Immobiliensteuer in der Schweiz: Wie Wohneigentum besteuert wird

Wohneigentum und Steuern in der Schweiz

Als Wohneigentümerin oder Wohneigentümer verfügst du über unbewegliches Vermögen sowie Erträge daraus. Wohneigentum ist in der Schweiz einkommens- und vermögenssteuerpflichtig:

• Wenn du dein Eigenheim selber bewohnst, musst du den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dieser Wert wird amtlich festgelegt und richtet sich nach der Marktmiete für vergleichbare Häuser oder Wohnungen in der Gemeinde. Dafür darfst du die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Falls du dein Haus oder deine Wohnung vermietest, musst du die Miete als Einkommen versteuern. 
• Wie viel das Land und Gebäude wert sind, wird ebenfalls amtlich festgelegt. Der Steuerwert wird dir schriftlich mitgeteilt. In der Regel ist dieser Wert deutlich tiefer als der Marktwert. Du musst den Steuerwert als Vermögen versteuern, darfst aber deine Hypothek(en) im Schuldenverzeichnis aufführen und von deinem steuerbaren Vermögen abziehen.

Eigenmietwert als fiktives Einkommen

Die Eigenmietwerte dürfen auf kantonaler Ebene grundsätzlich nicht weniger als 60 %, auf Bundesebene nicht weniger als 70 % der durchschnittlichen Marktmiete betragen. Im Gegenzug zur Eigenmietwertbesteuerung wird der Eigentümerin oder dem Eigentümer ein (in der Regel vollständiger) Abzug der Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen gewährt. Zudem können Unterhaltsarbeiten steuerlich in Abzug gebracht werden. Mit diesem System fahren diejenigen gut, deren Liegenschaften so hoch hypothekarisch belastet sind, dass die Zinszahlungen die Höhe des Eigenmietwertes erreichen oder übersteigen. Benachteiligt hingegen sind Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer, die in ihrem abbezahlten Haus leben und dafür auf dem vollen Eigenmietwert Einkommenssteuern zahlen.

Für Grundstücke im Ausland sind nach der Wegleitung zum Ausfüllen der Steuererklärung des Kantons Bern 6 % des amtlichen Wertes als Mietwert zu deklarieren. Der amtliche Wert ist dabei mit 70 % des Kaufpreises anzugeben.

Sonderfall 1: Eigenmietwert bei Vermietung von Wohneigentum

Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung fällt bei einer Vermietung zum Vorzugspreis an nahe Verwandte nur der effektiv eingenommene Mietzins unter die Einkommenssteuer. Der allenfalls höhere Eigenmietwert muss nicht versteuert werden, soweit es sich nicht um eine Steuerumgehung handelt. Gemäss dem Bundesgericht liegt bei der direkten Bundessteuer eine Steuerumgehung vor, wenn der Vorzugsmietzins tiefer als die Hälfte des Eigenmietwerts ist. Im Umkehrschluss liegt keine Steuerumgehung vor, wenn der Mietzins mindestens 50 % des für die Bundessteuer massgebenden Eigenmietwerts beträgt.

Aber Achtung: Die kantonalen Steuerverwaltungen sind bei der Befolgung dieser Rechtsprechung sehr zurückhaltend. Es kann sein, dass sie dennoch den höheren Eigenmietwert anstelle der tieferen Mietzinseinnahmen zum Einkommen hinzurechnen. Im Kanton Bern gilt beispielsweise, dass bei Vermietung an eine nahestehende Person zu einem Mietzins unter dem Eigenmietwert dennoch der Eigenmietwert zu versteuern ist.

Sonderfall 2: Eigenmietwert bei Zweitwohnungen

Bei Zweitwohnungen kommt im Kanton Bern, sei es für die «normale» Eigenmietwertversteuerung oder für die Versteuerung des Eigenmietwerts bei Vermietung zum Vorzugspreis, ausschliesslich der höhere «Mietwert Bund» zur Anwendung. Bei Liegenschaften, die nicht als Hauptwohnsitz dienen, wird deshalb im Rahmen der Veranlagung der «Mietwert Kanton» durch den «Mietwert Bund» ersetzt. Dies ist auch so, wenn die Wohnung nicht ständig genutzt und auch nicht vermietet wird. Es kann einzig versucht werden, den Nachweis zu erbringen, dass Bemühungen zur Vermietung erfolgten, diese jedoch erfolglos blieben.

Steuerabzüge für Wohneigentum

Du kannst deine Hypothek(en) als Schulden vom Vermögen und die Hypothekarzinsen als Schuldzinsen sowie die Unterhaltskosten vom Einkommen abziehen. Die Unterhaltskosten kannst du pauschal oder effektiv abziehen. Die Pauschalen variieren von Kanton zu Kanton. Fast alle Kantone gestatten 10 Prozent des Eigenmietwerts für Häuser oder Wohnungen, die jünger als 10 Jahre sind, und 20 Prozent des Eigenmietwerts für ältere Objekte.

Wenn du die effektiven Unterhaltskosten geltend machen willst, sind nur werterhaltende, aber nicht wertvermehrende Aufwendungen abzugsberechtigt. Zum Beispiel:

• Reparaturen aller Art wie Maler-, Sanitär- oder Schreinerarbeiten
• Reparatur oder gleichwertiger Ersatz von Haushaltgeräten wie Waschmaschine, Kühlschrank oder – je nach Kanton – Rasenmäher
• Gartenunterhalt: unterschiedliche Handhabung in den Kantonen
• Prämien für die Gebäude- und die
• Gebäudehaftpflichtversicherung
• Entsorgungs- und Abwassergrundgebühren, falls die Gemeinde die Kosten nicht nach dem Verursacherprinzip verrechnet

Die Frage, ob eine Investition werterhaltend oder wertvermehrend ist, kann zu Diskussionen führen. Frage das Steueramt, wenn du unsicher bist, bevor du mit der Renovation beginnst. Gut zu wissen: Der Bund und fast alle Kantone akzeptieren Investitionen in energiesparende Massnahmen als abzugsberechtigten Unterhalt, obwohl sie wertvermehrend sind.

Sechs einfache Steuerspartipps

1. Passe die Hypothekarbelastung deiner Steuersituation an und optimiere deine Steuerbelastung mit den Abzugsmöglichkeiten für Schulden sowie Schuldzinsen. Am besten lässt du dich von einer beratenden Bankfachperson oder Steuerfachperson beraten.
2. Amortisiere deine zweite Hypothek indirekt über Einzahlungen in die Säule 3a und ziehe die Einlagen von deinem steuerbaren Einkommen ab.
3. Prüfe den Steuerwert und Eigenmietwert, die amtlich festgelegt werden. Falls du glaubst, die Werte seien zu hoch, sprich mit einer Steuerfachperson und lass dich beraten, wie du vorgehen kannst.
4. Wenn du ein älteres Objekt gekauft hast und renovieren oder sanieren willst, kann es steuerlich sinnvoll sein, die Arbeiten und damit die Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen. Frage eine Steuerfachperson oder Bankfachperson.
5. Wenn du ein älteres Objekt gekauft hast, können sich energiesparende Massnahmen auch steuerlich auszahlen. Abhängig vom Alter sind selbst bei Neuinstallationen die Hälfte der Kosten oder mehr abzugsberechtigt.
6. Bewahre alle Belege für wertvermehrende Auslagen auf. Falls du dein Eigenheim verkaufst, kannst du die Investitionen von der Grundstückgewinnsteuer abziehen.