Steuern im Stockwerkeigentum: Das müssen Eigentümerinnen und Eigentümer wissen

Eigenmietwert und Steuerwert: Was bis 2028 gilt und was sich ab 2029 ändert

Zunächst gilt für Stockwerkeigentum dasselbe wie für andere Immobilienbesitze: Der Eigenmietwert der Wohnung wird als Einkommen besteuert, auch wenn man gar nichts damit verdient. Zusätzlich wird der amtliche Steuerwert samt Bodenanteil beim Vermögen berücksichtigt. Dem gegenüber bestehen Abzugsmöglichkeiten, die die Steuerlast spürbar mindern können. Zumindest gilt das noch bis und mit dem Steuerjahr 2028. Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt. Der vollständige Systemwechsel erfolgt im Steuerjahr 2029.

Unterhaltskosten: Abzug nur wenn werterhaltend

Zu den Abzugsmöglichkeiten gehört der Unterhalt des Stockwerkeigentums. Dabei ist es wichtig, zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Ausgaben zu unterscheiden. Alles, was den bisherigen Zustand der Eigentumswohnung erhält, ist werterhaltend und damit abzugsfähig. Zum Beispiel:

• Malerarbeiten
• Ersatz des Geschirrspülers oder der Waschmaschine
• Ersatz bestehender Einbauschränke
• Gleichwertiger Ersatz des Bodenbelags
• Kleine Reparaturarbeiten

Als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer kannst du wählen: Entweder machst du die effektiven Kosten mit Belegen geltend, oder du entscheidest dich für den Pauschalabzug, der kantonal unterschiedlich hoch ist. Bei kleineren Arbeiten lohnt sich oft die Pauschale, bei grösseren Renovationen fährt man mit der effektiven Abrechnung besser.

Wertvermehrende Investitionen hingegen dürfen steuerlich nicht geltend gemacht werden. Zum Beispiel:

• Ersatz der bestehenden Küche durch eine luxuriöse Küche
• Einbau einer Sauna im Badezimmer
• Wintergarten auf der Terrasse

Steuererklärung: Energiesparen lohnt sich 

Eine Ausnahme sind hier Investitionen in die Energieeffizienz. Wer das Dach isoliert, eine Wärmepumpe einbaut oder eine Solaranlage installiert, darf die Kosten in der Regel voll abziehen, auch wenn dadurch der Wert der Liegenschaft steigt. Im Stockwerkeigentum ist das allerdings selten der Fall. Hier musst du als Eigentumspartei die anderen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer zuerst überzeugen, zum Beispiel davon, in Photovoltaik zu investieren.

Erneuerungsfonds: Einzahlungen nicht abzugsfähig, Ausgaben schon

Bezahlt werden energetische Sanierungen im Stockwerkeigentum dann meistens aus dem Erneuerungsfonds. Dieser obligatorische Fonds dient grundsätzlich dazu, künftige grössere Sanierungen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren.

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer gehen davon aus, dass ihre jährlichen Beiträge in den Fonds steuerlich abziehbar sind. Das ist aber nur bedingt der Fall: Regelmässige Einzahlungen in den Erneuerungsfonds sind nicht steuerlich abzugsfähig. Es handelt sich nicht um eine sofortige, effektive Ausgabe, sondern um eine Art Rückstellung. Tatsächlich anfallende Kosten für Unterhalt, Reparaturen oder werterhaltende Investitionen können hingegen steuerlich abgezogen werden, unabhängig davon, ob sie aus dem Erneuerungsfonds oder direkt bezahlt werden.

Werden die Kosten aus dem Erneuerungsfonds bezahlt, zählt dabei dein Miteigentumsanteil. Damit die Kosten in der Steuererklärung korrekt deklariert werden können, erstellt die Verwaltung am Jahresende eine Bescheinigung über die verwendeten Mittel.

Ein Beispiel: Die Eigentümergemeinschaft saniert das Dach für 200’000 Franken. Wenn dein Anteil zehn Prozent beträgt, kannst du 20'000 Franken Unterhaltskosten abziehen, unabhängig davon, ob du im selben Jahr überhaupt in den Fonds einbezahlt hast. Du kannst die Kosten bei grossen Sanierungen auch zeitlich staffeln.

Bis zur Verwendung der Mittel im Erneuerungsfonds sind diese von den Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümern anteilig als Vermögen und der Anteil am Bruttoertrag des Erneuerungsfonds als Zinsen zu versteuern.

Hypotheken, Versicherungen und Verwaltung

Neben Unterhaltskosten und Sanierungen lassen sich auch die Hypothekarzinsen voll abziehen. Ebenso abzugsfähig sind die Prämien für Gebäudeversicherungen sowie anteilsmässig die Verwaltungskosten wie das Honorar einer externen Hausverwaltung oder die Gebühren einer Revisionsstelle.

Grundstücksgewinnsteuer beim Verkauf des Stockwerkeigentums

Beim Verkauf deiner Eigentumswohnung wird der Anteil am Erneuerungsfonds an die Käuferin oder den Käufer übertragen. Steuerlich ist das neutral. Der eigentliche Gewinn aus dem Verkauf hingegen unterliegt der kantonalen Grundstückgewinnsteuer, deren Höhe sich nach Besitzdauer und Gewinnsumme richtet.

Als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer solltest du bei deiner Steuererklärung nichts dem Zufall überlassen. Wer alle Rechnungen für Reparaturen sammelt, die Abrechnungen der Verwaltung beilegt und die Bescheinigungen zum Erneuerungsfonds aufbewahrt, sollte keine Probleme mit der Steuerbehörde haben.