Sondernutzungsrecht für Garten und Balkon im Stockwerkeigentum

Garten als gemeinschaftlicher Teil

Grund und Boden gehören im Stockwerkeigentum zu den zwingend gemeinschaftlichen Teilen. So steht es im Zivilgesetzbuch (Artikel 712b, Absatz 2, Ziffer 1). Damit gehören der Garten oder Teile davon grundsätzlich allen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern gemeinsam. Wie beispielsweise die Aussenparkplätze, die Fahrwege, die Fusswege, die Mauern, der Kinderspielplatz oder die Zäune. Darum kann eine Stockwerkeigentümergemeinschaft kein Sonderrecht am Garten begründen, selbst wenn alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer damit einverstanden wären. Doch es gibt eine Alternative.

Wie ein Sondernutzungsrecht entsteht

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann einer Miteigentümerin oder einem Miteigentümer ein ausschliessliches Nutzungsrecht oder Sondernutzungsrecht einräumen. Zum Beispiel einen Gartensitzplatz mit Rasen für die Eigentümerin oder den Eigentümer der Gartenwohnung im Erdgeschoss. Damit kann sie oder er den Gartensitzplatz und das Rasenstück allein nutzen. Dieses alleinige Nutzungsrecht steht seit dem 1. Januar 2012 im Zivilgesetzbuch und kann bei der Begründung des Stockwerkeigentums oder nachträglich durch eine Reglementsänderung eingeräumt werden. Dafür ist das qualifizierte Mehr nach Köpfen und Wertquoten der Stockwerkeigentümergemeinschaft notwendig. Die Gemeinschaft kann dieses Sondernutzungsrecht ändern oder widerrufen, allerdings muss die betroffene Miteigentümerin oder der betroffene Miteigentümer damit einverstanden sein. Auch dafür ist ein qualifiziertes Mehr notwendig.

Rechte und Grenzen des Sondernutzungsrechts

Je weniger das Stockwerkeigentümerreglement das alleinige Nutzungsrecht regelt, desto stärker wird die Miteigentümerin oder der Miteigentümer eingeschränkt. Falls nichts im Reglement steht, darf sie oder er nur Blumentöpfe, Gartenmöbel wie Bänke, Liegen, Sonnenschirme, Stühle oder Tische und einen mobilen Grill aufstellen. Die Anlage eines Biotops, ein Cheminée zu mauern, ein Gartenhäuschen zu bauen, den Rasen umzugraben und ein Blumen- oder Gemüsebeet anzulegen, den Sitzplatz einzuzäunen, einen Spielplatz einzurichten oder einen Swimmingpool installieren zu lassen, ist untersagt. Darum ist es wichtig, dass die Rechte und Pflichten genau definiert werden, wenn das Reglement erstellt beziehungsweise geändert wird.

Beispiel: Wenn du als Eigentümerin oder Eigentümer einer Gartenwohnung einen Whirlpool auf deinem Gartensitzplatz einrichten willst, brauchst du das Einverständnis deiner Miteigentümerinnen und Miteigentümer (mit qualifiziertem Mehr) – ausser das Reglement erlaubt Whirlpools ausdrücklich.

Pflichten im Sondernutzungsrecht

Solange das Stockwerkeigentümerreglement nichts anderes vorschreibt, ist die Eigentümerin oder der Eigentümer der Gartenwohnung lediglich verpflichtet, den Rasen zu mähen, die Beete zu jäten, den Plattenbelag zu reinigen und allfällige Mängel auszubessern. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft muss den Garten in seiner Substanz erhalten – zum Beispiel den Rasen nach einer Überschwemmung neu ansäen, alte Bäume fällen oder alle gemeinschaftlichen Bäume, Hecken und Sträucher regelmässig zurückschneiden. Wenn eine Nutzniesserin oder ein Nutzniesser des alleinigen Nutzungsrechts Bäume, Hecken oder Sträucher anpflanzen darf, ist sie oder er für die Pflege und den Unterhalt verantwortlich.

Wer bezahlt Gartenunterhalt und -pflege?

Ohne Sondernutzungsrecht und abweichende Regelung im Stockwerkeigentümerreglement bezahlt die Stockwerkeigentümergemeinschaft den Gartenunterhalt. Die gemeinschaftlichen Kosten werden anteilmässig (nach Wertquoten) auf die Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer verteilt.

Mit alleinigem Nutzungsrecht ist die Miteigentümerin oder der Miteigentümer mit Sondernutzungsrecht für Unterhalt sowie Pflege verantwortlich und trägt die Kosten dafür. Das gilt auch für Bäume, Hecken oder Sträucher und das Cheminée oder Gartenhäuschen, das die Gemeinschaft bewilligt hat. Dafür trägt die Stockwerkeigentümergemeinschaft alle Kosten für den Unterhalt und die Pflege der Substanz.

