Diese Unterhaltskosten kannst du von den Steuern abziehen

Steuerabzüge für Wohneigentum im Überblick

Den Traum von den eigenen vier Wänden träumen viele. Allerdings sind die Kosten für Wohneigentum in den letzten Jahren massiv gestiegen. Umso bedeutender ist, dass man mit dem Eigenheim Steuern sparen kann. Grundsätzlich unterscheidet das Steuerrecht zwischen Eigenmietwert und abzugsfähigen Kosten. Wenn du in deinem Eigenheim wohnst, musst du aktuell noch den sogenannten Eigenmietwert versteuern – also einen fiktiven Mietwert, den du zahlen würdest, wenn du dein Haus oder deine Wohnung mieten würdest. Das Schweizer Stimmvolk hat im Herbst 2025 der Abschaffung des Eigenmietwerts im Steuerjahr 2029 zugestimmt.

Bis dahin können die Kosten für Liegenschaften im Privatvermögen in der Steuererklärung vom Einkommen abgezogen werden. Dazu gehören insbesondere

• Unterhaltskosten (wahlweise pauschal oder effektiv)
• Renovationen und Sanierungen (nur werterhaltend)
• Energieeffiziente Massnahmen
• Schuldzinsen bei Hypotheken
• Versicherungskosten
• Verwaltungskosten

Werterhaltend oder wertvermehrend?

Abzugsberechtigt sind werterhaltende Arbeiten, die den Zustand der Liegenschaft erhalten (siehe Tabelle «Übersicht: abzugsfähige Unterhaltskosten»). Diese Arbeiten dienen zum Beispiel dazu, den ursprünglichen Zustand der Liegenschaft zu erhalten:

• Ersatz von Fenstern
• Neue Heizungsanlage
• Reparatur des Dachs
• Küche oder Bad ersetzen (ohne Luxusausstattung)
• Maler- und Gipserarbeiten

Diese Kosten kannst du in deiner Steuererklärung voll abziehen.

In vielen Kantonen kannst du wählen, ob du pauschal oder effektiv abrechnen willst:

• Pauschale Abzüge: Einfach und ohne Belege – meist 10–20 % des Eigenmietwerts.
• Effektive Abzüge: Lohnend bei grossen Renovationen oder Sanierungen – du brauchst alle Rechnungen. Wenn du effektiv abrechnest, musst du alle Kosten auflisten: Datum, Leistung, Empfänger, Betrag.

Wertvermehrende Massnahmen wie An- oder Umbauten, Erschliessungen und Luxusausstattungen kannst du nicht abziehen. Dabei ist der Grat zwischen Wert erhalten und Wert vermehren oftmals schmal. Nehmen wir an, du willst deine Küche renovieren. Die Kosten für die Einbauschränke und Geräte, die du gleichwertig ersetzt, kannst du abziehen. Wenn du aber zum bisherigen Backofen einen Steamer einbaust, wird das Steueramt die wertvermehrende Investition kaum akzeptieren. Wenn du aber die alte Mikrowelle durch einen Steamer ersetzt, dürfte das Steueramt die Mehrkosten – Differenz zwischen dem Preis für einen neuen Steamer und dem Preis für eine neue Mikrowelle – akzeptieren.

Energieeffizient investieren und Steuern sparen

Eine Ausnahme sind wertvermehrende Investitionen, um die Energieeffizienz zu steigern und erneuerbare Energien zu nutzen. Zum Beispiel Solaranlagen, die Isolation von Böden, Wänden, Dächern sowie Decken oder neue Fenster, die besser isolieren. Du kannst alle Kosten, die du selbst getragen hat und die nicht subventioniert worden sind, von der direkten Bundessteuer abziehen. Die Kosten sind auch in den meisten, aber nicht in allen Kantonen abzugsberechtigt. 

Seit 2020 gilt, dass Kosten für energiesparende oder dem Umweltschutz dienende Investitionen oder für den Rückbau im Hinblick auf einen Ersatzneubau, die in dem Jahr, in dem sie anfallen, nicht vollumfänglich geltend gemacht werden können, auf die nächsten beiden Steuerperioden vorgetragen werden können. Ganz generell war es immer ratsam, grosse Investitionen auf zwei Jahre zu verteilen. Sollten die Kosten aber bereits ab 2028 nicht mehr abgezogen werden können, fällt dieses Argument weg. 

Übersicht: abzugsfähige Unterhaltskosten

Konsultiere  das kantonale Steuergesetz und berücksichtige die Steuerpraxis im Kanton, in dem du für die Liegenschaft steuerpflichtig bist.

Mit dem Eigenheim clever Steuern sparen

Das Eigenheim bietet in der Schweiz viele Möglichkeiten, um effizient Steuern zu optimieren. Wer gezielt in werterhaltende und energieeffiziente Massnahmen investiert, kann bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts Jahr für Jahr sparen – und gleichzeitig den Wert der eigenen Liegenschaft sichern oder steigern.