Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz: Was beim Hausverkauf wichtig ist

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer fällt beim Verkauf einer Immobilie auf den erzielten Gewinn an. Berechnet wird sie grundsätzlich auf Basis der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis, wobei anerkannte wertvermehrende Investitionen vom Gewinn abgezogen werden dürfen. Besteuert wird dabei der sogenannte Reingewinn, also die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anlagekosten. Zu diesen Anlagekosten zählen neben dem ursprünglichen Kaufpreis unter anderem wertvermehrende Investitionen, Maklerprovisionen, Insertionskosten sowie gewisse Abgaben beim Kauf und Verkauf.

Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben, wenn eine Liegenschaft mit Gewinn verkauft wird. Sie berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten und dem Verkaufspreis. Vom Gewinn dürfen anerkannte wertvermehrende Aufwendungen abgezogen werden.

Die Steuer ist eine Sondersteuer und wird kantonal geregelt. Entscheidend ist immer der Kanton beziehungsweise die Gemeinde, in dem oder in der das Grundstück liegt. In den meisten Kantonen wird jeder Hausverkauf mit Gewinn einzeln besteuert. In einzelnen Kantonen wird dagegen die Summe mehrerer während eines bestimmten Zeitraums erzielter Gewinne betrachtet.

So wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet

Ein einfaches Beispiel zeigt die Grundlogik der Berechnung: Wird eine Immobilie für CHF 600’000 gekauft und später für CHF 900’000 verkauft, ergibt sich zunächst ein Gewinn von CHF 300’000. Werden zusätzlich CHF 50’000 an wertvermehrenden Investitionen anerkannt, reduziert sich der steuerpflichtige Grundstückgewinn auf CHF 250’000.

Zu den Anlagekosten können je nach kantonaler Regelung weitere Positionen gehören. Im Kanton Zürich zählen beispielsweise der Kaufpreis oder bei sehr langer Besitzdauer ein früherer Verkehrswert, Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Bodenverbesserungen und dauernde Verbesserungen, Grundeigentümerbeiträge, Maklerprovisionen, Insertionskosten sowie Abgaben für Handänderungen beim Kauf und Verkauf dazu.

Je vollständiger diese Kosten dokumentiert sind, desto genauer lässt sich der steuerpflichtige Gewinn ermitteln. Fehlende Belege können dazu führen, dass eigentlich abzugsfähige Kosten nicht anerkannt werden.

Welche Kosten und Investitionen sind abzugsfähig?

Abzugsfähig sind grundsätzlich nur Investitionen, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen. Dazu gehören zum Beispiel der Ausbau des Dachstocks oder Kellers, der Anbau eines Balkons oder Wintergartens, der Ersatz einer alten Küche durch eine hochwertige neue Küche sowie die Installation eines modernen Heizsystems oder einer Solaranlage.

Nicht abzugsfähig bei der Grundstückgewinnsteuer sind dagegen reine Unterhaltskosten wie Reparaturen, Malerarbeiten, allgemeiner Unterhalt, Reinigungskosten oder Gartenpflege. Auch der blosse Ersatz bestehender Anlagen ohne Substanzverbesserung gilt in der Regel nicht als wertvermehrende Investition.

Wichtig ist ausserdem die Abgrenzung bei energetischen Sanierungen. Massnahmen wie Wärmedämmung, Fensterersatz oder eine neue Heizung können zwar den Wert einer Immobilie steigern. Steuerlich dürfen sie bei der Grundstückgewinnsteuer aber nur berücksichtigt werden, wenn sie nicht bereits in der Einkommenssteuer geltend gemacht wurden. Eine doppelte Abzugsfähigkeit ist ausgeschlossen.

Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt von mehreren Faktoren ab. In vielen Kantonen gilt: Je höher der erzielte Gewinn, desto höher fällt der Steuersatz aus. In manchen Kantonen kann der Steuersatz bis zu 40 Prozent betragen.

