

Deux obstacles à l’achat d’une maison

Les banques se montrent désormais prudentes en matière de financement immobilier. Les taux hypothécaires restant relativement bas, nombreux sont ceux qui souhaitent réaliser leur rêve d’accéder à la propriété. Mais tout le monde n’en a pas les moyens. Le premier obstacle est constitué par les fonds propres (20% du prix d’achat), le deuxième est le calcul de la capacité financière. Cette dernière correspond au rapport entre les frais courants liés à la propriété immobilière et les revenus.

Intérêts, amortissement et frais annexes

Les frais courants se composent de trois éléments : les intérêts, l’amortissement ainsi que les frais d’entretien et charges. Lors du calcul de la capacité financière, les banques préfèrent jouer la carte de la prudence. Elles se basent généralement sur

• un taux d’intérêt théorique de 5% sur la dette hypothécaire totale,
• 1% de la dette hypothécaire totale pour le remboursement de la deuxième hypothèque et 1% du prix d’achat pour les frais d’entretien et les charges.

En règle générale, les frais courants ne doivent pas dépasser, selon la banque, un tiers ou 35% du revenu brut annuel. Le revenu brut comprend le revenu des conjoints ou des partenaires de concubinage (avant déduction des cotisations sociales), y compris le 13^e mois. D’autres revenus réguliers peuvent également être pris en compte. Les banques considèrent les bonus et primes élevés comme des éléments de salaire exceptionnels et irréguliers et ne les prennent pas en compte. Certaines banques calculent même la capacité financière (en fonction de la situation personnelle) sans tenir compte des revenus de la femme.

Exemple de calcul AVEC amortissement

Exemple de calcul SANS amortissement