Règlement de PPE : contenu et importance

Dispositions légales impératives

• Parties du bâtiment sur lesquelles les copropriétaires ne peuvent pas constituer une propriété par étages (art. 712b, al. 2, CC).
• Répartition des charges relatives aux parties communes, aux installations et aux équipements qui ne servent pas, ou ne servent que dans une mesure limitée, aux différents copropriétaires (art. 712h, al. 3, CC).
• Obligation d’enregistrement et de conservation (art. 712n, al. 2, CC).
• Procédure en cas de participation insuffisante à une assemblée des copropriétaires (art. 712p, al. 2, CC).
• Droit de chaque copropriétaire de faire prendre des mesures urgentes tant qu’aucune administration n’a été mise en place (art. 647, al. 2, CC).
• Droit de chaque copropriétaire d’effectuer des actes de gestion courants tant qu’aucune administration n’a été mise en place (art. 647a, al. 1, CC).
• Droit de chaque copropriétaire de faire nommer une administration par voie judiciaire (art. 712q CC).
• Dispositions relatives au seuil minimal requis pour une décision à la majorité (art. 647b, al. 1, art. 647d, al. 1, et art. 712g, al. 3, du Code civil suisse). Ces dispositions visant à protéger les minorités, des exigences plus strictes en matière de quotas minimaux sont admissibles.

Contenu du règlement de copropriété

Le règlement doit contenir des dispositions relatives à la gestion et à l’utilisation communes de l’ensemble de l’immeuble, ainsi qu’une énumération plus ou moins détaillée des droits et obligations des copropriétaires. Bien qu’il ne soit pas obligatoire de reprendre les dispositions légales dans le règlement, il est recommandé d’y inclure au moins les dispositions les plus importantes. Vous vous y retrouverez ainsi beaucoup plus facilement en matière de droits et d’obligations que si vous deviez, en plus, consulter la loi et les dispositions correspondantes pour chaque question.

Un règlement complet devrait comporter les éléments suivants :

• Description des droits spéciaux
• Définition des droits d’usage exclusifs
• Disposition stipulant que l’assemblée ne peut décider d’une modification des droits d’usage exclusifs qu’avec le consentement de l’ayant droit ou des ayants droit
• Interdiction des activités générant du bruit ou d’autres nuisances
• Répartition des frais et charges communs en général
• Répartition des frais d’entretien des éléments de construction délimitant le droit spécial par rapport à la propriété commune (fenêtres, portes d’appartement, stores, etc.)
• Prise en charge des frais liés aux droits d’usage exclusif
• Règles relatives à l’utilisation du fonds de rénovation et à la disposition de celui-ci
• Règles relatives à la convocation à l’assemblée des copropriétaires
• Règles relatives à la prise de décision au sein de la communauté des copropriétaires, notamment en matière de majorité qualifiée et en cas d’égalité des voix
• Tâches de l’administration
• Clause de règlement des litiges (organisme de médiation, convention d’arbitrage ou clause attributive de juridiction)

Éviter les conflits dans la copropriété

Toutes ces règles, conventions et dispositions sont importantes. Néanmoins, il n’est pas possible de tout réglementer. En tant que voisine ou voisin, faire preuve de considération envers les autres et, en tant que copropriétaire, concilier les intérêts de la communauté avec ses propres intérêts peuvent être source de conflits.

En matière de droit de voisinage, la Confédération, les cantons et les communes édictent des dispositions de droit civil et de droit public. Les prescriptions fédérales en matière de droit de voisinage figurent aux articles 679 et 684 et suivants du Code civil. Elles sont dispositives, ce qui signifie que les copropriétaires peuvent les modifier ou les supprimer par convention. Si un tel accord doit également s’appliquer aux ayants droit, par exemple aux héritières et aux héritiers ou aux acquéreuses et aux acquéreurs, les propriétaires doivent l’inscrire au registre foncier en tant que servitude. En revanche, les dispositions de droit public, telles que les règles en matière de construction ou de distances, sont impératives et ne peuvent être ni modifiées ni supprimées.

Agir sur le plan juridique contre les perturbations

L’article 684 du Code civil suisse interdit toute atteinte excessive aux biens des voisines et des voisins, par exemple les odeurs nauséabondes, le bruit ou la fumée. La question de savoir ce qui est excessif relève d’une appréciation subjective, et fait donc régulièrement l’objet de procédures judiciaires. Les voisines et les voisins qui s’estiment lésés peuvent intenter une action en cessation pour atteinte au droit de propriété ou une action en injonction visant à empêcher de futures atteintes. Ils peuvent en outre réclamer des dommages-intérêts pour les préjudices financiers subis. Il convient de bien réfléchir avant de décider s’il est judicieux de saisir la justice. D’une part, les nuisances telles que le bruit font, dans une certaine mesure, partie de la vie en communauté ; d’autre part, les voisines et les voisins restent des voisines et des voisins même après un procès.

Conflits typiques dans la copropriété

La plupart des conflits au sein d’une copropriété, qui n’ont rien à voir avec le droit de voisinage, portent sur l’argent et des points de vue divergents. Le couple de retraités, qui va déménager dans quelques années, a d’autres intérêts que la jeune famille avec deux enfants et ne souhaite donc pas rénover le parking souterrain ou le toit. Beaucoup de personnes qui achètent un appartement en copropriété ne se rendent pas compte que les frais d’exploitation, d’entretien et de rénovation dépassent, au fil des ans, le prix d’achat, et qu’elles font partie d’une communauté de copropriétaires. Les copropriétaires doivent verser régulièrement de l’argent dans le fonds de rénovation et être prêts, dans l’intérêt de la communauté, à prendre parfois des décisions qui vont à l’encontre de leurs propres intérêts.

Éviter les conflits avec succès

• Rédigez un règlement intérieur afin de clarifier les questions relatives au droit de voisinage.
• Précisez comment les charges communes sont réparties et comment sont utilisées les parties communes ainsi que les espaces faisant l’objet d’un droit d’usage exclusif.
• Adaptez le règlement lors de l’assemblée des copropriétaires si les besoins de la communauté évoluent. Cela nécessite une majorité qualifiée (en nombre de voix et/ou en quote-part).
• Discutez avec vos voisines et vos voisins avant de contacter l’ensemble des copropriétaires.
• Discutez avec tous les copropriétaires avant de contacter une médiatrice ou un médiateur.
• Faites appel à une médiatrice ou un médiateur si la communauté n’est pas en mesure de résoudre le conflit par elle-même.