Je nach Kanton kommt ein proportionaler oder progressiver Tarif zur Anwendung. Einige Kantone verwenden einen proportionalen Steuersatz, andere einen progressiven Tarif. Fast überall spielt zudem die Besitzdauer eine zentrale Rolle: Wer ein Grundstück kurz nach dem Kauf wieder mit Gewinn verkauft, zahlt meist deutlich mehr. Damit sollen kurzfristige Spekulationsgewinne stärker belastet werden.

Viele Kantone gewähren bei langer Besitzdauer Abschläge, weil ein Teil des Gewinns inflationsbedingt sein kann. Im Kanton Zürich gibt es beispielsweise Zuschläge bei sehr kurzer Haltedauer und Abschläge bei langer Besitzdauer. Der Kanton Genf verzichtet nach 25 Jahren sogar ganz auf die Grundstückgewinnsteuer.

Damit kann derselbe Verkaufsgewinn je nach Kanton und Haltedauer zu sehr unterschiedlichen Steuerfolgen führen. Wer einen Verkauf plant, sollte deshalb frühzeitig die kantonalen Regeln oder einen Online-Rechner des zuständigen Kantons prüfen.

Beispiel: Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich

Im Kanton Zürich wird der Gewinn progressiv besteuert. Verkauft eine Eigentümerin oder ein Eigentümer ein Einfamilienhaus mit einem Reingewinn von CHF 75’000, ergibt sich im Grundtarif eine Grundstückgewinnsteuer von CHF 20’650. Dabei werden verschiedene Gewinnstufen mit unterschiedlichen Prozentsätzen belastet.

Zusätzlich können im Kanton Zürich Zuschläge oder Abschläge hinzukommen. Bei Verkäufen nach weniger als einem Jahr fällt ein Zuschlag von 50 Prozent auf den Grundtarif an, bei weniger als zwei Jahren ein Zuschlag von 25 Prozent. Bei längerer Besitzdauer werden Abschläge gewährt, zum Beispiel 20 Prozent nach zehn Jahren und 50 Prozent nach 20 oder mehr Jahren.

Dieses Beispiel zeigt, wie stark die Haltedauer den Steuerbetrag beeinflussen kann. Ein Verkauf wenige Monate nach dem Kauf kann steuerlich deutlich teurer sein als ein Verkauf nach vielen Jahren.

Wer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer?

Steuerpflichtig ist grundsätzlich die Person, die das Grundstück verkauft, also die Eigentümerin oder der Eigentümer. Das Grundstück selbst haftet in der Regel für die Steuerschuld, weil dem Kanton oder der Gemeinde häufig ein Pfandrecht zusteht.

Bezahlt die Verkäuferin oder der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht, kann das Gemeinwesen unter Umständen die Verwertung des Grundstücks verlangen. Deshalb sollte beim Verkauf sichergestellt werden, dass ein Teil des Kaufpreises für die spätere Steuerzahlung zurückbehalten wird.

Auch Käuferinnen und Käufer haben deshalb ein Interesse daran, dass die Steuerfrage sauber geregelt wird. In der Praxis kann es sinnvoll sein, die voraussichtliche Steuer bereits vor der Eigentumsübertragung zu berechnen und vertraglich zu berücksichtigen.

Wann ist ein Steueraufschub möglich?

In bestimmten Fällen muss die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort bezahlt werden. Ein Steueraufschub ist unter anderem bei Erbschaften oder Schenkungen innerhalb der Familie, bei der Ersatzbeschaffung von selbst genutztem Wohneigentum sowie bei Eigentumsübertragungen unter Ehepartnerinnen und Ehepartnern oder im Zusammenhang mit einer Scheidung möglich.

