Stockwerk­eigentums­gemeinschaft: Rechte, Pflichten und Organisation

Aufgaben der Stockwerkeigentumsgemeinschaft

Die wichtigste Aufgabe der Stockwerkeigentumsgemeinschaft ist es, alle gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft zu verwalten. Dazu zählen:

• der Boden, zum Beispiel der Garten und die Aussenparkplätze.
• elementare Gebäudeteile wie das Fundament oder tragende Mauern.
• Gebäudeteile, die das Aussehen bestimmen, wie die Fenster oder die Fassade.
• gemeinsame Einrichtungen oder Anlagen wie das Treppenhaus oder die Heizung.

Das Gesetz lässt der Stockwerkeigentumsgemeinschaft sehr viel Spielraum, wie sie sich organisiert. Nur die Versammlung der Stockwerkeigentumsgemeinschaft ist vorgeschrieben, die über alle wichtigen gemeinsamen Anliegen abstimmt und entscheidet. Die Stockwerkeigentumsgemeinschaft kann im eigenen Namen klagen und betreiben, aber auch beklagt und betrieben werden. Um ihren Verpflichtungen nachkommen zu können, verfügt sie über ein eigenes Vermögen, das durch regelmässige Einzahlungen aller Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer alimentiert wird. Die Stockwerkeigentumsgemeinschaft ist keine juristische Person, aber die Gemeinschaft ist beschränkt vermögens- und handlungsfähig. Sie kann beispielsweise im eigenen Namen Rechte erwerben, besitzen und geltend machen.

Reglement und Verwaltung

Das Reglement grenzt die sonderrechtlichen und gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft ab, regelt die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer und definiert ihre Verantwortlichkeiten. Im Reglement wird zum Beispiel festgelegt, wie Beschlüsse gefasst, Stimmrechte verteilt und Kosten aufgeteilt werden oder wie der Erneuerungsplan umgesetzt wird.

Die Verwaltung übernimmt sinnvollerweise eine aussenstehende und damit unabhängige Fachperson, beispielsweise eine Liegenschaftsverwalterin oder einen Liegenschaftsverwalter oder eine Treuhänderin oder einen Treuhänder. Das sind die wichtigsten Verwaltungsaufgaben einer Stockwerkeigentumsgemeinschaft:

• Liegenschaft bewirtschaften und unterhalten.
• Erneuerungs- und Finanzierungsplan erstellen und umsetzen.
• Erneuerungsfonds überwachen.
• Jährliche Versammlung der Stockwerkeigentumsgemeinschaft organisieren.
• Abrechnungen, Dokumente und Unterlagen an alle Eigentümerinnen und Eigentümer verschicken.
• Fragen der Eigentümerinnen und Eigentümer beantworten.

Toleranz in der Gemeinschaft

Die Stockwerkeigentumsgemeinschaft entscheidet darüber, wie die Liegenschaft bewirtschaftet wird. Bei wichtigen Entscheidungen kann es zu Differenzen kommen. Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer sind auch nur Menschen. Darum sind Toleranz und eine offene Gesprächskultur so wichtig für das Miteinander in der Gemeinschaft. Falls sich einzelne Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer trotzdem nicht einigen können, müssen die anderen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer und die Verwaltung vermitteln. Je klarer das Reglement ist, desto einfacher ist die Konfliktprävention.

Falls dir das weniger liegt, solltest du dir gut überlegen, ob du eine Eigentumswohnung kaufen willst. Genauso wichtig wie Ausbau, Lage oder Preis sind die sozialen Aspekte. Fühlst du dich in einer Gemeinschaft auf Zeit wohl? Sind dir die anderen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer sympathisch? Kannst du mit der Verwaltung und dem Reglement leben? Wenn nicht, ist die Gefahr gross, dass du dich eher früher als später in deinem Zuhause unwohl fühlst.

Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum

Die Hochschule Luzern hat für das Forschungsprojekt «Langzeitstrategien im Stockwerkeigentum» eine Toolbox für Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer und Verwalterinnen und Verwalter entwickelt. Die Toolbox ist eine Sammlung von acht Booklets:

• Informationen zum Stockwerkeigentum
• Optimierter Erhaltungsprozess für Stockwerkeigentum
• Instrumente zur Erneuerungsplanung von Stockwerkeigentum
• Musterreglement und Zielsetzungen für Stockwerkeigentum
• Kommentiertes Pflichtenheft Verwaltung Stockwerkeigentum
• Kommunikation und Konfliktmanagement im Stockwerkeigentum
• Anreize Erneuerung von Stockwerkeigentum
• Planerische Empfehlungen für Stockwerkeigentum

Die Booklets können als PDF auf der Projekt-Website kostenlos heruntergeladen werden.

