La quote-part en PPE : comment la calculer ?

Que signifie la quote-part de valeur dans le cadre de la PPE ?

La quote-part de valeur exprime la part de chaque unité de propriété par étage dans l’ensemble de l’immeuble. Elle est fixée lors de la constitution de la propriété par étage et inscrite au registre foncier. Elle reste en règle générale valable pendant toute la durée de la PPE.

Cette quote-part vise à tenir compte du fait que la part de valeur est étroitement liée au droit spécial portant sur certaines parties du bâtiment. Les copropriétaires acquièrent généralement une part de PPE pour l’usage d’une unité de droit spécial déterminée, par exemple un appartement et seulement à titre secondaire en tant que placement financier. La quote-part de valeur intègre des paramètres précisément mesurables, tels que la surface ou le volume des unités, ainsi que des aspects qualitatifs propres à chaque unité de droit spécial, comme l’emplacement, l’étage, la configuration et l’équipement, mais aussi des droits d’usage exclusifs sur les parties communes, comme des parts de jardin, des terrasses sur le toit ou des places de stationnement.

La quote-part de valeur exprime donc la part de chaque unité de propriété par étage dans l’ensemble de l’immeuble. En cas de dissolution de la PPE, on répartirait le produit de la vente entre les copropriétaires concernés en fonction de leur quote-part de valeur. Mais cette dernière revêt également une importance pendant la durée de la copropriété :

• tous les frais et charges communs ainsi que les recettes, par exemple les loyers, sont répartis entre les copropriétaires selon la quote-part, sauf disposition contraire prévue par des règles particulières.
• Les versements au fonds de rénovation sont généralement calculés en fonction de la quote-part de valeur.
• Certaines décisions de l’assemblée des copropriétaires requièrent une double majorité, c’est-à-dire la majorité des copropriétaires et la majorité des quotes-parts.

Détermination de la quote-part de valeur

Dans le cas de bâtiments neufs, le constructeur détermine généralement le coefficient de valeur. Il doit pour cela se fonder sur une analyse objective. Les facteurs ne doivent pas être choisis de manière arbitraire sur la base d’appréciations subjectives. Toutefois, aucun schéma uniforme de calcul des coefficients de valeur ne s’est imposé dans la pratique.

Les critères d’évaluation doivent être choisis parmi des facteurs dont la valeur est aussi stable que possible. Il n’est donc pas judicieux de se baser sur la valeur vénale des différentes unités d’étage. Celles-ci ne reflètent en effet que la situation actuelle du marché et la demande, qui dépendent des besoins et des goûts personnels et sont sujettes à des fluctuations. L’aménagement individuel d’un appartement avec des éléments de luxe n’a pas non plus d’influence sur la quote-part de valeur, car ces éléments sont remplaçables. Toutefois, toute modification s’avère complexe et ne reste possible que sous certaines conditions. La modification des quotes-parts de valeur peut intervenir soit par accord contractuel entre tous les copropriétaires, soit à la demande de l'un d'eux sur la base d’un jugement d’organisation rendu par un tribunal.

Calcul de la surface brute dans le cadre du ratio de valeur

Les critères suivants constituent des facteurs déterminants pour le calcul du taux de valeur. Les spécialistes les reconnaissent et les utilisent couramment dans la pratique :

• la taille des pièces dans le droit spécial, calculée en fonction de la surface ou du volume si les pièces ont des hauteurs différentes.
• la taille des pièces annexes, par exemple les caves, les ateliers de bricolage, les buanderies, etc.
• la superficie des parties faisant l’objet d’un droit d’usage exclusif, par exemple les places de stationnement, les parts de jardin, les terrasses, etc.

La taille ou la surface des unités est pondérée par différents facteurs en fonction de l’importance des différents éléments et espaces. Ainsi, les zones d’habitation sont pondérés plus fortement que les pièces annexes relevant du droit spécial, dont les possibilités d’utilisation sont limitées.

L’importance des différentes pièces faisant l’objet d’un droit spécial et des parties cédées à usage exclusif s’exprime par la prise en compte totale ou partielle de leur surface. Alors que la surface des pièces d’habitation est prise en compte à 100%, celle des balcons, des autres pièces annexes et des droits d’usage exclusif sur des parties communes est évaluée à un taux inférieur. La surface ainsi calculée est appelée « surface brute » ou « surface théorique ». On l’affine à l’aide d’autres facteurs selon une échelle de points individuelle. Les facteurs augmentant la valeur donnent lieu à des majorations, tandis que les facteurs la diminuant entraînent des minorations.

Facteurs de pondération du ratio de valeur

Les facteurs suivants pondèrent et affinent la part de valeur des unités d’étage. Les critères supplémentaires et leur pondération s’appliquent toujours à un bien immobilier spécifique et ne peuvent pas être transposés à un autre bâtiment.

Parmi les facteurs de pondération possibles et courants, on peut citer les exemples suivants :

• la hauteur des étages
• la vue
• l’ensoleillement
• l’emplacement dans le bâtiment
• le nombre de pièces ouvertes et fermées (notamment les salles d’eau)
• l’accès
• les nuisances, par exemple le bruit de la circulation
• la répartition des pièces

L’état et l’équipement individuel des installations situées dans des unités à droits spéciaux, par exemple les appareils de cuisine, les équipements de salle de bains ou les revêtements de sol, n’ont aucune incidence sur le coefficient de valeur. Ils ne sont pas permanents et le propriétaire peut les remplacer à tout moment selon ses souhaits, tout comme le mobilier. Les quotes-parts devraient être ajustées à chaque modification de l’aménagement intérieur. De plus, l’équipement individuel a relativement peu de poids par rapport à la valeur totale du bien immobilier (bâtiment, terrain compris). Ce fait apparaît clairement, par exemple, lors de la répartition des coûts liés à des rénovations importantes de l’ensemble du bien immobilier : il serait injuste d’exiger d’un copropriétaire qu’il prenne en charge une part plus importante des coûts de rénovation de la façade simplement parce qu’il a fait installer une salle de bains luxueuse.