Droit d’usage exclusif du jardin et du balcon dans le cadre de la PPE

Le jardin, un espace commun

Dans le cadre de la propriété par étages, le terrain fait partie des parties communes obligatoires. C’est ce que prévoit le Code civil (article 712b, alinéa 2, chiffre 1). Ainsi, le jardin ou certaines parties de celui-ci appartiennent en principe à toutes les copropriétaires et à tous les copropriétaires en commun. Tout comme, par exemple, les places de stationnement extérieures, les voies de circulation, les chemins piétonniers, les murs, l’aire de jeux pour enfants ou les clôtures. C’est pourquoi une communauté de copropriétaires ne peut pas créer de droit spécial sur le jardin, même si tous les copropriétaires y consentiraient. Il existe toutefois une alternative.

Comment naît un droit d’usage exclusif ?

La communauté des copropriétaires peut accorder à un copropriétaire un droit d’usage exclusif ou un droit d’usage spécial . Par exemple, un coin jardin avec pelouse pour le propriétaire de l’appartement avec jardin situé au rez-de-chaussée. Il ou elle peut ainsi bénéficier de ce coin de jardin et de la pelouse. Le Code civil prévoit ce droit d’usage exclusif depuis le 1er janvier 2012, et la communauté des copropriétaires peut l’accorder lors de la constitution de la copropriété ou ultérieurement par une modification du règlement . Pour cela, une majorité qualifiée, calculée en fonction du nombre de copropriétaires et des quotes-parts de valeur, est requise au sein de la communauté des copropriétaires. La communauté peut modifier ou révoquer ce droit d’usage exclusif, mais le copropriétaire concerné doit donner son accord. Là encore, une majorité qualifiée est nécessaire.

Droits et limites du droit d’usage exclusif

Moins le règlement de copropriété régit le droit d’usage exclusif, plus la ou le copropriétaire a des choix restreints. En l’absence de disposition dans le règlement, il ou elle ne peut installer que des pots de fleurs, du mobilier de jardin tel que des bancs, des chaises longues, des parasols, des chaises ou des tables, ainsi qu’un barbecue mobile. Il est interdit d’aménager un biotope, de construire une cheminée en maçonnerie, de bâtir un abri de jardin, de retourner la pelouse pour y créer un parterre de fleurs ou un potager, de clôturer la terrasse, d’aménager une aire de jeux ou de faire installer une piscine. C’est pourquoi il est important que les droits et obligations soient clairement définis lors de la rédaction ou de la modification du règlement.

Exemple : si, en tant que propriétaire d’un appartement avec jardin, vous souhaitez installer un bain à remous dans votre coin salon extérieur, vous devez obtenir l’accord de vos copropriétaires (à la majorité qualifiée), sauf si le règlement autorise expressément les bains à remous.

Obligations liées au droit d’usage exclusif

Sauf disposition contraire du règlement de copropriété, la propriétaire ou le propriétaire d’un appartement avec jardin doit uniquement tondre la pelouse, désherber les parterres, nettoyer le dallage et réparer les éventuels défauts. La copropriété doit préserver l’état général du jardin – par exemple, réensemencer la pelouse après une inondation, abattre les vieux arbres ou tailler régulièrement tous les arbres, haies et arbustes communs. Si une usufruitière ou un usufruitier bénéficiant d’un droit d’usage exclusif de planter des arbres, des haies ou des arbustes, il ou elle est responsable de leur entretien et de leur maintenance.

Qui prend en charge l’entretien et la maintenance du jardin ?

En l’absence de droit d’usage exclusif et de disposition contraire dans le règlement de copropriété, la communauté des copropriétaires prend en charge l’entretien du jardin. Les frais communs sont répartis proportionnellement (selon les quotes-parts) entre les copropriétaires.

En cas de droit d’usage exclusif, la copropriétaire ou le copropriétaire bénéficiant de ce droit est responsable de l’entretien et des soins et en supporte les frais. Cela vaut également pour les arbres, les haies ou les arbustes, ainsi que pour la cheminée ou l’abri de jardin que la communauté a autorisé. En contrepartie, la communauté des copropriétaires prend en charge tous les frais liés à l’entretien et à la préservation du bien immobilier.

Quelles sont les règles à respecter sur le balcon ?

