Communauté des copropriétaires : droits, obligations et organisation

Missions de la copropriété

La principale mission de la copropriété consiste à gérer toutes les parties communes de l’immeuble. Cela comprend notamment :

• le terrain, par exemple le jardin et les places de stationnement extérieures;
• les parties du bâtiment fondamentales, telles que les fondations ou les murs porteurs.
• Les parties du bâtiment qui en déterminent l’aspect, comme les fenêtres ou la façade.
• les équipements ou installations communs, tels que la cage d’escalier ou le chauffage.

La loi laisse à la communauté des copropriétaires une très grande marge de manœuvre quant à son organisation. Seule l’assemblée de la communauté des copropriétaires est obligatoire ; c’est elle qui vote et statue sur toutes les questions communes importantes. La communauté des copropriétaires peut intenter des actions en justice et mener des procédures en son nom propre, mais des tiers peuvent également la poursuivre et engager des procédures contre elle. Afin de pouvoir remplir ses obligations, elle dispose d’un patrimoine propre, alimenté par les versements réguliers de toutes les copropriétaires et de tous les copropriétaires. La communauté des copropriétaires n’est pas une personne morale, mais elle jouit d’une capacité patrimoniale et d’une capacité d’agir limitées. Elle peut, par exemple, acquérir, détenir et faire valoir des droits en son nom propre.

Règlement et administration

Le règlement délimite les parties de l’immeuble relevant du droit spécial et celles relevant du droit commun, régit les droits et obligations des copropriétaires et définit leurs responsabilités. Il précise, par exemple, les modalités d’adoption des décisions, la répartition des droits de vote et des charges, ainsi que la mise en œuvre du plan de rénovation.

Il est judicieux de confier la gestion à un professionnel externe et donc indépendant, par exemple un gestionnaire immobilier ou un fiduciaire. Voici les principales tâches de gestion d’une copropriété :

• Gérer et entretenir l’immeuble.
• Établir et mettre en œuvre le plan de rénovation et de financement.
• Surveiller le fonds de rénovation.
• Organiser l’assemblée annuelle de la copropriété.
• Envoyer les décomptes, les documents et les pièces justificatives à toutes les copropriétaires et à tous les copropriétaires.
• Répondre à vos questions.

La tolérance au sein de la communauté

La communauté des copropriétaires décide de la manière dont l’immeuble est géré. Des divergences peuvent surgir lors de décisions importantes. Les copropriétaires sont, eux aussi, des êtres humains. C’est pourquoi la tolérance et une culture du dialogue ouvert sont si importantes pour la vie en communauté. Si certains copropriétaires ne parviennent malgré tout pas à s’entendre, les autres copropriétaires et la gérance doivent jouer le rôle de médiateurs. Plus le règlement est clair, plus il est facile de prévenir les conflits.

Si cela ne vous convient pas, vous devriez bien réfléchir avant d’acheter un appartement en copropriété. Les aspects sociaux sont tout aussi importants que l’aménagement, l’emplacement ou le prix. Vous sentez-vous à l’aise au sein d’une communauté où vous ne resterez que temporairement ? Les autres copropriétaires vous semblent-ils sympathiques ? Pouvez-vous vous accommoder de la gérance et du règlement ? Si ce n’est pas le cas, le risque est grand que vous vous sentiez mal à l’aise chez vous, et ce, plus tôt que tard.

Stratégies à long terme dans le domaine de la propriété par étages

Dans le cadre du projet de recherche « Stratégies à long terme en matière de propriété par étages », la Haute école de Lucerne a mis au point une boîte à outils destinée aux copropriétaires et aux gestionnaires. Cette boîte à outils se compose de huit brochures :

• Informations sur la copropriété
• Processus d’entretien optimisé pour la copropriété
• Outils pour la planification de la rénovation des copropriétés
• Modèle de règlement et objectifs pour la copropriété
• Cahier des charges commenté pour la gestion de la copropriété
• Communication et gestion des conflits dans la copropriété
• Mesures d’incitation à la rénovation des copropriétés
• Recommandations en matière d’aménagement pour la copropriété

Vous pouvez télécharger gratuitement les brochures au format PDF sur le site web du projet (seulement disponible en allemand).