Ein wichtiger Fall ist der Kauf von neuem selbstbewohntem Wohneigentum in der Schweiz. Wer den Verkaufserlös aus dem bisherigen selbstbewohnten Haus oder der bisherigen Wohnung in ein neues selbstbewohntes Objekt reinvestiert, kann die Steuer je nach Kanton aufschieben. Dafür gelten bestimmte Fristen, häufig ein bis zwei Jahre; in Ausnahmefällen kann eine längere Frist möglich sein.

Ein vollständiger Aufschub ist in der Regel nur möglich, wenn der Kaufpreis des neuen Wohneigentums inklusive zeitnaher wertvermehrender Aufwendungen mindestens so hoch ist wie der Erlös aus dem Verkauf des bisherigen selbstbewohnten Objekts. Wird nicht der gesamte Verkaufserlös reinvestiert, kann ein teilweiser Steueraufschub möglich sein. Auf dem nicht reinvestierten Teil fallen dann Grundstückgewinnsteuern an.

Ein Steueraufschub muss aktiv bei der zuständigen Behörde beantragt werden und ist an formale Voraussetzungen geknüpft.

Steueraufschub bei Erbschaft, Schenkung und Ehe

Bei einer Erbschaft oder Schenkung wird die Grundstückgewinnsteuer in der Regel aufgeschoben. Sie wird erst fällig, wenn das Haus oder die Wohnung später mit Gewinn an Dritte verkauft wird. Auch bei Handänderungen zwischen Ehepartnerinnen und Ehepartnern, etwa im Rahmen güterrechtlicher Änderungen, einer Trennung oder Scheidung, kann ein Aufschub möglich sein.

Für die spätere Berechnung der Anlagekosten dient grundsätzlich der ursprüngliche Kaufpreis als Basis. Zudem wird berücksichtigt, wie lange die Erblasserin, der Erblasser oder die schenkende Person das Objekt bereits besessen hatte.

Ein Steueraufschub bedeutet also nicht, dass die Steuer endgültig entfällt. Sie wird lediglich auf einen späteren Zeitpunkt verschoben.

Grundstückgewinnsteuer: Teure Fehler vermeiden

Wer seine wertvermehrenden Investitionen korrekt erfasst und belegt, kann den steuerpflichtigen Gewinn deutlich senken. Gerade bei grösseren Umbauten, energetischen Sanierungen oder Erweiterungen können sich lückenlose Unterlagen finanziell stark auszahlen.

Zusätzlich sollte beim Verkauf berücksichtigt werden, dass die Steuer je nach Kanton und Haltedauer unterschiedlich ausfällt. Bei kurzer Besitzdauer drohen vielerorts Zuschläge, während lange Haltedauern oft steuerlich begünstigt werden.

Praktisch empfiehlt sich deshalb folgendes Vorgehen: Vor dem Verkauf sollten Kaufpreis, Verkaufsnebenkosten, wertvermehrende Investitionen, Maklerkosten und mögliche Abgaben zusammengestellt werden. Danach sollte die voraussichtliche Grundstückgewinnsteuer mit den kantonalen Regeln berechnet werden. Bei Ersatzbeschaffung, Erbschaft, Schenkung oder Übertragungen innerhalb der Ehe sollte zusätzlich geprüft werden, ob ein Steueraufschub möglich ist.

Sparen bei der Grundstückgewinnsteuer

Ein Immobilienverkauf kann schnell zur Steuerfalle werden, muss es aber nicht. Wer die Grundstückgewinnsteuer versteht, wertvermehrende Investitionen korrekt dokumentiert und kantonale Besonderheiten beachtet, kann unter Umständen mehrere Zehntausend Franken sparen.

Besonders wichtig sind die korrekte Berechnung des Reingewinns, die Besitzdauer, die kantonalen Tarife sowie die Frage, ob ein Steueraufschub möglich ist.

Die Grundstückgewinnsteuer sollte deshalb nicht erst nach dem Verkauf ein Thema sein. Wer sich frühzeitig informiert und alle Unterlagen bereithält, verkauft planbarer, sicherer und oft steuerlich günstiger.