Welche Regeln gelten für den Balkon?

Auch die Nutzung des Balkons in Eigentumswohnungen unterliegt bestimmten Regeln. Wenn du eine Eigentumswohnung besitzt, musst du dich an dieselben nachbarrechtlichen Regeln halten wie Mieterinnen und Mieter. Ausserdem darfst du den Balkon nicht nach Lust und Laune verändern, weil er dir juristisch gesehen gar nicht gehört. Denn als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer besitzt du nicht «deine» Wohnung, sondern ein Sonderrecht, die Wohnung ausschliesslich zu nutzen. Zusätzlich hast du ein ausschliessliches Nutzungsrecht an den zwingend gemeinschaftlichen Bauteilen, wie beispielsweise Balkonen und Terrassen. Diese können von Gesetzes wegen nicht einer Miteigentümerin oder einem Miteigentümer im Sonderrecht zugewiesen werden, auch wenn für viele der Balkon gefühlsmässig zur Wohnung gehört. Darum gibt es immer wieder Diskussionen darüber, was du auf deinem Balkon darfst und was nicht.

Erlaubt ist, was nicht stört

Du darfst den Balkon bepflanzen, solange du nur den Innenbereich und die vorgesehenen Blumenkisten bepflanzt. Rankgitter sind erlaubt, solange die Kletterpflanzen nicht an der Fassade wachsen und die Bausubstanz nicht übermässig belasten. Ohne Erlaubnis der Stockwerkeigentümergemeinschaft darfst du keine Blumenkisten nach aussen hängen.

Du darfst feiern, grillieren und Musik hören, musst aber auf deine Nachbarinnen und Nachbarn Rücksicht nehmen. Achte darauf, dass dein Grillfeuer nicht zu stark raucht, und beachte die Nachtruhe. Das heisst, dass du ab 22 Uhr Gespräche auf Tischlautstärke reduzierst und die Musik leiser stellst oder in deiner Wohnung in Zimmerlautstärke weiterfeierst.

Du darfst Vögel füttern, solange die Fassade nicht durch Vogelkot stark verschmutzt wird und sich keine Nachbarin und kein Nachbar durch lautes Vogelgezwitscher übermässig gestört fühlt. Singvögel sind in der Regel problemlos, Tauben solltest du nicht füttern. Zum einen verätzt ihr Kot die Fassade, zum anderen enthält er gefährliche Krankheitserreger.

Auch darfst du Wäsche aufhängen, aber keinen Hänge- oder Wäschetrockner ohne die Einwilligung deiner Miteigentümerinnen und Miteigentümer fest montieren. Wäschespinnen oder Wäscheständer müssen wie Blumenkisten so gesichert werden, dass sie bei einem ortsüblichen Sturm nicht vom Balkon geweht werden und Menschen oder Sachen gefährden können.

Wann die Zustimmung der Gemeinschaft nötig ist

Das Sonderrecht ist ein Benützungsrecht. Darum darfst du den Balkon nicht verändern, wenn dadurch der Gesamteindruck der Liegenschaft verändert wird. Wenn du zum Beispiel den Balkon verglasen willst, weil der Wind um die Ecke pfeift, brauchst du mehr als das Einverständnis der direkten Nachbarin oder des direkten Nachbarn. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft muss einverstanden sein, selbst wenn du die Kosten bezahlst.

Wenn eine bauliche Massnahme notwendig ist, reicht die Mehrheit der Miteigentümerinnen und Miteigentümer. Nützliche Massnahmen brauchen ein qualifiziertes Mehr (Mehrheit der Miteigentümerinnen und Miteigentümer und Mehrheit aller Wertquoten), luxuriöse Massnahmen erfordern Einstimmigkeit. Ausser das Stockwerkeigentümerreglement schreibt etwas anderes vor.

Ob eine Balkonverglasung nützlich oder luxuriös ist, muss die Gemeinschaft entscheiden. Sprich deshalb zuerst mit allen Miteigentümerinnen und Miteigentümern, bevor du eine Sichtschutzwand oder eine Parabolantenne installierst.

Das Sonderrecht hat auch seine Vorteile

Wenn beispielsweise Wasser durch Risse im Balkonboden auf den darunterliegenden Balkon tropft, musst du nicht bezahlen. Die Unterhaltskosten und Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum trägt die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Du musst dich nur im Verhältnis zu deiner Wertquote an den Kosten beteiligen. Falls genügend Geld im Erneuerungsfonds vorhanden ist, wird die Rechnung aus diesen Rückstellungen bezahlt.

Anders sieht es bei Schäden an der Balkoneinrichtung aus. Die Reparatur oder den Ersatz des selbst verlegten Bodenbelags, der Lounge oder der Lichterkette bezahlst du aus deiner eigenen Tasche.