Airbnb dans une PPE : qu'est-ce qui est autorisé ?

Airbnb dans les copropriétés : la situation juridique reste floue

La loi est à la traîne par rapport à l’évolution de la situation et ne précise pas (encore) si les appartements en copropriété peuvent ou non être loués à court terme et de manière régulière via Airbnb et autres plateformes. Les tribunaux ont eux aussi peu d’expérience en la matière. Concrètement , les parties ont jusqu’à présent porté un seul cas devant le Tribunal fédéral (disponible seulement en allemand). La fille d’un copropriétaire louait régulièrement l’un des deux appartements de son père situés dans un immeuble résidentiel haut de gamme à Stansstad, au bord du lac des Quatre-Cantons. Les clientes et les clients Airbnb utilisaient également de manière intensive les parties communes telles que la terrasse sur le toit, la salle de sport, le sauna ou la piscine.

Cela dérangeait les autres copropriétaires. C’est pourquoi ils ont modifié leur règlement pour n’autoriser désormais que la location à long terme. Le copropriétaire s’est opposé à cette modification, mais les juges fédéraux ont donné raison à la communauté. En effet, la location à court terme dérangeait tous les copropriétaires et le règlement initial interdisait déjà les utilisations générant un trafic important de clients, comme les cabinets médicaux.

Un jugement, mais pas un précédent

Ce jugement est un cas particulier et ne constitue pas une référence pour d’autres affaires, car cet immeuble, doté d’une salle de sport, d’un sauna et d’une piscine, n’est pas comparable à d’autres immeubles. L’aménagement est haut de gamme et de nombreux espaces sont à usage commun. Dans la plupart des copropriétés, les parties communes se limitent à la cage d’escalier, au jardin ou au garage. Les hôtes Airbnb qui utilisent également ces espaces ne dérangent pas ou très peu les autres copropriétaires et ne portent pas atteinte à leur vie privée.

Louer votre appartement via Airbnb

La location à court terme via des plateformes telles qu’Airbnb est considérée comme une activité commerciale. Dans l’arrêt du Tribunal fédéral mentionné, les juges ont estimé qu’une location régulière s’apparentait à une exploitation de type hôtelier et ne constituait plus une activité accessoire. C’est pourquoi le règlement de la copropriété doit l’autoriser.

Si vous souhaitez louer votre appartement, vous pouvez demander, lors de la prochaine assemblée générale de copropriété ou lors d’une assemblée extraordinaire, de modifier la destination des locaux et d’autoriser ainsi la location régulière dans le règlement. Toutefois, toutes les autres copropriétaires doivent donner leur accord.

Dès que vous aurez modifié le règlement, vous pourrez louer votre appartement via Airbnb, même de manière régulière. À condition que les hôtes Airbnb respectent le règlement intérieur de la copropriété et les règles de bon voisinage, et qu’ils ne dérangent ni ne gênent les autres copropriétaires.

Bien sûr, vous pourriez aussi simplement discuter avec les autres copropriétaires ou compter sur leur bonne volonté. Cela fonctionne probablement mieux dans les copropriétés comprenant des résidences secondaires, car la location à court terme y est plus courante et est sans doute expressément autorisée dans le règlement de copropriété.

Voici comment limiter les locations de courte durée

La location à long terme est autorisée ; les bailleurs doivent simplement en informer la gérance. Vous ne pouvez rien y faire. Vous pouvez toutefois vous opposer à la location à court terme, tant que le règlement de copropriété ne l’autorise pas. Si vous voulez jouer la carte de la sécurité, faites modifier le règlement afin d’interdire expressément la location à court terme. Si le règlement actuel excluait déjà l’utilisation à des fins commerciales, une majorité des deux tiers suffirait probablement pour préciser ce point. C’est du moins ainsi que le Tribunal fédéral a argumenté. Dans le cas contraire, tout le monde doit être d’accord.

Les communes et les cantons prennent également des mesures

Outre le règlement de copropriété, des dispositions supplémentaires de droit public s’appliquent en fonction du lieu. De plus en plus de cantons et de communes réglementent la location à court terme via Airbnb et autres plateformes, indépendamment de ce que prévoit le règlement de la copropriété.

Depuis décembre 2022, le canton du Tessin impose, avec la « Lex Airbnb », une obligation d’autorisation dès lors que vous louez votre appartement en ligne plus de 90 jours par an. À Genève, vous ne pouvez louer des appartements que pendant 90 jours par an au maximum. Lucerne a adopté une initiative populaire visant à réglementer Airbnb, et des villes comme Berne, Thoune ou Interlaken travaillent à l’élaboration de leurs propres règlements.