Aufgaben der Versammlung der Stockwerkeigentumsgemeinschaft

Als oberstes Organ der Stockwerkeigentumsgemeinschaft entscheidet die Versammlung der Stockwerkeigentumsgemeinschaft über alle wichtigen Handlungen und Massnahmen. Sie entscheidet über Verwaltungshandlungen und bauliche Massnahmen. Je nach Geschäft braucht sie für ihre Entscheidungen das absolute Mehr, das qualifizierte Mehr oder Einstimmigkeit. Artikel 647 ZGB regelt, welches Mehr für welches Geschäft notwendig ist. Doch die eine oder andere Formulierung im Gesetz ist vage, beispielsweise «wichtigere Verwaltungshandlungen», «nützliche bauliche Massnahmen» oder «notwendige bauliche Massnahmen».

Arten von Verwaltungshandlungen

Notwendige Verwaltungshandlungen übernimmt in der Regel die Verwalterin oder der Verwalter. Dazu zählen alle Geschäfte, die erforderlich sind, damit die Liegenschaft von den Eigentümerinnen und Eigentümern benutzt werden kann, etwa die Bezahlung der Gebäudeversicherungsprämie. Wurde keine Verwalterin oder kein Verwalter bestimmt, ist an der Versammlung der Stockwerkeigentumsgemeinschaft ein absolutes Mehr erforderlich.

Dringliche Verwaltungshandlungen müssen ergriffen werden, wenn schnelles Handeln erforderlich ist, beispielsweise Sofortmassnahmen nach einem Elementarschaden. Hat die Gemeinschaft keine Verwalterin oder keinen Verwalter bestimmt, kann eine Eigentümerin oder ein Eigentümer von sich aus aktiv werden, auch ohne Einwilligung der anderen. Es empfiehlt sich aber, nur die nötigsten Massnahmen zu veranlassen, da die betreffende Eigentümerin oder der betreffende Eigentümer unter Umständen für alle weitergehenden Arbeiten allein aufkommen muss.

Gewöhnliche Verwaltungshandlungen sind in der Regel Sache der Verwalterin oder des Verwalters. Falls keine eingesetzt worden ist, kann eine Eigentümerin oder ein Eigentümer das Geschäft selbst in die Hand nehmen, sofern die Gemeinschaft mit absolutem Mehr nicht anders entschieden hat. In diese Kategorie fällt zum Beispiel die Auftragsvergabe für die Reparatur eines kleinen Schadens an eine Handwerkerin oder einen Handwerker.

Wichtigere Verwaltungshandlungen sind alle Geschäfte, die mit etwas höheren Kosten verbunden sind, etwa die Anstellung einer Abwartin oder eines Abwarts oder einer Gärtnerin oder eines Gärtners. Für wichtigere Verwaltungshandlungen ist das qualifizierte Mehr (nach Köpfen und nach Quoren) an der Versammlung der Stockwerkeigentumsgemeinschaft notwendig.

Bauliche Massnahmen und Mehrheiten

Alle Arbeiten, die über einfache Reparaturen hinausgehen, gelten als bauliche Massnahmen. Je nach Art und Umfang dieser Renovationen, Umbauten oder Neubauten sind für die Beschlussfassung unterschiedliche Quoren notwendig.

• Notwendige bauliche Massnahmen wie die Erneuerung der Fassade dienen der Werterhaltung der Liegenschaft und werden mit einem absoluten Mehr beschlossen.
• Nützliche bauliche Massnahmen sind Arbeiten, die einen Mehrwert zur Folge haben. Darunter fallen beispielsweise die energieeffiziente Renovation der Fassade oder der Einbau eines Lifts. Wertsteigernde Massnahmen brauchen das qualifizierte Mehr nach Köpfen und Quoren. Ausserdem dürfen die Massnahmen keine schwerwiegenden Nachteile für eine einzelne Stockwerkeigentümerin oder einen einzelnen Stockwerkeigentümer haben.
• Luxuriöse bauliche Massnahmen wie der Einbau eines Schwimmbads im Keller oder die Verwendung besonders teurer Materialien bedürfen der Einstimmigkeit.

Schwierige Abgrenzung der Massnahmen

Die Abgrenzung ist manchmal schwierig. Eine Renovation ist nützlich, wenn sie die Wirtschaftlichkeit verbessert, aber luxuriös, wenn sie nur der Bequemlichkeit oder Ästhetik dient. Die Geister scheiden sich besonders bei energieeffizienzsteigernden Massnahmen. Für umweltbewusste Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer sind sie notwendig, für andere nicht. Das Problem dürfte sich in den nächsten Jahren verschärfen, weil für viele ältere Eigentumswohnungen bald eine Gesamterneuerung ansteht. Das Stockwerkeigentum ist in der Schweiz Mitte der 1960er-Jahre eingeführt worden, vor mehr als 50 Jahren.