Immobilienwert steigern: Sinnvolle Massnahmen

Verkehrswert versus persönlicher Wert

Wenn zwei Personen, die Immobilien besitzen, über Wert diskutieren, meinen sie nicht immer dasselbe. Die eine redet vielleicht vom Verkehrswert, die andere vom persönlichen Wert. Der Verkehrswert ist der Betrag, den du für deine Eigentumswohnung oder dein Einfamilienhaus erhältst, wenn du verkaufst. Der persönliche Wert ist der Wert, den das Objekt für dich und nur für dich hat. Oft liegt er über dem Verkehrswert, weil beispielsweise eine rustikale Massivholzküche teuer ist, aber nur dir gefällt. Es dürfte schwierig werden, jemanden zu finden, der die Kosten übernimmt. Allenfalls bieten Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten sogar weniger, weil sie die Küche rausreissen und ersetzen wollen. 

Sinnvolle und weniger sinnvolle Massnahmen

Drei Faktoren bestimmen den Verkehrswert massgeblich: Lage, Lage und Lage. Andere wichtige Faktoren sind Alter, Grundriss, Wohnfläche und Ausbau. Wenn du den Wert deiner Wohnung oder deines Hauses steigern willst, kannst du zwar Grundriss, Wohnfläche oder Ausbau verändern, nicht aber die Lage.

Mögliche sinnvolle wertvermehrende Investitionen sind:

• Die Wohnfläche des Hauses durch einen Anbau vergrössern.
• Den Grundriss ändern und aus einer kleinräumigen 5,5-Zimmer-Wohnung eine grossräumige 3,5-Zimmer-Wohnung machen.
• Den Ausbaustandard durch neue Geräte in der Küche, ein neues Badezimmer oder Schallschutzmassnahmen nachhaltig steigern.
• Das Haus oder die Wohnung energetisch sanieren und beispielsweise die Fassade und das Dach isolieren, die alten Fenster ersetzen und die Gas- oder Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzen.

Budget und Finanzierung

Wie viel solltest du in wertvermehrende Massnahmen investieren? Dafür gibt es eine Formel: Nicht mehr als die Differenz zwischen dem aktuellen Verkehrswert und dem Kaufpreis, falls du verkaufen willst. Sonst legst du drauf.  Wenn du aber erst später verkaufen und das Objekt für dich in Schuss bringen willst, beispielsweise mit einer Landhausküche, musst du in der Lage sein, die Ausgaben für solche Liebhaberinvestitionen abschreiben zu können. Denk bei der Finanzierung daran, dass sich deine Bank am Verkehrswert und nicht am persönlichen Wert orientiert. Falls du die Belehnungsgrenze ausgeschöpft hast, musst du die Kosten für die Küche aus der eigenen Tasche bezahlen, weil der Verkehrswert nicht steigt.

Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage

Mehrfamilienhäuser sind eine beliebte Anlagealternative. Die Rendite ist allerdings nicht immer so hoch, wie die Käuferschaft vielfach glaubt. Oft sieht sie nur die Mietzinseinnahmen und vergessen, vor allem bei älteren Häusern, den Unterhalt. Grosse Kostenfaktoren sind beispielsweise die Liftanlage, die Heizung, sanitäre Anlagen, das Dach, elektrische Anlagen oder Küchen – und natürlich die Heizkosten, falls das Haus schlecht isoliert ist. 

Wenn du ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kaufst, solltest du langfristig denken und planen. Am besten mit einer Zehnjahresoptik und einem erfahrenen Architekturbüro oder einem Immobilientreuhandbüro, das dich bei werterhaltenden oder wertvermehrenden Massnahmen berät. Es ist langfristig sinnvoller, regelmässig zu investieren und das Haus in Schuss zu halten, als den Unterhalt zu vernachlässigen und nur Mieten zu kassieren. Mit einem gut unterhaltenen Mehrfamilienhaus erwirtschaftest du eine sichere Rendite.

Wertsteigerung von Immobilien durch energetische Sanierung

Eine energetische Sanierung erhöht nicht nur die Energieeffizienz, sondern auch den Wert deines Zuhauses. So reduzieren zum Beispiel energetische Sanierungen Heiz- und Energiekosten und steigern den Wohnkomfort sowie den Immobilienwert. Dabei profitieren Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer bei einer energetischen Sanierung von Fördergeldern. Die Kosten für energetische Sanierungen können bei der Steuererklärung abgezogen werden, zumindest bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts. Denn im Gegenzug können Unterhaltskosten auf selbstgenutzten Liegenschaften nicht mehr abziehen – weder auf Bundes- noch auf Kantonsebene. Beim Bund kann man die Kosten für Denkmalpflege weiterhin geltend machen, die Kosten für Energiesparmassnahmen und Rückbau nicht mehr. Die Kantone können die Abzüge weiterhin zulassen.