Calculer les charges pour les maisons et les appartements en copropriété

Frais liés à la propriété immobilière

Avant de vous accorder un prêt immobilier, une banque vérifie ce qu’on appelle la « capacité de remboursement ». Pour cela, elle compare vos frais de logement courants à votre revenu brut. En règle générale, les intérêts hypothécaires, l’amortissement ainsi que les frais d’entretien et les charges ne devraient pas représenter, au total, plus de 35 % de votre revenu brut.

Pour ce calcul, la plupart des banques utilisent un taux hypothécaire fictif d’environ 5 %, quel que soit le niveau réel des taux du marché. Elles s’assurent ainsi que le financement restera viable à long terme, même en cas de hausse future des taux d’intérêt.

Règle générale : 1 % pour les charges

De nombreuses futures propriétaires et de nombreux futurs propriétaires de logements connaissent les charges surtout dans le cadre d’un logement en location, où elles sont généralement payées en même temps que le loyer. En tant que propriétaire de logement, vous prenez en charge l’intégralité de ces frais. En règle générale, vous devez prévoir environ 1 % de la valeur du bien immobilier par an pour les charges courantes. Pour une maison individuelle ou un appartement en copropriété d’une valeur d’un million de francs, cela correspond à environ 10 000 francs par an.

Toutefois, ce montant peut être supérieur ou inférieur en fonction de l’âge et de l’état du bien immobilier. Alors que les constructions neuves entraînent souvent des frais d’entretien moins élevés, les maisons plus anciennes nécessitent généralement des réparations ou des rénovations plus fréquentes.

Les charges courantes comprennent notamment :

• Assurance bâtiment et la responsabilité civile du propriétaire
• Assurances contre le bris de vitres ou les dégâts des eaux
• Frais d’eau, d’assainissement, de collecte des ordures ménagères et des déchets verts
• Frais d’électricité, de chauffage et d’énergie
• Ramoneur et contrôles des installations de chauffage
• Entretien du chauffage ou de la pompe à chaleur
• Frais d’entretien des installations photovoltaïques ou des batteries de stockage
• Entretien des systèmes de ventilation ou des composants domotiques
• Connexions Internet et de communication
• Entretien du jardin et des espaces extérieurs
• Petites réparations et travaux d’entretien
• Abonnements d’entretien pour les appareils électroménagers ou les installations techniques

Cas particulier de la propriété par étages

Si vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété, les charges sont en principe les mêmes que pour une maison individuelle. La différence réside dans le fait que de nombreuses dépenses sont réglées collectivement par la copropriété. La répartition s’effectue selon les quotes-parts fixées dans l’acte constitutif ou en fonction de la consommation effective. De plus, vous versez régulièrement des cotisations au fonds de rénovation. Celui-ci sert à financer à long terme les travaux de rénovation collectifs de grande envergure, tels que le remplacement de la toiture, de la façade ou du système de chauffage.

Ne pas oublier les provisions

Outre les charges courantes, il est recommandé de mettre de côté chaque année environ 1 % de la valeur du bien immobilier pour faire face à des investissements plus importants. La banque ne prend certes pas ces provisions en compte dans le calcul de la capacité financière, mais elles vous aideront à financer sans difficulté des dépenses importantes à l’avenir.

Il s’agit par exemple :

• Remplacement du système de chauffage ou de la pompe à chaleur
• Rénovation de la toiture ou de la façade
• Nouvelles fenêtres
• Remplacement de la cuisine ou de la salle de bains
• Nouveaux appareils électroménagers
• Rénovations énergétiques

Exemple de calcul des charges annuelles

Pour une maison individuelle dont le prix d’achat s’élève à 1 000 000 CHF, les charges annuelles pourraient se présenter approximativement comme suit :

Il s’agit là de valeurs moyennes. Le montant réel de vos charges dépend notamment de l’âge du bien immobilier, du système de chauffage, de votre consommation d’énergie et des taxes communales.

Les banques jouent la carte de la prudence

Revenons au calcul de la capacité financière. Si vous achetez une maison d’un million de francs et que vous la financez avec 20 % d’apport personnel, soit 200 000 francs, vous devriez prévoir des charges mensuelles de 4 907 francs, soit près de 59 000 francs par an :

Ces chiffres sont des moyennes. Les coûts réels dépendent de nombreux facteurs.

Ce calcul porte sur votre capacité de remboursement future, et non sur votre situation actuelle. Pour que votre banque donne son accord, vous devez gagner plus de 168’000 francs par an (58’900 : 35 × 100). Il s’agit d’un montant brut, avant déduction de toutes les cotisations sociales, incluant le 13e mois et d’autres éléments de salaire tels que les primes.

Coûts d’opportunité et conséquences fiscales

Lors de l’achat d’un logement, vous devez également tenir compte des conséquences fiscales. Vous devez en principe déclarer la valeur locative comme revenu imposable. Parallèlement, vous pouvez déduire fiscalement les intérêts hypothécaires ainsi qu’une partie des frais d’entretien. La législature supprimera certes la valeur locative  au cours de l’année fiscale 2029. Toutefois, jusqu’à cette modification législative, les règles actuelles restent applicables.

Conclusion

Les frais courants liés à la possession d’un logement vont bien au-delà des intérêts hypothécaires et de l’amortissement. Les assurances, les dépenses énergétiques, les charges et l’entretien peuvent rapidement s’élever à plusieurs milliers de francs par an. En budgétisant ces frais annexes de manière réaliste dès le départ et en constituant en outre des provisions pour les investissements plus importants, vous posez les bases d’un financement immobilier solide et viable à long terme.