L’utilisation du balcon dans les appartements en copropriété doit également respecter certaines règles. Si vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété, vous devez respecter les mêmes règles de bon voisinage que les locataires. De plus, on ne peut pas modifier le balcon à votre guise, car d’un point de vue juridique, il ne vous appartient pas. En effet, en tant que copropriétaire, vous ne possédez pas « votre » appartement, mais un droit spécial vous autorisant à en jouir de manière exclusive. De plus, vous disposez d’un droit d’usage exclusif sur les parties communes obligatoires, telles que les balcons et les terrasses. La loi interdit d’attribuer ces éléments à un copropriétaire à titre de droit exclusif, même si, pour beaucoup, le balcon fait intuitivement partie de l’appartement. C’est pourquoi des discussions reviennent régulièrement sur ce que on a le droit de faire ou non sur son balcon.

Tout ce qui ne dérange pas est autorisé

Vous avez le droit de jardiner sur le balcon, à condition de vous limiter à l’espace intérieur et aux jardinières prévues à cet effet. Les treillis sont autorisés, à condition que les plantes grimpantes ne poussent pas sur la façade et n’exercent pas de pression excessive sur la structure du bâtiment. On ne peut pas suspendre de jardinières à l’extérieur sans l’autorisation de la copropriété.

Vous avez le droit de faire la fête, de faire des barbecues et d’écouter de la musique, mais vous devez faire preuve de considération envers vos voisines et vos voisins. Veillez à ce que votre barbecue ne dégage pas trop de fumée et respectez le repos nocturne. Cela signifie qu’à partir de 22 heures, vous devez baisser le volume de vos conversations au niveau d’une conversation à table et baisser le volume de la musique, ou continuer à faire la fête dans l'appartement à un volume raisonnable.

Vous avez le droit de nourrir les oiseaux, à condition que leurs fientes ne souillent pas fortement la façade et qu’aucune voisine et aucun voisin ne se sente excessivement dérangés par le chant bruyant des oiseaux. Les oiseaux chanteurs ne posent généralement pas de problème, mais vous ne devriez pas nourrir les pigeons. D’une part, leurs fientes corrodent la façade ; d’autre part, elles contiennent des agents pathogènes dangereux.

Vous avez également le droit d’étendre votre linge, mais vous ne devez pas installer de manière fixe un séchoir à linge suspendu ou un étendoir sans l’accord de vos copropriétaires. On doit fixer les séchoirs à linge rotatifs ou les étendoirs, tout comme les jardinières, de manière à ce qu’ils ne s’envolent pas lors d’une tempête d’une intensité habituelle dans la région et à ne pas mettre en danger des personnes ou des biens.

Dans quels cas avoir besoin de l’accord de la communauté ?

Le droit spécial est un droit d’usage. C’est pourquoi vous ne pouvez pas modifier le balcon si cela altère l’aspect général de l’immeuble. Si, par exemple, vous souhaitez vitrer le balcon parce que le vent siffle au coin de la rue, vous avez besoin de plus que le simple accord de votre voisine ou de votre voisin direct. La copropriété doit donner son accord, même si vous prenez en charge les frais.

Lorsqu’une mesure de construction est nécessaire, la majorité des copropriétaires suffit. Les mesures utiles requièrent une majorité qualifiée (majorité des copropriétaires et majorité de toutes les quotes-parts), tandis que les mesures de luxe exigent l’unanimité, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.

C’est à la communauté de décider si le vitrage d’un balcon constitue une mesure utile ou de luxe. Parlez donc d’abord à toutes les copropriétaires et à tous les copropriétaires avant d’installer un brise-vue ou une antenne parabolique.

Ce droit spécial présente également des avantages

Si, par exemple, de l’eau s’écoule à travers des fissures dans le sol de votre balcon et tombe sur le balcon situé en dessous, vous n’avez rien à payer. La copropriété assume les frais d’entretien et de réparation des parties communes. Vous ne devez participer aux frais qu’à hauteur de votre quote-part. Si le fonds de rénovation dispose de suffisamment d’argent, la copropriété réglera la facture à partir de ces provisions.

Il en va autrement pour les dommages causés à l’aménagement du balcon. La réparation ou le remplacement du revêtement de sol que vous avez posé vous-même, du salon de jardin ou de la guirlande lumineuse est à votre charge.