Attributions de l’assemblée de la copropriété

En tant qu’organe suprême de la communauté des copropriétaires, l’assemblée générale de la communauté des copropriétaires statue sur tous les actes et mesures importants. Elle se prononce sur les actes de gestion et les travaux de construction. Selon la nature de la décision, elle doit obtenir la majorité absolue, la majorité qualifiée ou l’unanimité. L’article 647 du Code civil suisse (CC) précise quelle majorité est requise pour chaque type de décision. Cependant, certaines formulations de la loi sont vagues, par exemple « actes administratifs importants », « mesures de construction utiles » ou « mesures de construction nécessaires ».

Types d’actes administratifs

Le syndic prend généralement en charge les actes administratifs nécessaires. Cela comprend toutes les démarches indispensables pour que les copropriétaires puissent utiliser le bien immobilier, comme le paiement de la prime d’assurance du bâtiment. Si aucun syndic n’a été désigné, une majorité absolue est requise lors de l’assemblée de la communauté des copropriétaires.

Si des mesures administratives urgentes exigent une intervention rapide, par exemple des mesures d’urgence à la suite d’un sinistre naturel, et que la communauté n’a pas désigné de syndic, une copropriétaire ou un copropriétaire peut agir de sa propre initiative, même sans le consentement des autres. Il est toutefois recommandé de ne prendre que les mesures strictement nécessaires, car le copropriétaire concerné pourrait, dans certaines circonstances, devoir assumer seul le coût de tous les travaux supplémentaires.

Les actes de gestion courants relèvent en règle générale de la compétence du syndic. Si aucun syndic n’a été désigné, un copropriétaire peut prendre lui-même les choses en main, à moins que la copropriété n’en ait décidé autrement à la majorité absolue. Relèvent de cette catégorie, par exemple, la passation d’un marché auprès d’un artisan pour la réparation d’un petit dommage.

Les actes de gestion plus importants sont toutes les opérations qui entraînent des coûts un peu plus élevés, comme l’embauche d’un concierge ou d’un jardinier. Pour les actes de gestion plus importants, une majorité qualifiée (en nombre de voix et en quorum) est requise lors de l’assemblée de la copropriété.

Travaux de construction et majorités

Les travaux qui vont au-delà de simples réparations sont considérés comme des travaux de construction. Selon la nature et l’ampleur de ces rénovations, transformations ou nouvelles constructions, les copropriétaires doivent réunir des quorums différents pour la prise de décision.

• Les travaux de construction nécessaires, tels que la rénovation de la façade, visent à préserver la valeur du bien immobilier et l’assemblée les approuve à la majorité absolue.
• Les mesures de construction utiles sont des travaux qui entraînent une plus-value. Il s’agit par exemple de la rénovation de la façade visant à améliorer l’efficacité énergétique ou de l’installation d’un ascenseur. Les mesures visant à augmenter la valeur du bien nécessitent une majorité qualifiée en nombre de voix et en quorum. De plus, ces mesures ne doivent pas entraîner de préjudice grave pour une copropriétaire ou un copropriétaire en particulier.
• Les travaux de luxe, tels que l’installation d’une piscine au sous-sol ou l’utilisation de matériaux particulièrement coûteux, requièrent l’unanimité.

Difficulté à délimiter les mesures

La distinction est parfois difficile à établir. Une rénovation est utile lorsqu’elle améliore la rentabilité, mais elle relève du luxe lorsqu’elle ne vise que le confort ou l’esthétique. Les avis divergent particulièrement en ce qui concerne les mesures visant à améliorer l’efficacité énergétique. Pour les copropriétaires soucieux de l’environnement, elles sont indispensables, pour d’autres moins. Le problème devrait s’aggraver dans les années à venir, car de nombreux appartements anciens devront bientôt faire l’objet d’une rénovation complète. La copropriété a été introduite en Suisse au milieu des années 60, il y a plus de 50 ans.